Variante 1 - Aufstockung und Erweiterung:

Keine Bedenken oder Anregungen.

Das Flurstück 281/4 ist durch vorhandene Schmutz- Niederschlagswasserkanälen in der Beiselestraße erschlossen.

Variante 2 - Neubau von 3 Einzelhäusern:

Bei Flurstücksteilungen ist auf eventuell notwendige Dienstbarkeiten / Leitungsrechte

zu achten.

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.

Der Passus wird unter „Hinweise“ ergänzt.

Vorhaben 1 hat unsere Unterstützung.

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Die Tatsache, dass der Bebauungsplan zwei Varianten enthält, zeigt, dass die Gemeinde beide für durchführbar hält und die Entscheidung letztlich beim Grundstückseigner liegt. Nachdem die Variante 2 in der Stellungnahme nicht erwähnt wird, gehen wir davon aus, dass der Bund Naturschutz keine Einwände dagegen hat.

Aus dem Bereich Landwirtschaft:

Durch die Planungen sind landwirtschaftliche Belange nicht betroffen. Insofern bestehen unsererseits keine Einwände bzw. Hinweise.

Aus dem Bereich Forsten:

Durch die Änderungen sind forstwirtschaftliche Belange nicht betroffen. Sollte jedoch nachträglich eine das Waldrecht betreffende Ersatz- oder Ausgleichsmaßnahme festgelegt werden, ist dazu das Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten nach Art. 7 BayWaldG erneut zu beteiligen.

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Kein Beschluss erforderlich.

Löschwasserversorgung

Als Grundschutz bezeichnet man den Brandschutz für Wohngebiete, Gewerbegebiete, Mischgebiete und Industriegebiete ohne erhöhtes Sach- und Personenrisiko.

Der Löschwasserbedarf ist für den Löschbereich in Abhängigkeit von der baulichen Nutzung und der Gefahr der Brandausbreitung nach dem DVGW-Arbeitsblatt W405 „Bereitstellung von Löschwasser durch die öffentliche Trinkwasserversorgung“ für eine Löschzeit von 2 Stunden zu ermitteln.

Der Löschbereich erfasst sämtliche Löschwasserentnahmemöglichkeiten in einem Umkreis von 300m um das Brandobjekt. (Rechtsgrundlagen: DVGW-Arbeitsblatt W405, Art.12 BayBo2008).

Erschließung

Hinsichtlich der Erschließungssituation bestehen keine Bedenken.

Zweiter Flucht- und Rettungsweg

Hinsichtlich des zweiten Flucht- und Rettungsweges bestehen unsererseits keine Bedenken.

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.

Die Löschwassermenge ist in Hinweis Nr. 11 angegeben.

Bodendenkmalpflegerische Belange:

In unmittelbarer Nähe zu oben genanntem Planungsgebiet befinden sich folgendes

Bodendenkmal:

D-1-8033-0113: „Körpergräber des frühen Mittelalters.“

Vergleichbare frühmittelalterliche Gräberfelder besitzen oft eine erhebliche Ausdehnung, mit bis zu mehreren Hundert Bestattungen. Das Gräberfeld könnte sich damit ohne weiteres bis in das Plangebiet hineinerstrecken.

Zudem könnte sich dort eine bislang nicht erkannte zugehörige Siedlung befinden.

Bodeneingriffe jeglicher Art bedürfen daher zumindest einer vorherigen Erlaubnis nach Art.7.1 DSchG, worauf wir hinzuweisen bitten. Der vorgenommene Hinweis auf die Meldepflicht ist im vorliegenden Fall nicht ausreichend.

Im Bereich von Bodendenkmälern sowie in Bereichen, wo Bodendenkmäler zu vermuten sind, bedürfen gemäß Art. 7.1 BayDSchG Bodeneingriffe aller Art einer denkmalrechtlichen Erlaubnis. Wir bitten Sie deshalb folgenden Text in die textlichen Hinweise auf dem Lageplan und ggf. in den Umweltbericht zu übernehmen:

„Für Bodeneingriffe jeglicher Art im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist eine denkmalrechtliche Erlaubnis gem. Art. 7.1 BayDSchG notwendig, die in einem

eigenständigen Erlaubnisverfahren bei der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde zu beantragen ist.“

Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege wird in diesem Verfahren gegebenenfalls die fachlichen Anforderungen formulieren.

Im Falle der Denkmalvermutung wird im Rahmen des Erlaubnisverfahrens nach Art. 7.1

BayDSchG die archäologisch qualifizierte Voruntersuchung bzw. die qualifizierte Beobachtung des Oberbodenabtrags bei privaten Vorhabenträgern, die die Voraussetzungen des § 13 BGB

(Verbrauchereigenschaft) erfüllen, sowie Kommunen soweit möglich durch Personal des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege begleitet; in den übrigen Fällen beauftragt das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege auf eigene Kosten eine private Grabungsfirma. In Abstimmung kann auch eine fachlich besetzte Untere Denkmalschutzbehörde (Kreis- und

Stadtarchäologie) tätig werden.

Wir weisen darauf hin, dass die erforderlichen Maßnahmen abhängig von Art und Umfang der erhaltenen Bodendenkmäler einen größeren Umfang annehmen können und rechtzeitig geplant werden müssen. Sollte die archäologische Ausgrabung als Ersatz für die Erhaltung eines Bodendenkmals notwendig sein, sind hierbei auch Vor- und Nachbereitung der Ausgrabung zu berücksichtigen (u.a. Durchführungskonzept, Konservierung und Verbleib der Funde).

Bei der Verwirklichung von Bebauungsplänen soll grundsätzlich vor der Parzellierung die gesamte Planungsfläche archäologisch qualifiziert untersucht werden, um die Kosten für den einzelnen Bauwerber zu reduzieren.

Als Alternative zur archäologischen Ausgrabung kann in bestimmten Fällen eine Konservatorische Überdeckung der Bodendenkmäler in Betracht gezogen werden.

Eine Konservatorische Überdeckung ist oberhalb des Befundhorizontes und nur nach Abstimmung mit dem BLfD zu realisieren (z.B. auf Humus oder kolluvialer Überdeckung).

Das Bayerische Landesamt

für Denkmalpflege berät in Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde bei der

Prüfung alternativer Planungen unter denkmalfachlichen Gesichtspunkten.

Die Hinweise im Bebauungsplan werden durch den vorgeschlagenen Passus ergänzt:

„Für Bodeneingriffe jeglicher Art im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist eine denkmalrechtliche Erlaubnis gem. Art. 7.1 BayDSchG notwendig, die in einem

eigenständigen Erlaubnisverfahren bei der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde zu

beantragen ist.“

Die weiteren Teile der Stellungnahme betreffen Maßnahmen im Zuge der Bauausführung. Der bzw. die Grundstückseigner werden auf die denkmalpflegerische Problematik und das Erfordernis einer denkmalrechtlichen Erlaubnis hingewiesen.

Durch die o. a. Planung werden die Belange der Telekom zurzeit nicht berührt.

Bei Planungsänderungen bitten wir uns erneut zu beteiligen.

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Kein Beschluss erforderlich.

Für eine sichere Ein-/Ausfahrt zum Grundstück mit der Flurnummer 281/4 benötigen wir einen Verkehrsspiegel (rotes Quadrat). Zudem sollte man nur vorwärts aus dem Grundstück herausfahren, da man durch den Rückspiegel nicht in den Verkehrsspiegel sehen kann. Es sollte also eine Rangierfläche (grob in grün eingezeichnet) für das vorderste Haus vorgesehen werden. Die Situation vor Ort ist ansonsten durch den Kurvenbereich und die hohe Mauer viel zu unübersichtlich.

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.

Die Zufahrtssituation wird in Abstimmung mit dem IB Neudert geprüft und überarbeitet, so dass das Gefahrenpotenzial beim Ein- und Ausfahren minimiert wird.

Um eine ordnungsgemäße und dauerhafte Abfallentsorgung durch dreiachsige Abfallsammelfahrzeuge zu gewährleisten, weisen wir darauf hin, dass die Bereitstellung aller Behälter im Holsystem am nächsten befahrbaren öffentlichen Verkehrsraum erfolgen muss (vgl. § 13 a Abs. 4 Pkt. 6 Abfallwirtschaftssatzung).

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.

Aufstellflächen für Abfallbehälter werden in der Regel nicht im B-Plan dargestellt, es wird jedoch geprüft, ob eine Aufstellung an der Grenze zum öffentlichen Verkehrsraum möglich ist.

In dem von Ihnen überplanten Bereich befinden sich von uns betriebene Versorgungseinrichtungen.

Gegen das Planungsvorhaben bestehen keine grundsätzlichen Einwendungen, wenn dadurch der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb unserer Anlagen nicht beeinträchtigt werden.

Wir bedanken uns für die Beteiligung am Verfahren und stehen Ihnen für Rückfragen jederzeit gerne zur Verfügung.

Des Weiteren bitten wir Sie, uns auch weiterhin an der Aufstellung bzw. an Änderungen von Flächennutzungsplänen und weiteren Verfahrensschritten zu beteiligen.

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.

Die Gemeinde erklärt auf dem Deckblatt des Bebauungsplans die Unzulässigkeit der Mischung von Variante 1 und 2.

U. E. muss dieser Text als Teil der Festsetzungen (zusätzlich) als erste Festsetzung in beiden Varianten aufgeführt werden.

Die formelle Darstellung der Bebauungsplanänderung stellt sich als getrennte Bebauungspläne Variante 1 und Variante 2 dar. Es ist insgesamt eine zusammengefasste Planfertigung notwendig.

Variante 1 - Aufstockung und Erweiterung

1.

Um dem Bestimmtheitsgebot zu genügen, ist in der Präambel im vorletzten Satz ebenfalls das Fassungsdatum des zu ersetzenden Planes zu nennen. Dies lediglich als redaktionelle Änderung.

2.

Wir bitten in den Festsetzungen I. 2.1.1 und 2.3.1 vor dem Wort „Zulässige“ das Wort „Maximal“ einzufügen. Es sei denn die Grundfläche bzw. die Wandhöhe müssen 480qm bzw. 3,50 m betragen. Um Prüfung und ggf. Anpassung wird gebeten.

Nach den amtlichen Daten der Vermessungsverwaltung hat das bestehende Hauptgebäude eine Grundfläche von ca. 527 qm. Wir bitten deshalb um Prüfung, ob die festgesetzte GR von 480 qm ausreichend ist.

3.

Die Festsetzung I. 2.1.2 ist hinsichtlich der genannten Rechtsgrundlage gemäß § 19 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauNVO vollständig anzugeben, so dass „… Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten …“ zu ergänzen ist.

Zudem ist auch hier das Wort „maximal“ bei der Grundfläche einzufügen.

Für die weiteren im § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO aufgeführten baulichen Anlagen in den GR-Regelungen vorzusehen (z.B. wegen des bestehenden Schwimmbeckens)

4.

Es wird um Korrektur der Nummerierungen unter den Festsetzungen I. 2.2 nachfolgenden Regelungen gebeten.

Zudem bitten wir die Nummerierungen insgesamt nochmals zu prüfen und anzupassen, da die Ziffer „3.“ fehlt.

4.1

Es gibt städtebaulich keinen Sinn, Loggien aus der grundsätzlichen Anrechnung der GR auszunehmen und diesen von drei Seiten geschlossenen, über- und unterdeckten Bauteilen eine Überschreitungsmöglichkeit (I 2.1.3) einzuräumen.

4.2

Wie wird die Grundfläche berechnet, wenn der Kellerabgang nach I 2.1.4 und einer Eingangsüberdachung (Eingang für den Keller) und

I 2.1.3 überdeckt wird? Einmal oder Zweimal?

4.3

„Die Nutzung als Doppelhaus“ (I 2.5) zu regeln, findet u.E. keine Rechtsgrundlage. Möglich ist allerdings Doppelhäuser auszuschließen.

5.

Sofern mit den Festsetzungen I. 2.3.3 und 2.3.4 (WD, FD) eine Ausschusswirkung für andere Dachformen intendiert ist, muss jeweils das Wort „nur“ vorangestellt werden.

Zudem ist in der Planzeichnung für den westlichen Flügel die Dachform „FD“ zu ergänzen.

6.

Da die BayBO im Augenblick vor einem Änderungsverfahren steht, dessen Inhalt u.a. die Verkürzung der Abstandsflächen ist, sollte die Verweisung in der Festsetzung I 2.3.2 (Abstandsflächen) den Zusatz der aktuellen BayBO (Stand: September 2018) enthalten.

7.

Soll es sich bei der Festsetzung I. 2.3.3 um eine Ausnahme nach § 23 Abs. 3 Satz 3 BauNVO i.V.m. § 31 Abs. 1 BauGB handeln? In diesem Fall muss die Ausnahme in der Formulierung der Festsetzung erkennbar werden. Soll die Überschreitung insgesamt oder für jedes Bauteil einzeln gelten. Um Prüfung und Anpassung wird gebeten.

7.1

Eine Ausnahme, die sich vom Regelfall unterscheiden muss, muss in der Begründung erklärt werden.

Ansonsten ist die gesetzlich geregelte Überschreitungsmöglichkeit nach § 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO bindend und kann nicht durch eine Bebauungsplanfestsetzung neu definiert werden.

8.

Da durch die Perlschnurlinie mit der Festsetzung I. 2.3.5 nicht nur die Abgrenzung unterschiedlicher Wandhöhen festlegt wird, sondern hiermit auch unterschiedliche Dachformen geregelt werden, ist dies in der Festsetzung noch aufzuführen.

9.

Die Festsetzung I. 5.2 kollidiert im Süden teilweise mit der festgesetzten Baugrenze (2.3.1). Wir weisen darauf hin, dass in vergleichbaren Konstellationen bei maximaler Ausschöpfung des Bauraumes der jeweils festgesetzte Baum oftmals nicht erhalten werden konnte. Derzeit lässt der Bebauungsplan nicht erkennen, ob im Zweifelsfall der Bauraum oder der Baumschutz Vorrang haben soll. Dies verstößt gegen das Konfliktlösungsgebot.

10.

Die Abgrabungsregelung in den Festsetzungen I. 5.6 und 6.2 ist thematisch und zur besseren Lesbarkeit zu der Wandhöhenregelung unter einen eigenen Gliederungspunkt, z.B. 2.3.7, zu verorten.

10.1

Die Festsetzungen I 2.3.1 bzw. I 2.3.2 und I 6.2 widersprechen sich. In I 2.3.2 wird der untere Messpunkt der Wandhöhe definiert. In I 6.2 wird eine Abgrabungstiefe, die unter den Messpunkt 627,00 m ü. NN fällt, auf die Wandhöhe angerechnet.

Im Übrigen sind in der Variante 1 keine Firsthöhen festgesetzt (siehe I 6.2).

Soll die Überschreitungsmöglichkeit für Kellerabgänge oder Lichtschächte insgesamt oder pro Bauteil gelten? Um Prüfung und Anpassung wird gebeten.

11

Unklar ist welche Bedeutung der ca. 1 m tiefe Streifen parallel an der Beiselestraße haben soll. Sollte dies die bestehende Mauer sein, ist diese als solche zu bezeichnen.

Variante 2 - Neubau von 3 Einzelhäusern

1.

Um dem Bestimmtheitsgebot zu genügen, ist in der Präambel im vorletzten Satz ebenfalls das Fassungsdatum des zu ersetzenden Planes zu nennen. Dies lediglich als redaktionelle Änderung.

2

Wir bitten in den Festsetzungen I. 2.1.1, 2.3.1 und 2.3.2 vor dem Wort „Zulässige“ das Wort „Maximal“ einzufügen, wenn es sich nicht um eine starre Regelung handeln soll. Um Prüfung und ggf. Anpassung wird gebeten.

Auch hier ist die festgesetzte, sich insgesamt ergebende, Grundfläche von 480 qm zu überprüfen.

3.

Die Festsetzung I. 2.1.2 ist hinsichtlich der genannten Rechtsgrundlage gemäß § 19 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauNVO vollständig anzugeben, so dass „… Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten …“ zu ergänzen ist.

Zudem ist auch hier das Wort „maximal“ bei der Grundfläche einzufügen.

4

Es wird um Korrektur der Nummerierungen unter den Festsetzungen I. 2.2 nachfolgenden Regelungen gebeten.

Zudem bitten wir die Nummerierungen insgesamt nochmals zu prüfen und anzupassen, da die Ziffer „3.“ fehlt.

4.1

Siehe hierzu die Punkte 4.1 bis 4.3 unserer Stellungnahme zu Variante 1

5

Sofern mit den Festsetzungen I. 2.3.4 (FD) eine Ausschusswirkung für andere Dachformen intendiert ist, muss jeweils das Wort „nur“ vorangestellt werden. Zudem wurde auf eine Regelung zur Dachneigung verzichtet. Um Prüfung und Anpassung wird gebeten.

6.

Da die BayBO im Augenblick vor einem Änderungsverfahren steht, dessen Inhalt u.a. die Verkürzung der Abstandsflächen ist, sollte die Verweisung in der Festsetzung I 2.3.2 (Abstandsflächen) den Zusatz der aktuellen BayBO (Stand: September 2018) enthalten.

7.

Soll es sich bei der Festsetzung I. 2.3.3 um eine Ausnahme nach § 23 Abs. 3 Satz 3 BauNVO i.V.m. § 31 Abs. 1 BauGB handeln? In diesem Fall muss die Ausnahme in der Formulierung der Festsetzung erkennbar werden. Soll die Überschreitung insgesamt oder für jedes Bauteil einzeln gelten. Um Prüfung und Anpassung wird gebeten.

7.1

Siehe hierzu den Punkt 7.1 unserer Stellungnahme zu Variante 1

8

Die Abgrabungsregelung in den Festsetzungen I. 5.6 und 6.2 ist thematisch und zur besseren Lesbarkeit zu der Wandhöhenregelung unter einen eigenen Gliederungspunkt, z.B. 2.3.7, zu verorten. In der vorgeschlagenen Regelung dürfen die in I 2.3.1 festgesetzten Wandhöhen um die Abgrabungstiefen nach I 5.7 überschritten werden. Ist dies so gewollt?

Soll die Überschreitungsmöglichkeit für Kellerabgänge oder Lichtschächte insgesamt oder pro Bauteil gelten? Um Prüfung und Anpassung wird gebeten.

9

Unklar ist welche Bedeutung der ca. 1 m tiefe Streifen parallel an der Beiselestraße haben soll. Sollte dies die bestehende Mauer sein, ist diese als solche zu bezeichnen.

10

Zu den Abgrabungen in Verbindung mit den Wandhöhen siehe Punkt 10.1 unserer Stellungnahme zu Variante 1.

Stellungnahme betreffend beide Varianten:

In ca. 40 m Entfernung südlich der Grundstücksgrenze Fl. Nr. 281/4 befindet sich ein bekanntes Bodendenkmal. Hierauf ist hinzuweisen, da ggf. damit gerechnet werden muss, dass weitere Bodendenkmäler aufgefunden werden.

Die Unzulässigkeit der Varianten-Mischung wird als Festsetzung ergänzt.

Die beiden B-Planvarianten werden zu einer Planfertigung zusammengefasst.

Das Fassungsdatum des zu ersetzenden Planes wird in der Präambel ergänzt.

Das Wort „maximal“ wird vor „zulässige“ eingefügt.

Die GR wird überprüft und ggf. angepasst.

Der Bestand wird vor der Auslegung überprüft

Die Festsetzung I. 2.1.2 wird entsprechend ergänzt.

Das Wort „maximal“ wird eingefügt.

Die GR-Regelungen werden hinsichtlich der weiteren baulichen Anlagen überprüft und ggf. ergänzt.

Die Nummerierung wird korrigiert.

Die Flächen für Loggien werden in die Haupt-GR eingerechnet.

Die GR für Kellerabgänge sollte in dem geschilderten Fall nur einmal angerechnet werden. Die Regelung wird überprüft und ggf. präzisiert.

Der entsprechende Passus der Festsetzung wird geändert in „Doppelhäuser werden ausgeschlossen“.

Den zulässigen Dachformen wird „nur“ vorangestellt. Die Dachform FD wird ergänzt.

Die Festsetzung wird durch Angabe der aktuellen BayBO ergänzt.

Bei der zulässigen Überschreitung der Baugrenzen handelt es sich um eine Ausnahme; sie soll für jedes Bauteil einzeln gelten. Die Festsetzung wird entsprechend präzisiert und der Ausnahmecharakter verdeutlicht.

Die Ausnahme wird in der Begründung erklärt.

Die Funktion der Perlschnurlinie wird in der Festsetzung ergänzt.

Der Bauraum wird im Bereich der zu erhaltenden Bäume direkt um den östlichen Gebäudeflügel gelegt, um keine Veränderung gegenüber dem Bestand zuzulassen. Das Bestandsgebäude und der zu erhaltende Baumbestand überlagern sich.

Die Abgrabungsregelung erhält einen eigenen Gliederungspunkt.

Die Festsetzungen werden abgeglichen und Ziff. I.6.2 entsprechend überarbeitet.

Die Überschreitungsmöglichkeit soll insgesamt gelten; die Zahlen werden überprüft.

Bei dem dargestellten „Streifen“ handelt es sich um die Bestandsmauer, die nach dem Willen der Gemeinde als ortsbildprägend erhalten werden soll. Das Planzeichen wird unter die Hinweise aufgenommen.

Das Fassungsdatum des zu ersetzenden Planes wird in der Präambel ergänzt.

Das Wort „maximal“ wird vor „zulässige“ eingefügt.

Die max. zulässige GR wird überprüft.

Die Festsetzung I. 2.1.2 wird entsprechend ergänzt.

Das Wort „maximal“ wird eingefügt.

Die Nummerierung wird korrigiert.

S. Beschlussvorschläge zur Variante 1.

Unter I. 2.3.4 sind Satteldächer gefordert; das Wort „nur“ wird ergänzt.

Eine Angabe der Dachneigung ist nicht erforderlich, da WH und FH geregelt sind.

Die Festsetzung wird durch Angabe der aktuellen BayBO ergänzt.

Bei der zulässigen Überschreitung der Baugrenzen handelt es sich um eine Ausnahme; sie soll für jedes Bauteil einzeln gelten. Die Festsetzung wird entsprechend präzisiert und der Ausnahmecharakter verdeutlicht.

S. Beschlussvorschläge zur Variante 1.

Die Abgrabungsregelung erhält einen eigenen Gliederungspunkt.

Die Festsetzung I.5.7 wird überprüft.

Die Überschreitungsmöglichkeit soll pro Bauteil gelten; die Zahlen werden überprüft.

Bei dem dargestellten „Streifen“ handelt es sich um die Bestandsmauer, die nach dem Willen der Gemeinde als ortsbildprägend erhalten werden soll. Das Planzeichen wird unter die Hinweise aufgenommen.

S. Beschlussvorschläge zur Variante 1.

S. dazu den Beschlussvorschlag zur Stellungnahme des BLFD.