Verweis auf die Stellungnahme vom 04.04.19 zur 5. Änderung des B-Plans B74

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Es bestehen keine Bedenken

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Die bestehenden Gasleitungen sind zu beachten.

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Wird zur Kenntnis genommen.

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Die Leitungen werden in der Gebäudeplanung und Ausführung beachtet.

Nach Durchsicht und Prüfung der vorgelegten Unterlagen in den beiden o.g. Planverfahren (4. und

5. Änderung, Planungsstand jeweils 19.02.2019) teilen wir als Untere Straßenverkehrsbehörde wie

folgt mit:

Die verkehrliche Erschließung der Plangebiete erfolgt über das bestehende Ortsstraßennetz, vor

allem die Bahnhofstraße und die Bräuhausstraße. Im Rahmen der Planänderungen werden lediglich

Zufahrtsbereiche auf die Grundstücke bzw. Tiefgaragenzufahrten neu festgesetzt.

4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 74:

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Der Planumgriff erstreckt sich auf das Grundstück FI. Nr. 626/6 und regelt dessen künftige Bebauung,

die Errichtung der Tiefgarage und setzt den Zufahrtsbereich zu dieser im Bereich der Bahnhofstraße fest.

Diesbezüglich werden keine Einwände vorgebracht, es besteht grundsätzlich Einvernehmen mit den Planungen.

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Es fiel lediglich auf, dass der im Plan verzeichnete Fuß- und Radweg, der zwischen den Häusern GE 1 und GE 2 sowie zwischen GE 3 und GE 4 verlaufen soll, in der Planzeichenerklärung bisher keine Aufnahme fand. Zur besseren Lesbarkeit sollte dies entsprechend ergänzt werden, ggf. auch unter Verwendung der jeweiligen rechtlichen Ausgestaltung des Wegetypus (gewidmeter öffentlicher Weg oder Privatwegefläche).

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Wird zur Kenntnis genommen.

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Die Wegeklassifizierung ist in der Planzeichenerklärung unter Ziffer I.4.3 dargestellt und mit „öffentliche Fläche für Fußgänger und Radfahrer“ festgesetzt.

Gemäß §§ 3 und 4 BauGB haben Sie uns den o. a. Bebauungsplan zur Stellungnahme

vorgelegt. Diese lautet wie folgt:

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Löschwasserversorgung

- Als Grundschutzbezeichnet man den Brandschutz für Wohngebiete, Gewerbegebiete, Mischgebiete und Industriegebiete ohne erhöhtes Sach- und Personenrisiko. Der Löschwasserbedarf ist für den Löschbereich in

Abhängigkeit von der baulichen Nutzung und der Gefahr der Brandausbreitung nach dem DVGW-Arbeitsblatt W405 „Bereitstellung von Löschwasser durch die öffentliche Trinkwasserversorgung“ für eine Löschzeit von 2 Stunden zu ermitteln. Der Löschbereich erfasst sämtliche Löschwasserentnahmemöglichkeiten in einem Umkreis von 300 m um das Brandobjekt. (Rechtsgrundlagen: DVGW-Arbeitsblatt W405, Art.12 BayBo2008)

- Als Objektschutz bezeichnet man den über den Grundschutz hinausgehenden objektbezogenen Brandschutz für Objekte mit erhöhtem Brandrisiko oder Personenrisiko. Hierbei werden ebenfalls Einzelobjekte wie z.B. Aussiedlerhöfe, Raststätten etc. mitberücksichtigt.

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Erschließung

Hinsichtlich der Erschließungssituation bestehen keine grundsätzlichen Bedenken.

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Zweiter Flucht- und Rettungsweg

Nach Art. 31 Abs. 2 BayBO 2008 muss der erste Rettungsweg von Nutzungseinheiten, die nicht zu ebener Erde liegen, über mindestens eine notwendige Treppe führen. Der zweite Rettungsweg kann nach Art. 31 Abs. 2 BayBO eine weitere Treppe oder eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr (vierteilige Steckleiter, Hubrettungsgerät) erreichbaren Stelle, wenn die Feuerwehr über die erforderlichen Rettungsgeräte verfügt.

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Als Hubrettungsfahrzeug kommt i. d. R. eine Drehleiter mit Korb (DLK 23-12) mit einer Rettungshöhe von mindestens 23m (Oberkante Fußboden 22m +1,10m Brüstungshöhe) bei einem maximalen Gebäudeabstand von 12m.

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Bei Gebäuden können die dort i. d. R. zu erwartenden Personenzahlen noch mit Rettungsgeräten der Feuerwehr gerettet werden, sofern ausreichende Anleitermöglichkeiten vorhanden sind. Die Gebäude werden nach Höhe bzw. Anzahl und Fläche der Nutzungseinheiten in Gebäudeklassen unterteilt. Die Höhe - im Sinne der Gebäudeklassen – bezeichnet das Maß der Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist, über der Geländeoberkante im Mittel. Die genaue

Definition des Begriffes „Gebäude“ ist Art. 2 Abs. 2 der BayBO 2008, die Definition des Begriffes „Aufenthaltsraum“ ist Art. 2 Abs. 5 der BayBO 2008 zu entnehmen.

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Bei Sonderbauten – Begriffsdefinition siehe Art. 2 Abs. 4 BayBO 2008 – handelt es sich um Anlagen und Räume besonderer Nutzung wie z. B. Versammlungsstätten, Schulen und Krankenhäuser. Die in den nicht ebenerdigen Geschossen dieser Bauten zu erwartenden Personenzahlen können i. d. R. nicht mehr mit Rettungsgeräten der Feuerwehr gerettet werden.

Hierüber entscheiden im Einzelfall der Kreisbrandrat des Landkreises Starnberg sowie das Kreisbauamt.

Der zweite Flucht- und Rettungsweg kann nicht mehr über tragbare Leitern der Feuerwehr sichergestellt werden. Sofern kein zweiter baulicher Flucht- und

Rettungsweg vorhanden ist, ist im Einsatzfall die Inbetriebnahme eines Hubrettungsfahrzeuges zur Menschenrettung erforderlich. Hierfür sind entlang des Gebäudes Drehleiteraufstellflächen auszuweisen, welche über eine Feuerwehrzufahrt (gem. DIN 14090 bzw. „Richtlinien über die Flächen für die Feuerwehr“) mit einer öffentlich, für Großfahrzeuge der Feuerwehr befahrbaren, Verkehrsfläche verbunden werden. Dabei ist zu beachten, dass der Wirkungsbereich des Hubrettungsfahrzeuges auch später nicht durch Laternen, Bäume eingeschränkt wird.

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Wird zur Kenntnis genommen. Der Löschwasserbedarf kann im Bereich der Bahnhof- und der Bräuhausstraße grundsätzlich gedeckt werden

Löschwassermenge 102m³/h  bei 1 bar,

4,2 bar Vordruck.

Inwieweit die Errichtung zusätzlicher Über- oder Unterflurhydranten notwendig ist, ist im Rahmen der Gebäudeplanung zu klären und mit der Kreisbrandinspektion zu klären.

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Wird zur Kenntnis genommen.

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Wird zur Kenntnis genommen. Grundsätzlich sind Flucht- und Rettungswege sowie brandschutztechnische Anforderungen im Rahmen der Ausführungsplanung zu berücksichtigen, zu projektieren und ggfs. mit Kreisbrandinspektion und Landratsamt gesondert abzustimmen.

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Wird zur Kenntnis genommen. Die Rettungshöhe des Gebäudes GE 1 liegt deutlich unter den max. 23 m, somit sollte eine Anleiterung dort grundsätzlich möglich sein. Zudem sieht die akt. Planung die Anordnung eines zweiten Treppenhauses als 2. Rettungsweg vor. Ansonsten s. oben Ziff. 3

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Wird zur Kenntnis genommen. Ansonsten s. oben Ziff. 3. 

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Wird zur Kenntnis genommen. Ansonsten s. oben Ziff. 3.

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Im Rahmen der 4. Änderung des BP Nr. 74 wird der Bereich, in dem eine TG-Zufahrt zulässig ist, Richtung Osten verbreitert. Dadurch wird eine Anordnung der Zufahrt gegenüber dem Wohnhaus Bahnhofstraße 18 möglich, so dass Blendwirkungen an der Fassade dieses Gebäudes nicht mehr pauschal ausgeschlossen werden können.

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Laut Nr. 3.3 der Begründung zum Bebauungsplan soll im Bauantragsverfahren ein Nachweis darüber geführt werden, dass es zu keinen Blendwirkungen kommt. Falls sich dabei Blendwirkungen ergeben, ist die Zufahrt wieder weiter westlich anzuordnen.

Um dies sicherzustellen, ist die Ziffer 6.12 der Festsetzungen um folgenden Passus zu ergänzen:

„Innerhalb dieses Bereiches hat die Anordnung der Zufahrt so zu erfolgen, dass an der gegenüberliegenden Gebäudefassade keine Blendwirkungen auftreten. Im Bauantragsverfahren ist darüber ein entsprechender Nachweis zu erbringen.“

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Unter Nr. 9 der Begründung heißt es, dass der 4. Hinweis des Bebauungsplanes angepasst wird. Dies ist im Bebauungsplan richtigerweise nicht geschehen. Der Hinweis bezieht sich auf die im Rahmen der 5. Änderung des Bebauungsplanes überarbeitete schalltechnische Untersuchung. Nr. 9 der Begründung ist daher zu streichen.

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Hinweis zur beigefügten schalltechnischen Untersuchung des Ingenieurbüros Imakum (Bericht Nr. 0653-001/02 vom 25.03.2019): Hierbei handelt es sich um den Nachweis zur Einhaltung der Emissionskontingente des Bebauungsplanes im Rahmen des Baugenehmigungsantrags für das Bauvorhaben Lobster. Für die 4. Änderung des Bebauungsplanes ist es nicht relevant.

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Siehe 2

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Der Empfehlung wird gefolgt, der Bebauungsplan wird in Ziffer 3.3 um den Passus ergänzt: „Innerhalb dieses Bereiches hat die Anordnung der Zufahrt so zu erfolgen, dass an der gegenüberliegenden Gebäudefassade keine Blendwirkungen auftreten. Im Bauantragsverfahren ist darüber ein entsprechender Nachweis zu erbringen.“ 

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Der Empfehlung wird gefolgt, Nr. 9 der Begründung wird gestrichen: Die bisher geltenden Vorgaben der Schallschutzuntersuchung werden von der neuen Untersuchung, die im Rahmen der 5. Änderung - primär den Bereich GE 3-5 betreffend - gemacht werden, nicht tangiert. Somit ist auch die „vorzeitige“ Übernahme der Vorgaben der neuen Untersuchung nicht notwendig.

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Wird zur Kenntnis genommen. Die Untersuchung ist nicht Bestandteil des Bebauungsplans, sondern eine vorsorgliche nachrichtliche Ergänzung, die die grundsätzliche Einhaltung der schallschutztechnischen Vorgaben im Verfahren belegt. Zwingend erforderlich ist diese erst im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens. Das Gutachten wird daher im weiteren Verfahren nicht mehr beigefügt.

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Zu Ziffer 7. der Festsetzung 8.4 soll „…gemessen ab OK fertiger Dach- bzw. Dachterrassenbelag…“ hiermit wohl Dachhaut gemeint sein. Es wird um Überprüfung und ggf. um Anpassung gebeten.

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Die Festsetzung 2.1. ist nicht eindeutig. Wir empfehlen die Grundfläche (9300 m²) näher zu bezeichnen: Entweder „ … der Tiefgarage  überschritten werden bis zu einer Überschreitung der Grundfläche von insgesamt …“ oder „… der Tiefgarage überschritten werden bis zu einer Grundfläche (bestehend aus der Grundfläche nach § 19 Abs. 2 BauNVO und den Überschreitungsmöglichkeiten nach § 19 Abs. 4 BauNVO) von insgesamt …“.

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Zu 8.1. Aus technischen Gründen können immer haustechnische Anlagen in das Gebäude integriert werden. Es wäre wünschenswert für die Erteilung der Ausnahme eindeutigere Kriterien zu benennen.

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Ansonsten werden zu diesem Auslegungsverfahren keine Anregungen oder Bedenken vorgebracht.

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Der Empfehlung wird gefolgt, der Bebauungsplan wird in Ziffer 8.4 angepasst: „…gemessen ab OK fertiger Dach- bzw. Dachterrassenbelag…“  wird in „…gemessen ab OK Dachhaut…“ geändert.

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Der Empfehlung wird gefolgt, der Bebauungsplan wird in Ziffer 2.1 angepasst: „In den einzelnen Baugebieten dürfen die jeweils festgesetzten Grundflächen GR durch die Grundflächen der in § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO bezeichneten Anlagen einschließlich der Tiefgaragen überschritten werden bis zu einer Grundfläche von insgesamt...“  wird in geändert in:

„In den einzelnen Baugebieten dürfen die jeweils festgesetzten Grundflächen GR durch die Grundflächen der Tiefgarage überschritten werden bis zu einer Grundfläche (bestehend aus der Grundfläche nach § 19 Abs. 2 BauNVO und den Überschreitungsmöglichkeiten nach § 19 Abs. 4 BauNVO) von insgesamt 9.300 m² im Gewerbegebiet (GE)

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Der Empfehlung wird gefolgt, der Bebauungsplan wird in Ziffer 8.1 angepasst: Technische Dachaufbauten für haustechnische Anlagen, Aufzugsüberfahrten und Kamine sind ausnahmsweise zulässig, wenn im Genehmigungsantrag der Nachweis erbracht wird, dass diese aus technischen Gründen nicht sinnvoll in das Gebäude integriert werden können. “

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Wird zur Kenntnis genommen.

Zu dem derzeit in der öffentlichen Auslegung befindlichen B-Plan "B 74 Bahnhofstraße Bräuhausstraße" in der 4. Änderung vom 19.02.2019 haben wir folgende Anmerkungen: 

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Im Planungsverlauf hat sich ergeben, dass es zur Vermeidung von haustechnischen Anlagen auf dem Dach des Gebäudes, und zur ausreichenden natürlichen Lüftung der Tiefgarage gemäß Lüftungsgutachten notwendig ist, Lichtschächte außerhalb der Baugrenze der Tiefgarage bzw. außerhalb der Baulinie zu positionieren. Dies betrifft 

1) einen Lichtschacht in den Abmessungen 2m x 5m im Westen zwischen Baufenster Tiefgarage und Bräuhausstraße zur Lüftung der Tiefgarage

2) einen zweiteiligen Lichtschacht mit den Abmessungen 2,80m x 9,50m nördlich der Baugrenze in Richtung Bräuhausstraße für die TG-Lüftung und zur Unterbringung eines Verflüssigers für die Gebäudekühlung, der ansonsten auf dem Dach positioniert werden müsste. 

Beide Lichtschächte werden mit einem geländebündigen Gitterrost abgedeckt, und werden nicht aus dem Gelände heraustreten. Der größere Lichtschacht im Norden befindet sich innerhalb einer zu gestaltenden Grünfläche, und wird daher kaum in Erscheinung treten. Der kleinere Lichtschacht wird bündig in den Pflasterbelag eingelassen. 

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Wir würden Sie bitten, diese beiden Lichtschächte bzw. die Überschreitung des Baufensters im Westen und der Baulinie im Norden in den Bebauungsplan mit aufzunehmen.

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Wird zur Kenntnis genommen.

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Die Schächte werden im Bebauungsplan entsprechend berücksichtigt und Lage und Abmessungen unter Ziffer 6 der Festsetzungen durch Text definiert werden.