Die Untere Immissionsschutzbehörde nimmt zur vorliegenden Bebauungsplanänderung wie folgt Stellung:

Kenntnisnahme

In Punkt 6.10.2, 2. Absatz sollte richtigerweise der komplette Passus „mit Ausnahme des IO 3 während der Nachtzeit“ gestrichen werden. Auf unsere Stellungnahme vom 10.01.2023, Punkt 7 wird verwiesen.

Der Anregung wird gefolgt und die Begründung wie empfohlen redaktionell geändert.

Im Übrigen werden zu dieser Auslegung keine weiteren Bedenken oder Anregungen vorgebracht.

Kenntnisnahme

Nachfolgend erhebe ich als Miteigentümer der Flurnummer 95 folgende Einwände:

In der Bekanntmachung vom 27.01.2023 wurde zulässigerweise darauf verwiesen, dass nur zu den geänderten oder ergänzten Teilen Stellung genommen werden kann. Der Einwendende äußert sich nicht zu den geänderten oder ergänzten Teilen, sondern allgemein zum in Aufstellung befindlichen, vorhabenbezogenen Bebauungsplan insgesamt. Die Einwände müssen daher nicht berücksichtigt werden.

Es steht dem Gemeinderat frei, ob er dennoch die formell nicht ordnungsgemäß vorgebrachten Einwände abwägen möchte.

1.) Maß der Baulichen Nutzung - Allgemein-

In der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 78 Ortszentrum bzw. zum noch geltenden Teilbebauungsplan 1 wurde die Beschneidung des Baurechts der gesamten betroffenen Grundstücke damit begründet, dass keine Baurechtsmehrung geschaffen werden soll. Dass dies möglich ist, wurde auch durch mehrere Entscheide durch verschiedene Verwaltungsinstanzen bestätigt. Mit dem nun vorliegenden Bebauungsplan wird die Grundhaltung des Bebauungsplanes Nr. 78, Teilbebauungsplan 1 somit vollständig aufgegeben. Des Weiteren sind die erheblichen Überschreitungen im Verhältnis zur bestehenden bzw. umliegenden Bebauung nicht begründet.

Im Einzelnen:

Die angegebene GR für das betroffene Grundstück betrug beim Teilbebauungsplan 1 lediglich 800 qm. Die GR beim Teilbebauungsplan 1.1 betragt 970 qm zzgl. 150 qm für Erker, Balkone, etc. Somit beträgt die GR 1.120 qm. Des Weiteren kann die Grundfläche nach 3.3 bis zu einer Gesamtgrundflächenzahl (GRZ) von 0,9 überschritten werden. Dies wurde beim Teilbebauungsplan 1 überhaupt nicht berücksichtigt. Es wird offenbar insbesondere dem Rechnung getragen, dass eine Tiefgarage möglich sein soll. Dies ist sonst bei keinem anderen Grundstück des Teilbebauungsplanes 1 möglich. Der Sachverhalt wurde insbesondere in der Festsetzung des 1.1 unter Nr. 5.1 geregelt.

Die zulässigen Wand- und Firsthöhen übersteigen das Maß des Teilbebauungsplanes 1. Hier wird als maximale Firsthöhe 12,50 m für den straßenzugewandten Bereich und für das rückwärtige Baurecht lediglich 11,00 m ausgewiesen. Im neuen Bebauungsplan 1.1 sind hier eine Firsthöhe von 13,35 m (in Verbindung mit einer Höhenkote, damit ist die Wand- und Firsthöhe noch höher) und 13,35 für den Hauptbaukörper des Rückgebäudes angegeben.

Die Darstellung der Gebäude in der Begründung und somit die Begründung selbst, geben nicht den tatsächlichen Höhenverlauf, wie er geplant ist, wieder (die Baurechtsreduzierung in Bezug auf die Höhe der umliegenden Gebäude ist somit nicht dargestellt). Des Weiteren ist das rückwärtige, der Hauptstraße abgewandte Gebäude, 4 Geschossig und nicht wie erläutert, 3 geschossig (Siehe Seite 9 Abb. 12 der Begründung). Es wurden des Weiteren andere Dachneigungen, als bisher, verwendet. Es wurden Flachdächer zugelassen. Die Ansichtsbreite der Gauben bzw. Widerkehren wurden teilweise auf nahezu die gesamte Fassadenlänge begrenzt. Hier entstehen teilweise keine untergeordneten Dachaufbauten. Eine homogene Dachlandschaft mit untergeordneten Dachaufbauten (siehe Teilbebauungsplan 1) wird somit nicht mehr erreicht.

Es sind Aufgrabungen und Aufschüttungen um weitere 1,1 m zulässig. Im Teilbebauungsplan 1 dürfen diese maximal 0,5 m betragen (Nr. 5.7).

Eine Verletzung von Rechten des Einwendenden ist nicht erkennbar.

2) Überbaubare Grundstücksfläche und Abstandsflächen

Etwaige Baugrenzenüberschreitungen werden zugelassen (Nr. 4.2.1 und 4.3.1) gegenüber dem Teilbebauungsplan 1.

Die Abstandsflächen werden in der Begründung unter 6.4.1 behandelt. Hier wird von einem grenzständigen bzw. grenznahen Gebäude bei der Flurnummer 95 gesprochen. Dem ist nicht so. Lediglich an einem Punkt berührt die Baugrenze einen Nachbarpunkt. Die Gemeinde hat hier offenbar gewollt die Grenze so verschoben, dass dem nicht so ist, somit ist auch der nachbarschaftliche Schutzanspruch nicht geringer anzusehen.
Die Bestandssituation ist hier auch nicht zu betrachten, da hier Aufenthaltsräume nach dem bestehenden Bebauungsplan möglich sind. Somit ist auf den möglichen Zustand abzustimmen. Falsch ist auch die Aussage, dass die Abstandsflächen nur auf einer Verkehrsflache liegen. Diese liegen innerhalb der Baugrenze der Flurnummer 95.

Der Bauteil 2 lässt eine max. WH von 10,1 m und eine Firsthöhe von 13.35 m zu, d.h. nach § 6 Abs. 4 BayBO beträgt die relevante WH insgesamt 11,10 m. Der Abstand zu unserem Grundstück beträgt an der engsten Stelle 4m und zum geplanten Hauptbaukörper 6,5m. Insofern unterschreiten die geplanten Baukörper jedenfalls die gesetzlichen Abstandsflächen. Zwar können durch Bebauungsplan geringe Abstandsflächen festgesetzt werden, dies bedarf aber besonderer städtebaulicher Gründe. Solche Gründe sind der Bebauungsplan Begründung nicht zu entnehmen

Die Verkürzung der Abstandsflächen wird in der Begründung zum Bebauungsplan umfassend städtebaulich hergeleitet.  Insbesondere die Festsetzung der Baulinie im Bereich der Flurnummern 95/1, 95 und 95/4 ist städtebaulich als Reaktion auf die bestehende Bebauung gewollt.

3) Art der Baulichen Nutzung

In der Art der baulichen Nutzung ist kein besonderer Grund erkennbar, warum das Maß der baulichen Nutzung von dem bereits vorhandenen Bebauungsplan, Teilbebauungsplan 1, so erheblich abweicht. Der Gleichheitsgrundsatz ist somit nicht gewahrt.

Eine Verletzung von Rechten des Einwendenden ist nicht erkennbar.

Allgemeine Einwände:

Des Weiteren ist in der Begründung auf der Seite 12 beschrieben, dass eine Pelletheizung vorgesehen ist. Die Anlieferung soll über die Rückseite der Gebäude, somit über die nun festgelegte Private Verkehrsfläche der Flurnummer 95 geschehen. Nachdem jedoch auf der Flurnummer 95/1 hier Balkone, etc. vorgesehen sind, kann eine Pelletlieferung nur derart geschehen, dass der „LKW“auf der privaten Verkehrsflache stehen bleiben muss. Dies ist mit der vorhandenen Dienstbarkeit nicht vereinbar. Die Erhöhung der Schallschutzwerte gegenüber dem ursprünglichen Bebauungsplan wurde nicht gegenübergestellt. Weitere Schutzmaßnahmen wurden nicht aufgezeigt. Auch die Klarstellung als private Verkehrsfläche, mit der Begründung der Abstandsflächen, hilft hier nicht. Es wurden schalltechnische Belange in der Begründung nicht ausreichend berücksichtigt, da nur, wie unter 6.10.2 der Begründung dargestellt, ein kleines Untersuchungsgebiet festgelegt wurde (Umgriff).

Die rechtliche Möglichkeit Pellets über die festgesetzte private Verkehrsfläche anzuliefern ist eine Frage des Privatrechts unter den Grundstücksnachbarn. 

Für ein Baugrundstück, welches vom hier relevanten, bislang gültigen Bebauungsplan vollständig eingerahmt wird, soll ein wesentlich höheres Baurecht eingeräumt werden, wobei nicht nur die Grenzen der BauNVO überschritten (§ 17), sondern auch massiver Abstandsflächenunterschreitung eingeräumt werden. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan kann daher nicht isoliert, sondern als Bestandteil des Gesamtbebauungsplanes betrachtet werden. Es ist städtebaulich nicht nachvollziehbar, warum hier einem einzelnen Grundstückseigentümer erhöhtes Baurecht eingeräumt wird. Im Vergleich zum Restbebauungsplan liegt daher eine Bevorzugung privater Interessen vor, die städtebauliche nicht gerechtfertigt sind. Es mangelt dem Bebauungsplan an der Erforderlichkeit. Vertretbar wäre das Vorgehen der Gemeinde nur, wenn das Maß der Bebauung auch für die weiteren Grundstücke des Restbebauungsplanes angemessen angehoben wird.

Abschließend ist festzustellen, dass die Planungsgrundsätze der Gemeinde in Bezug auf den Teilbebauungsplan 1 aufgegeben worden sind. Die Auswirkungen des neuen Teilbebauungsplanes 1.1 wurden nicht auf die umliegende Bebauung ausreichend untersucht, noch ist dem Gleichheitsgrundsatz Rechnung getragen worden.

Eine Verletzung von Rechten des Einwendenden ist nicht erkennbar.