1.) Zu Festsetzung 7.1: Wir möchten darauf hinweisen, dass die Planzeichen für zu erhaltende und zu pflanzende Bäume womöglich vertauscht wurden.

Es handelt sich um einen redaktionellen Fehler in der Legende. Die Planzeichen in der Legende werden für zu erhaltende und pflanzende Bäume ausgetauscht.

2.) Zu Hinweis 8.6: Wir begrüßen es sehr, dass die Thematik des Vogelschlags an Glasflächen in die Satzung übernommen wurde. Jedoch möchten wir noch einmal darauf hinweisen, dass aus fachlicher Sicht bereits ab einer Größe von 1,5 m² das Risiko von Vogelschlag in der Nähe von Bäumen und naturnahen Strukturen erhöht ist.

Formulierungsvorschlag:

„Um Vogelschlag so gering wie möglich zu halten, ist bei der Gestaltung der Glasflächen darauf zu achten, große Glasflächen, gläserne Eckkonstruktionen und verglaste Durch- und Übergänge zu vermeiden. Ab einer Glasfläche > 1,5 m² müssen flächige Markierungen, wie senkrechte Muster, auf der Glasfläche angebracht werden. Auf spiegelndes Glas ist zu verzichten.“

An der Abwägung und dem Beschluss vom 21.03.2023 wird festgehalten. Eine flächige Markierung auf üblich dimensionierten Fenstern (1 m x 1,5 m) wird für nicht verhältnismäßig angesehen. Daher soll eine Markierung erst ab 3 m² Fläche empfohlen werden.

Ich bin Eigentümer des Grundstücks 376/1 in der Mozartstr. 16 in Tutzing; wohnhaft jedoch in München und komme seltener nach Tutzing.

Heute Morgen hat mich ein Nachbar telefonisch darauf aufmerksam gemacht, dass im Bebauungsplan Nr. 8, 4. Änderung, Satzung vom 21.03.2022 (auf S. 2 unter Punkt 2.6) vermerkt ist, dass auf meinem Grundstück Fl. Nr. 376/1 lediglich 3 Wohnungen zulässig sind.

Dieses Anwesen wurde von meinen Eltern im Jahr 1965 mit 5 Wohneinheiten errichtet.

Ich bitte Sie deswegen dringlich, diesen Punkt zu ändern und den bestehenden baulichen Gegebenheiten anzupassen.

Entsprechend der Genehmigungsplanung aus dem Jahr 1965 wurde auf Fl. St. 376/1 ein Wohngebäude mit 4 Wohnungen genehmigt. Durch eine Tekturplanung im Jahr 1966 wurde eine weitere fünfte Wohnung im Untergeschoss genehmigt. Um durch die Änderung des Bebauungsplans keine zusätzlichen Einschränkungen für den Grundstückseigentümer zu schaffen, wird die Anzahl der Wohnungen hier ausnahmsweise auf 5 erhöht. Da die dafür erforderlichen Stellplätze auf dem Grundstück untergebracht werden können und die max. Gesamt-GRZ eingehalten werden kann, ist dies städtebaulich vertretbar.

Das Gebiet ist geprägt durch große Grundstücke mit erhaltenswertem Baumbestand. Durch eine Umstrukturierung auch weiterer Grundstücke in Richtung Mehrfamilienhäuser würde dieser Charakter verloren gehen und die Belange des Orts- und Landschaftsbildes beeinträchtigt werden.

Die Festsetzung 2.6 wird entsprechend geändert:

·         Bei einer Grundstücksgröße unter 1000 m² sind zwei Wohnungen,

·         bei einer Grundstücksgröße über 1000 m² sind drei Wohnungen zulässig.

·         Auf Fl. St. 376/1 sind ausnahmsweise fünf Wohnungen zulässig.

·          

Die Begründung wird entsprechend angepasst.

Zunächst stellt sich die Frage, warum nur ein Teil des Bebauungsplans Nr. 8 mit Änderungen versehen werden soll. Die Flurnummer 376/5 ist ausgespart. Grundsätzlich ist es nicht nachvollziehbar, warum gerade dieses Grundstück nicht mit Änderungen versehen wird, obwohl gerade hier die in Ihrem Entwurf gemachten Festlegungen von besonderer Bedeutung wären.

Außerdem nimmt, obwohl dieses Grundstück nicht in die Änderungen aufgenommen wurde, zumindest ein Bestandteil dieses Grundstücks Einfluss auf ein anderes Grundstück (s.u.).

Nach unserem Verständnis wurden die Änderungen des Bebauungsplanes Nr. 8 notwendig, weil einige Anträge zu Ergänzungen der vorhandenen Gebäude auf Grund der bislang festgelegten Baufenster nicht umsetzbar waren. Dies betrifft insbesondere Anbauten von Außenaufzügen und Erweiterungen an Gebäuden. Die neuen Baufenster ermöglichen diese Maßnahmen erneut nicht. Außerdem sind die Baufenster, zumindest in Verbindung mit den weiteren Festlegungen, so einschränkend, dass die festgelegten möglichen Grundflächen (GR) nicht ausgenützt werden können. Dies betrifft insbesondere unser Grundstück Flurnummer 376/4. Außerdem deckt das Baufenster auf der Flurnummer 376/8 nicht den genehmigten Bestand ab. Warum wurden gemäß früheren Besprechungen mit dem Planer die Baufenster nicht wie besprochen gestaltet?

In diesem Zusammenhang stellt sich erneut die Frage, warum die Flurnummer 376/5 bei den Änderungen ausgenommen wurde. Hier sind die Baufenster deutlich offener festgelegt. Außerdem sind dort Baufenster so festgelegt, dass große Bäume zur Umsetzung von Baumaßnahmen entfernt werden müssen. Wieso gibt es dort keine Festlegungen zu Neubepflanzungen wie beim Rest der Grundstücke des Bebauungsplans.

Frage zu Punkt 2.6 Anzahl der Wohnungen: hier wird nicht auf den Bestand bei der Flurnummer 376/1 (5 Wohneinheiten) Rücksicht genommen. Bitte erläutern Sie uns hier, warum massive Einschränkungen bei einem (ggf. aus energetischen Gründen) notwendigen Um- oder Neubau gegeben sind und warum bei vergleichbaren Gebäuden (Flurnummer376/8) dieser Bestand keine Berücksichtigung finden soll.

Grünordnung (Punkt 7): wie kommen die Größen der zu pflanzenden Bäume (Punkt 7.2) in der Zeichnung zustande?

Ein Baum, der auf dem Grundstück Flurnummer 376/2 zu pflanzen ist, kann dort nicht gepflanzt werden, weil sich direkt in der Ecke des angrenzenden Grundstücks 376/5 ein sehr großer Baum befindet und die sonstigen Auflagen der Grünordnung bei einer Neupflanzung nicht eingehalten werden können. Bitte erläutern Sie uns, wie eine Umsetzung erfolgen soll.

Wir interpretieren Punkt 7.2 so, dass die gezeichneten Bäume, die sich im Bestand befinden, entfernt werden können, wenn neue gemäß 7.5 und Punkt 7.7 gepflanzt werden. Danke für Bestätigung hierzu.

Ist es so gewollt, dass die neuen (blauen) Ausführungen in der Grünordnung dazu dienen sollen, die Möglichkeiten von Neu-, Umbauten sowie die Optimierung vorhandener Gebäude z.B. bei energetischen Maßnahmen massiv einzuschränken? So werden bei den Festlegungen zu den Positionen der Neupflanzungen keine energetischen Einrichtungen wie z.B. Photovoltaikanlagen berücksichtigt?

Hier ist auch die Frage, wie eine mögliche Sanierung der komplizierten Kanalsituation in diesem Gebiet im Sanierungsfall gestaltet werden kann. Mit den Auflagen in dem Entwurf des Bebauungsplans (Grünordnung) kann die Kanalführung im Falle einer Neuverlegung auf Grund von Beschädigungen der alten Kanalleitungen nicht beibehalten werden bzw. nicht mehr wie im Bestand vorgenommen werden. Es wird dann ggf. ein neuer Abwasserkanal in der Mozartstraße für die Flurnummern 376/1 und 376/2 notwendig. Siehe hierzu Ihren Punkt 10.1 Schmutzwasser.

Für das Grundstück Fl. Nr. 376/5 wurde der Bebauungsplan bereits zwei mal geändert:

·      Die 2. Änderung (1995) verändert die ursprünglich vier gleich großen Bauräume und einer mittigen Erschließung der Hinterliegergrundstücke zugunsten eines größeren zusammenhängenden Bauraums im Süden und einer seitlichen Erschließung der Hinterliegergrundstücke.

·      In der 3. Änderung (2018) wurde der Bereich der Hinterliegergrundstücke erneut überplant, um dort eine flächensparendere zweigeschossige Bebauung zuzulassen.

Daher sieht die Gemeinde keine Erforderlichkeit für eine erneute Überplanung dieses Teilbereichs.

Durch die vorliegende 4. Änderung soll im Sinne des Grundsatzbeschlusses vom 09.11.2021 eine ortsverträgliche Innenentwicklung gefördert werden durch großzügigere Festsetzungen der Grundfläche, der Wandhöhen und der Baugrenzen. Sowohl der genehmigte Gebäudebestand, als auch die der Gemeinde bekannten Erweiterungsmöglichkeiten werden dadurch genehmigungsfähig. Die bestehenden Anbauten, Balkone und Terrassen werden nochmals überprüft und die Baugrenzen ggf. angepasst. Auch wird eine Vermaßung ergänzt, um Unklarheiten zu vermeiden.

Von noch größeren oder grundstücksübergreifenden Baugrenzen wird abgesehen, da im Sinne des Schutzes der Freibereiche die Gebäude bevorzugt an ihrem jetzigen Standort verbleiben sollen und durch das bewegte Gelände die städtebauliche Wirkung von der Platzierung des Gebäudes (berg- oder talseitig) stark abhängig ist. Da der Bebauungsplan auch

·      Überschreitungen der Baugrenzen durch Außentreppen, Vordächer, Balkone, Terrassen und Terrassenüberdachungen (A.3.2) und

·      Nebenanlagen auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen) zulässt (A.4.2)

wird auch keine Einschränkung der Nutzungsmöglichkeiten der Grundstücke gesehen.

Auf Fl. Nr. 376/5 sind die Baufenster durch die 2. Und 3. Bebauungsplan-Änderung nicht großzügiger festgesetzt, als in der vorliegenden Planung:

·      Hinterlieger:
Bauräume 16m x 11m bzw. 17m x 12,5 m

·      Vorderlieger:
ebenfalls bestandsorientierte Bauräume 16m x 17m verbunden mit 8m x 16 m

Festsetzungen zum erhaltenswerten Baumbestand bzw. zu Ersatzpflanzungen sind dort ebenfalls erhalten (siehe 2. Änderung: Festsetzung 8, bzw. 3. Änderung: Festsetzung 8.2).

Die Anzahl der zulässigen Wohnungen auf Fl.St. 376/1 wird an den genehmigten Bestand angepasst.

Die Anzahl der zulässigen Wohnungen soll in Abhängigkeit von der Grundstücksgröße begrenzt werden. Nur so kann sichergestellt werden, dass die erforderlichen Stellplätze auch auf den Grundstücken untergebracht werden können, eine Vorgartenzone erhalten bleibt und eine Umstrukturierung des Gebietes in Richtung Geschosswohnungsbau vermieden wird.

Für das Grundstück Fl. Nr. 376/8 liegt eine Genehmigung für ein Zweifamilienhaus vor, durch die Grundstücksgröße von über 1.000 m² werden drei Wohnungen als städtebaulich verträglich erachtet. Eine weitere Erhöhung wird jedoch abgelehnt.

Die Bestandsbäume (schwarzer Stamm) wurden entsprechend ihrer Größe dargestellt, festgesetzte Neupflanzungen (grüner Stamm) dagegen mit einer einheitlichen Größe. Die vertauschten Planzeichen werden in der Legende korrigiert. Somit erübrigen sich die Fragen zu Bestandsbäumen an der Grundstücksgrenze und Ersatzpflanzungen.

Bei den Hinweisen zur Grünordnung handelt es sich um Empfehlungen der Unteren Naturschutzbehörde oder der Leitungsträger, die im Bebauungsplanverfahren vorgebracht werden. Sie dienen dazu, einen Konflikt zwischen Baumwurzeln und Leitungen zu vermeiden. Eine Einschränkung für Photovoltaik wird nicht gesehen.

Beim überwiegenden Teil der festgesetzten Bäume handelt es sich um zu erhaltende Bestandsbäume, die aus dem rechtswirksamen Bebauungsplan übernommen wurden. Die 4 neu zu pflanzenden Bäume an der Grenze zwischen Fl.St. 376 und 376/1 waren auch im rechtswirksamen Bebauungsplan bereits festgesetzt, sind jedoch nach vor Ort Aufmaß nicht mehr vorhanden. Für diese ist Ersatz zu schaffen.

Bei einer möglichen Kanalsanierung sind unabhängig von Hinweisen im Bebauungsplan die Auflagen der DIN und der Leitungsträger zu beachten. Der Bebauungsplan weist lediglich auf die Belange des Wurzelschutzes und der Erschließung hin, hat aber darüber hinaus keine einschränkende Wirkung.

Wir hatten ja bereits darauf hingewiesen, dass wir aus den Bauunterlagen von Herrn XXX entnommen haben, dass beim Grundstück 376/5 eine Gesamthöhe von 9,06 Meter vom Boden möglich ist und auch so gebaut werden soll, während bei den Grundstücken (376/3; 376/4; 376/8; 376; 376/1 und 376/2), die jetzt zur Diskussion stehen, nur eine Gesamthöhe von 7,50 eingeräumt wird.

Herr XXX wies uns nun darauf hin, dass das Grundstück 376/5 ja immer noch Bestandteil des Bebauungsplans Nr. 8 ist. Wie verträgt es sich mit dem Gleichbehandlungsgrundsatz innerhalb des Bebauungsplanes Nr. 8, wenn hier unterschiedliche Höhen genehmigt werden für die Grundstücke. Vor allen Dingen da das Grundstück 376/5 mit 600 qm und als unterstes Grundstück am Hang mit einer höheren Bebauung die Grundstücke, die zwar höher liegen, jedoch um 1,50 niedriger bauen dürfen, beeinträchtigen kann?

In unserem Gespräch damals hatten Sie gesagt, dass diese Höhe für 376/5 heute nicht mehr genehmigt würde, wir aber nichts mehr daran ändern können. Ich bitte Sie mir dies rechtlich zu erläutern und erhebe vorsorglich Einspruch.

Die vorliegende 4. Bebauungsplanänderung setzt den Grundsatzbeschluss des Gemeinderats vom 09.11.2021 um. Es soll eine ortsverträgliche Innenentwicklung gefördert werden durch großzügigere Festsetzungen der Grundfläche, der Wandhöhen und der Baugrenzen.

Für das Grundstück Fl. Nr. 376/5 aufzunehmen, da dort der Bebauungsplan bereits zweimal geändert wurde und die Gemeinde keine erneute Bauleitplanung für erforderlich hält.

Die geplante Bebauung kann genehmigt werden, wenn sie die Festsetzungen des dort gültigen Bebauungsplans (3. Änderung) einhält. Wollte man die zulässige Höhe nachträglich einschränken, würde das zu einem Entzug von Baurecht führen.

Die vorliegende 4. Bebauungsplanänderung erhöht bereits das Maß der Nutzung (Grundfläche, Wandhöhe) gegenüber der jetzigen Situation. Eine noch weitere Erhöhung wird aus Gründen des Orts- und Landschaftsbildes abgelehnt.