Folgende Einwände und Anmerkungen zu den Änderungen werden vorgebracht:.

I. Festsetzungen

Zu 4.2.:

Die Zusammenlegung der Punkte 4.2. und 4.3. und damit einhergehend die Verringerung

der zugelassenen Flächen um 30 m² auf 50 m² ist nicht nachvollziehbar, zumal die Grundstücke recht groß sind und auch der Möglichkeit von Einliegerwohnungen

bzw. von bis zu zwei Wohneinheiten Rechnung getragen werden soll. Weder die Ortsbausatzung noch die derzeit gültigen Bebauungspläne im umliegenden

Planungsgebiet sehen derartige Einschränkungen vor.

Ich fordere daher die Wiedereinsetzung des ursprünglichen Wertes.

zu 5.2.:

Erhöhung der Höhenknote auf dem Flurstück 685/51 um 1 m (von ursprünglich

615,20 auf 616,20 NHN). Es ist nicht nachvollziehbar, weswegen die 2014

eingemessene Höhenkote(n) in 2023 um einen Meter höher liegen soll. Sinn und Zweck der Festlegung des Höhenfixpunktes ist die Bestimmung des unteren Punktes der Wandhöhe, mit welcher die gewollte Höhe städtebaulich festgesetzt werden soll. Auch wenn die tatsächliche natürliche Geländehöhe an dem Höhenfixpunkt zutreffend sein sollte,

ist es nicht zulässig, bei unterschiedlichen Geländehöhen auf einem Grundstück den Höhenfixpunkt frei zu wählen. Dieser muss vielmehr um dem Sinn der Festsetzungen des Bebauungsplanes zu entsprechen - so situiert werden, dass er in sinnvoller räumlicher Nähe zur geplanten Gebäudewand liegt. Daher fordere ich analog zu den Angaben bei den Anliegern im Osten der Privatstraße, dass eine

Höhenfestlegung in der Nähe des Gebäudes erfolgt.

Zu 6.2.:

Die Vorgabe, dass die Firsthöhe für Zwerch- und Standgiebel bzw. Wiederkehren 30 cm unter dem First* liegen muss, ist nicht nachvollziehbar.

Was ist der Grund für diese Änderung?

Zu 10.:

Für die Ausweisung eines Teilbereichs der privaten Verkehrsfläche als öffentliche

Verkehrsfläche liegt bis dato keine städtebauliche Rechtfertigung vor und wird auch nicht in der Begründung zum Bebauungsplan oder in dem Auszug aus dem Sitzungsbuch der Gemeinde Tutzing zur Sitzung des Bau- und Ortsplanungsausschusses vom 14.02.2023 benannt. Insofern ist die Ausweisung im Bebauungsplan nicht nachvollziehbar – ich fordere wie auch schon in meinen Schreiben vom 01.12.2022, die aktuell gegebene Grenzen der Privatstraße den Tatsachen entsprechend im Bebauungsplan auszuweisen.

II. Hinweise

Zu 14.:

Hier bedarf es wohl auch der Festlegung eines Geh-, Fahr- und Leitungsrechts zugunsten der Anschlussnehmer auf dem laut Bayernatlas 17 m² großen Teil des Flurstücks 704/1, das als „Straßenverkehr Herrestraße“ ausgewiesen ist.

Zu 17.:

Ankaufsgesuch Teilstück des Flurstücks 704/1 und Abstandsflächen

Die Anfrage zur Ankaufmöglichkeit des 64 m² großen Teilstücks der Flurnummer 704, das analog zum Bayernatlas oben als „Wohnbaufläche“ ausgewiesen ist, wurde bewusst im Zusammenhang mit dem Bebauungsplan gestellt: Planungsziel des Bebauungsplanes ist gemäß Begründung die Möglichkeit zu einer maßvollen Nachverdichtung und Vergrößerung der bestehenden Wohnflächen, und sieht daher eine maximale Wandhöhe von 6,60 m für ein volles erstes Obergeschoss vor (siehe Begründung Punkt C).

Angesichts der Lage unseres Hauses, die durch geringe Abstände nach Norden, Westen und Süden gekennzeichnet ist, wird diese Möglichkeit bei Zugrundelegung der derzeit gültigen Abstandsflächensatzung der Gemeinde Tutzing allerdings verhindert. Ein Verkauf des Teilstücks durch die Gemeinde an uns könnte darüber hinaus das seit vielen Jahren schwelende Thema der Ungleichbehandlung befrieden. Denn auch andere Teile des Bachlaufs sind schon lange in privater Hand (siehe Anhang) – im Falle des westlichen Nachbarns zudem mit der Folge eines wesentlichen höheren Baurechts.

Insofern möchte ich an dieser Stelle unser Kaufanliegen erneut unterstreichen, bitte hiermit zumindest um eine Vormerkung als Kaufinteressent und würde eine doch noch positive Rückmeldung der Gemeinde sehr begrüßen.

Die Gemeinde Tutzing hat auf Anregung des Landratsamtes Starnberg die Festsetzung überarbeitet und die Flächen außerhalb der Baugrenzen für Hauptgebäude bezogen auf die insgesamt zulässige Grundfläche geringfügig reduziert:

Nachdem bereits innerhalb der (Hauptgebäude) Baugrenzen 200 m² überbaubare Fläche auf dem Grundstück Fl. Nr. 685/51 zulässig sind, kommen für Terrassen etc. weitere 50 m² hinzu. Ebenfalls darf die zulässige Grundfläche um 100 m² für Garagen, Stellplätze und deren Zufahrten überschritten werden, so dass eine für ein Wohngebiet sehr großzügige Grundfläche gegeben ist.

Die im Bebauungsplanentwurf von 2022 vorgesehenen zulässigen 80 m² wurden in der hier vorliegenden Fassung des Bebauungsplanes auf 50 m² reduziert, diese Fläche ist sicher (nur) für Terrassen etc. ausreichend. Daher wird die Festsetzung nicht verändert.

Was den Bezug zu den anderen Bebauungsplänen betrifft, ist der Verweis auf die Einschränkung nicht richtig: Die Vorgaben durch Baugrenzen und die überbaubare Grundflächen sind in nahezu allen Bebauungsplänen in der Nähe des Bebauungsplanes deutlich restriktiver als in diesem Plangebiet.

Hier wurde die Höhenkote nicht „erhöht“, sondern lediglich korrigiert.

Richtig ist, dass sich die Kote auf die Einmessung von 2014 bezieht, diese Einmessung wurde von einem neutralen Vermessungsbüro vorgenommen. Leider wurde hier in den letzten Fassungen des Bebauungsplanes, vermutlich durch einen Tippfehler, eine gegenüber dem Vermessungsplan um 1 m zu niedrige Höhenkote dargestellt. Dies wurde in der vorliegenden Fassung korrigiert.

Der Höhenunterschied zwischen den beiden Grundstücken Fl. Nr. 685/51 auf der Ostseite der privaten Straße und Fl. Nr. 685/52 auf der Westseite beträgt somit 35 cm; dieses Niveau entspricht der Realität.

Die vorhandene Geländehöhe als Bezugspunkt für die Wandhöhe ist auch nicht willkürlich gewählt – bei allen Grundstücken handelt es sich um den südlichen Höhenpunkt an der Gebäudeecke zur Privatstraße hin. Daher wurde diese Höhe bei allen Grundstücken in gleicher Art festgesetzt – wie gefordert, immer an einer Gebäudeecke in der Nähe des geplanten bzw. bestehenden Gebäudes. Nachdem alle Grundstücke nach Norden hin leicht abfallen, wurde der jeweils durchschnittlich höchste Punkt ausgewählt, also bei allen Grundstücken das gleiche Vorgehen. Daher ist eine Änderung des Bezugspunktes weder sinnvoll noch notwendig.

Nachdem es sich hier um ein gegenüber dem Dach des Hauptgebäudes untergeordnetes Bauteil handelt, soll auch die Firsthöhe des Zwerch- oder Standgiebels gegenüber dem Hauptgebäude untergeordnet sein.

Daher wurde hier festgesetzt, dass der Zwerch- oder Standgiebel, der ohnehin schmäler als der Giebel des Hauptgebäudes sein muss, etwas unter dem Frist des Hauptdaches liegt.

Der Teilbereich der Privatstraße auf Fl. Nr. 678/38 wurde als öffentliche Verkehrsfläche ausgewiesen, um eine sinnvolle Erschließung des Grundstückes Fl. Nr. 678, dass an keine öffentliche Verkehrsfläche ausreichend angebunden ist, bauplanungsrechtlich zu ermöglichen. Voraussetzung hierfür ist selbstverständlich eine Einigung zwischen den Eigentümern und der Gemeinde Tutzing, bevor diese Ausweisung vorgenommen werden kann. Sollte es zu einer solchen verbindlichen Einigung kommen, kann die Gemeinde die Fläche öffentlich widmen, ohne den Bebauungsplan hierfür zu ändern.

Die bestehende Grundstücksgrenze in diesem Bereich wird als informeller Hinweis als „aufzuhebende Grundstücksgrenze“ im Bebauungsplan dargestellt.

Für das gemeindliche Grundstück Fl.Nr. 704/1 bedarf es keiner Festlegung eines Geh-, Fahr- und Leitungsrechts für den Abwasserverband, da es sich hier um eine

gemeindliche Verkehrsfläche handelt. Für derartige Grundstücke hat der Abwasserband gem. Vereinbarung mit der Gemeinde Tutzing generell die genannten Rechte.

Der Abwasserverband hat im Verfahren geprüft, auf welchen (privaten) Grundstücken die vorgenannten Recht notwendig sind. Die entsprechenden Grundstücke wurden

im Hinweis entsprechend berücksichtigt.

Wie bereits in unserer Stellungnahme vom 14.02.2023 erwähnt, kann das Gesuch nicht im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens behandelt werden, es handelt sich hier um eine Kaufanfrage für eine gemeindliche Immobilie.

Die Gemeinde hält aber seit vielen Jahren am Grundsatz fest, keine derartigen Flächen wie den Bereich des verrohrten Bachverlaufes zu verkaufen, auch wenn dies in den vergangenen Jahrzehnten in Einzelfällen bereits geschehen sein mag. Eine Ungleichbehandlung ist hier sicher nicht gegeben, die Begründung kann hier in keine Weise nachvollzogen werden. Ein Verkaufszwang für die Gemeinde Tutzing für derartige Grundstücke gibt es nicht.

Richtig hingegen ist die Feststellung, dass (aufgrund der sehr großzügigen Ausweisung der Baugrenzen und der höheren Wandhöhen als in den ersten Fassungen dieses langen Bebauungsplanverfahren) es sein kann, dass bei voller Ausschöpfung des Baurechtes (volle Ausschöpfung der Baugrenzen und der max. zulässigen Wandhöhe) die Abstandsflächen, auch bei Nutzung es sog. 16 m-Privilegs der gemeindlichen Abstandsflächensatzung, die komplette Nutzung des Baurechts in einzelnen Fällen nicht zu 100 % möglich ist.

Daher sind die Baugrenzen und die Wandhöhe immer als Maximum zu verstehen.