1.    In der Präambel sind die von der Änderung betroffenen Bebauungspläne einzeln aufzuführen.

2.    Es wird darauf hingewiesen, dass es sich vorliegend um einen lediglich einfachen Bebauungsplan handelt, da sowohl die Art als auch die örtlichen Verkehrsflächen nicht geregelt sind. Um Prüfung und ggf. Anpassung wird gebeten.

3.    Festsetzung I. 1.1.1: Es wird um Änderung in „Baugrundstück“ gebeten, da es sich tatsächlich nur um ein Baugrundstück handelt. Dies lediglich als redaktionelle Änderung.

4.    Es ist erforderlich, die unterschiedlich geregelten Wandhöhen durch eine Perlschnurlinie in der Planzeichnung abzugrenzen. Dies entspricht der Regelung der PlanZVO zu Ziff. 15.14. Die Festsetzung I. 2.2 ist insofern abzuändern. 

5.    Festsetzungen I. 1.2.1 und 1.2.2: Der obere Messpunkt ist konkret zu benennen. Hinsichtlich der Wandhöhe ist auf die Oberkante (OK) Dachhaut abzustellen, da dies der üblichen Regelung zur Definition der Wandhöhe sowohl im Planungs- als auch Bauordnungsrecht entspricht. Es ist unzulässig, den unteren Bezugspunkt auf einem evtl. später nicht mehr vorhandenen Messpunkt zu beziehen (sofern Bestandsgebäude abgebrochen wird).Der Bezugspunkt „631, 69 ü NN“ ist dagegen korrekt. Im Übrigen empfehlen wir grundsätzlich den Messpunkt nicht auf die OK FFB zu beziehen (Oberkante Fußboden ist unbestimmt).

6.    Es empfiehlt sich die Anordnung der Abstandsflächenregelung unter einer eigenen Ziffer (z.B. 2.2) zu fassen. Ebenso die Möglichkeit der Überschreitung der Baugrenzen durch Terrassen, etc.. Zudem wird um Prüfung und Anpassung gebeten, da in der Festsetzung auf Ziff. 2.1.4. verwiesen wird. Diese Festsetzung ist jedoch nicht geregelt.

7.    In der Festsetzung I. 3.3.2 sollte auf die „Nutzungsaufnahme“ bei der Neupflanzung abgestellt werden, da die Bezugsfertigkeit im Vollzug schwierig zu überprüfen ist.

8.    Festsetzung I. 3.5: Durch die unbestimmte Ausnahmeregelungen können Geländeveränderungen mit erheblichen Abweichungen von der festgesetzten Wand- bzw. Firsthöhen entstehen. Ist dies so gewollt? Die Festsetzung in 1.3.5 erster Satz „im Wesentlichen“ ist rechtlich unbestimmt und damit unzulässig.

9.    Festsetzung I. 3.6: Der Begriff „naturnah“ ist zu unbestimmt und damit unzulässig.

10.  Die Festsetzung der Baugrenzen direkt am zu erhaltenden Baumbestand lässt Probleme mit dem Baumbestand bzw. der künftigen Entwicklung des Baumes erwarten. Wir empfehlen einen Abstand zwischen Baum und Baugrenze vorzusehen.

11.  Die festgesetzten Garagen ziehen die Bebauung als auch den damit verbundenen Fahrverkehr in die hinteren Grundstücksbereiche hinein. Wir bitten zu prüfen, ob eine städtebaulich besser verträgliche Lösung gefunden werden kann.

12.  Wir empfehlen die Überschreitungsmöglichkeit der GF nach 1.1.3 für Terrassen und Balkone zu trennen, da diese beiden Bauteile sehr unterschiedliche städtebauliche Wirkungen nach sich ziehen. Sollen mit den Dachüberständen nach 1.1.3 ortsübliche, die ohnehin nicht zur GR zählen, gemeint sein? Falls nicht, sollten diese in Größe und Lage benannt werden. Andernfalls sollten sie aus der Aufzählung gestrichen und die GR entsprechend angepasst werden.

13.  Dachaufbauten wurden nicht geregelt. Wir empfehlen dies noch nachzuholen.

Die Präambel wird entsprechend ergänzt.

Die Art der Bebauung (WR) sowie die Erschließung über die örtlichen Verkehrsflächen sind im bestehenden Gesamt-Bebauungsplan Nr. 16 geregelt. Diese Festsetzungen sollen ihre Gültigkeit auch für die Änderung behalten.

Die Bezeichnung „WR“ wird nachgetragen.

Der Plural „Baugrundstücke“ wird durch „Baugrundstück“ (Singular) ersetzt.

Die unterschiedlichen Wandhöhen werden durch eine Perlschnurlinie in der Planzeichnung abgegrenzt.

Der obere Messpunkt wird exakt definiert (Oberkante Dachhaut).

Der untere Messpunkt ist als Maß über NN (631,69) genau festgelegt.

Die Anordnungen werden jew. unter einer eigenen Ziffer gefasst.

Der Verweis auf Ziff. 2.1.4 wird korrigiert in „Ziff. 1.1.3“.

„Bezugsfertigkeit“ wird durch „Nutzungsaufnahme ersetzt.

Die Formulierung „im Wesentlichen“  wird gestrichen. Bei den zugelassenen Ausnahmen von den Abgrabungs- und Aufschüttungshöhen sieht die Gemeinde keine Gefahr einer störenden Höhenentwicklung.

Der Begriff „naturnahe Böschung“ wird durch „Erdböschung“ ersetzt.

Die Baugrenze, die östlich an den zu erhaltenden Baum angrenzt, umschließt das Bestandsgebäude. Der Baum ist daher nicht gefährdet.

Die Garage und die Zufahrt sind Bestand und sollen an dieser Stelle erhalten werden.

Die Systematik der GR-Festsetzung wird entsprechend der Anregung modifiziert.

Dachaufbauten sollen nicht zulässig sein; die Regelung wird ergänzt.

Festsetzungen zum Erhalt von Bäumen sind sinnvoll, jedoch sollten Bestimmungen getroffen werden, wie Bäume während der Bauzeit geschützt werden. Zumal bei Freistellungsverfahren keine Auflagen festgelegt werden können.

Formulierungsvorschlag:

1. Vor Beginn von Erd- und/oder Abrissarbeiten sind zum Schutz der Wurzelbereiche von Bäumen (Kronentraufe zuzüglich 1,50 m) ortsfeste Baumschutzzäune nach DIN 18920 zu erstellen und dauerhaft während der Bauzeit zu erhalten.

2. Vor Beginn der Erdaushubarbeiten sind im Wurzelbereich von Bäumen (Kronentraufe zuzüglich 1,50 m)  Wurzelschutzvorhänge nach DIN 18920 zu erstellen und während der Bauzeit regelmäßig zu bewässern.

3. Bei baulichen Anlagen, die den Wurzelbereich von Bäumen (Kronentraufe zuzüglich 1,50 m) tangieren, sind senkrechte Verbaumaßnahmen (Berliner Verbau) vorzunehmen.

4. Beim Verlegen von Leitungen aller Art ist der Wurzelbereich von Bäumen (Kronentraufe zuzüglich 1,50 m) zu verschonen. Sollte dies nicht möglich sein, muss der Wurzelbereich unterfahren werden (z.B. Spülbohrung). Abgrabungen von Wurzeln mit einem Durchmesser >= 2 cm sind nicht zulässig.

Artenschutzrechtliche Bestimmungen sollten als Hinweis aufgenommen werden, so dass Probleme bei der Bauabwicklung vermieden werden können:

Formulierungsvorschlag:

Beim Abbruch von Gebäuden, bei der Rodung von Gehölzen und bei der Beseitigung vorhandener Kleingewässer können besonders oder streng geschützte Arten wie Vögel, Fledermäuse oder Amphibien betroffen sein. Es ist sicher zu stellen, dass im Rahmen eines Bauvorhabens artenschutzrechtliche Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG nicht berührt werden (z.B. durch ökologische Untersuchungen und eine Umweltbaubegleitung). Grundsätzlich dürfen Rodungen von Gehölzen nur in der Zeit vom 1.10 bis zum 28.2. durchgeführt werden. Der Abbruch von Gebäuden muss gegebenenfalls in Zeiten durchgeführt werden, in denen keine Nutzung durch gebäudebewohnende Vogel- und Fledermausarten erfolgt. Wenn Fensterläden aus Holz vorhanden sind, sollten diese vor dem Abbruch abgenommen und auf Fledermäuse untersucht werden. Soweit erforderlich (z.B. bei Höhlenbäumen) sind vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen durchzuführen (z.B. Nistkästen). Werden artenschutzrechtliche Verbotstatbestände berührt, so bedarf dies einer Ausnahme durch die Regierung von Oberbayern.

Der Formulierungsvorschlag zum Baumschutz wird in die Festsetzungen übernommen.

Die artenschutzrechtlichen Bestimmungen werden in die Hinweise übernommen.