Bitte beachten sie die bestehenden Erdgasleitungen in diesem Bereich!

Der Plan der vorhandenen Erdgasleitungen wird in der Begrünung ergänzt.

Gegen das o. g. Planungsvorhaben bestehen keine grundsätzlichen Einwendungen, wenn dadurch der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb unserer Anlagen nicht beeinträchtigt werden.

In dem von Ihnen überplanten Bereich befinden sich von uns betriebene Versorgungseinrichtungen.

Der Schutzzonenbereich für Kabel beträgt bei Aufgrabungen je 0,5 m rechts und links zur Trassenachse.

Wir weisen darauf hin, dass die Trassen unterirdischer Versorgungsleitungen von Bepflanzung freizuhalten sind, da sonst die Betriebssicherheit und Reparaturmöglichkeit eingeschränkt werden. Bäume und tiefwurzelnde Sträucher dürfen aus Gründen des Baumschutzes (DIN 18920) bis zu einem Abstand von 2,5 m zur Trassenachse gepflanzt werden. Wird dieser Abstand unterschritten, so sind im Einvernehmen mit uns geeignete Schutzmaßnahmen durchzuführen.

Auskünfte zur Lage der von uns betriebenen Versorgungsanlagen können Sie online über unser Planauskunftsportal einholen. Das Portal erreichen Sie unter: https://www.bayernwerk-netz.de/de/energie-service/kundenservice/planauskunftsportal.html

Der Hinweis der Bayernwerk Netz GmbH wird im Bebauungsplan ergänzt.

1.) Wir bitten Sie jedoch, in Ihrer Satzung den Punkt 11 Altlasten noch um folgenden Wortlaut zu ergänzen:

Schadstoffbelasteter Boden und Aushub, der bei Bauarbeiten anfällt, ist entsprechend den abfall- und bodenschutzrechtlichen Vorschriften ordnungsgemäß und schadlos zu entsorgen. Hierüber sind Nachweise zu führen und dem Landratsamt Starnberg – Fachbereich Umweltschutz – auf Verlangen vorzulegen.

Der Hinweis wird beachtet und in den Bebauungsplan aufgenommen.

1. Fachliche Hinweise und Empfehlungen

Die Belange des Hochwasserschutzes und der –vorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden, sind in der Bauleitplanung zu berücksichtigen (§ 1 Abs. 6 Nr. 12, Abs. 7 BauGB). Das StMUV hat gemeinsam mit dem StMB eine Arbeitshilfe „Hochwasser- und Starkregenrisiken in der Bauleitplanung“ herausgegeben, wie die Kommunen dieser Verantwortung gerecht werden können und wie sie die Abwägung im Sinne des Risikogedankens und des Risikomanagements fehlerfrei ausüben können. Es wird empfohlen, eine Risikobeurteilung auf Grundlage dieser Arbeitshilfe durchzuführen, s. https://www.stmuv.bayern.de/themen/wasserwirtschaft/hochwasser/doc/arbeitshilfe.pdf.

1.1 Überflutungen durch wild abfließendes Wasser infolge von Starkregen

Durch Starkregenereignisse kann es auch fernab von Gewässern zu Überflutungen kommen.

Dem Wasserwirtschaftsamt liegen aktuell keine Erkenntnisse zu früheren Starkregenereignissen vor:

Die Vorsorge gegen derartige Ereignisse beginnt auf Ebene der Bauleitplanung. Im vorliegenden Entwurf sind Höhenlinien dargestellt, die auf eine starke Hanglage hindeuten.

Die Gemeinde sollte weitere Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 16 Buchst. c und d BauGB treffen, um die Schäden durch Überflutungen infolge von Starkregen zu minimieren.

Vorschlag für Festsetzungen (für Neubauten)

„Die Rohfußbodenoberkante des Erdgeschosses der Gebäude wird mindestens 25 cm über Fahrbahnoberkante/ über Gelände festgesetzt.“

„Tiefgaragenzufahrten sind konstruktiv so zu gestalten, dass infolge von Starkregen auf der Straße oberflächlich abfließendes Wasser nicht eindringen kann.“

„Zum Schutz vor eindringendem Abwasser aus der Kanalisation in tiefliegende Räume sind geeignete Schutzvorkehrungen vorzusehen, z.B. Hebeanlagen oder Rückschlagklappen.“

„Gebäude, die aufgrund der Hanglage ins Gelände einschneiden, sind bis 25 cm über Gelände konstruktiv so zu gestalten, dass infolge von Starkregen oberflächlich abfließendes Wasser nicht eindringen kann.“

„In Wohngebäuden, die aufgrund der Hanglage ins Gelände einschneiden, müssen Fluchtmöglichkeiten in höhere Stockwerke bzw. Bereiche vorhanden sein.“

Vorschlag für Hinweise zum Plan:

„Schutz vor Überflutungen infolge von Starkregen:“

„Infolge von Starkregenereignissen können im Bereich des Bebauungsplans Überflutungen auftreten. Um Schäden zu vermeiden, sind bauliche Vorsorgemaßnahmen zu treffen, die das Eindringen von oberflächlich abfließendem Wasser in Erd- und Kellergeschosse dauerhaft verhindert. Eine Sockelhöhe von mind. 25 cm über der Fahrbahnoberkante / über Gelände wird empfohlen. Kellerfenster sowie Kellereingangstüren sollten wasserdicht und/oder mit Aufkantungen, z.B. vor Lichtschächten, ausgeführt werden.“

„Der Abschluss einer Elementarschadensversicherung wird empfohlen.“

1.  Bei der vorliegenden Planung handelt es sich um die Änderung eines bestehenden Bebauungsplans mit vorhandenem Baurecht und vollständiger Bebauung. Es wird daher keine zusätzliche Versiegelung vorgenommen, stattdessen eine bodenschonende Entwicklung in die Höhe erleichtert.

1.1 Zum Schutz vor Starkregenereignissen werden die für eine Bebauung am Hang zutreffenden Empfehlungen als Hinweise übernommen.

1.2 Grundwasser

Die Ausführungen unter 10.3 der Festsetzungen werden begrüßt.

Vorschlag für Festsetzungen:

„Die Einleitung von Grund-, Drän- und Quellwasser in die öffentliche Kanalisation ist nicht zulässig.“ (Hinweis: ggf. von der Gemeinde an die Formulierung in der gemeindlichen Entwässerungssatzung anzupassen)

Der Vorschlag wird berücksichtigt und in die Hinweise aufgenommen.

1.3 Wasserversorgung

1.3.1 Sicherung der öffentlichen Wasserversorgung

Außer der Wassergewinnungsanlage Pfaffenberg steht der Gemeinde Tutzing als Unternehmerin der Trinkwasserversorgung zur Deckung des Wasserbedarfs die Wassergewinnungsanlage Kerschlach mit den Brunnen I und III Kerschlach im Gemeindegebiet Pähl, Landkreis Weilheim-Schongau, zur Verfügung.

Die Brunnen I, II und III Wieling innerhalb des nicht schützbaren Gewinnungsgebietes Wielinger Becken dürfen lediglich in einer unausweichlichen Notsituation (insbesondere zur Kompensation bei unvorhersehbarem Ausfall anderer Gewinnungsanlagen) zu einer Wasserförderung entsprechend der zur Kompensation erforderlich werdenden Entnahmemenge verwendet werden.

Aus den zur Verfügung stehenden Wassergewinnungsanlagen Pfaffenberg und Kerschlach dürfen gem. Bescheid des Landratsamtes Starnberg vom 07.07.2021 insgesamt 700.000 m³/a entnommen werden. Die Jahresentnahmemenge lag in den Jahren 2016 bis 2020 zwischen 597.000 m³/a und 634.000 m³/a und im Mittel bei rund 617.000 m³/a. Es stehen somit ausreichend Reserven für die Wasserversorgung zur Verfügung. Insofern besteht mit dem vorliegenden Plan Einverständnis.

Sämtliche Neubauten sind an die zentrale Wasserversorgungsanlage anzuschließen. Gemäß 10.4 der Festsetzung ist die Löschwasserversorgung gesichert.

Die Informationen zur Wasserversorgung werden in den Hinweisen und der Begründung ergänzt.

2. Zusammenfassung

Gegen den Bebauungsplan bestehen keine grundlegenden wasserwirtschaftlichen Bedenken, wenn obige Ausführungen berücksichtigt werden.

Die Stellungnahme wird beachtet. Die Planung wird entsprechend ergänzt.

1.) Wir bitten in den Festsetzungen A 2.1 und 2.2 jeweils das Wort „maximal“ einzufügen. Es sei denn die Grundfläche muss die festgesetzte Größe betragen. Um Prüfung und ggf. Anpassung wird gebeten.

Die Stellungnahme wird berücksichtigt. Die Festsetzung A 2.1 und 2.2 werden angepasst.

2.) Die differenzierte Zuordnung einer GR (T) (Festsetzung A 2.2) muss nachvollziehbar aus städtebaulichen Gründen erfolgen, insbesondere im Hinblick auf das Grundstück Fl.Nr. 376/2. Dies muss in der Begründung dargelegt werden.

Die Festsetzung wird dahingehend geändert, dass für jedes Baugrundstück eine zusätzliche Grundfläche für Terrassen und Balkone von mindestens 10 m² festgesetzt wird. Nur bei den beiden Grundstücken, auf denen die bisherige Grundfläche höher liegt, wird die Differenz aus der bisher festgesetzten Grundfläche und der neu festgesetzten Grundfläche festgesetzt um eine Schlechterstellung durch den neuen Bebauungsplan zu vermeiden. Die Satzung und Begründung werden geändert.

3.) Für die zu pflanzenden Bäume (Festsetzung A 7.3) ist noch ein Zeitpunkt zu ergänzen, bis wann die Pflanzung spätestens zu erfolgen hat.

Eine Festsetzung zum Pflanzzeitpunkt wird ergänzt.

Zu Festsetzung 7.1:

Hier ist zu ergänzen, dass für Bestandsbäume während der Baumaßnahmen bestimmte Schutzmaßnahmen notwendig sind. Wir bitten um die Übernahme des folgenden Formulierungsvorschlages als Festsetzung.

Formulierungsvorschlag:

1. Vor Beginn der Erd- und/oder Abrissarbeiten sind zum Schutz der Wurzelbereiche von Bäumen (Kronentraufe zuzüglich 1,50 m) ortsfeste Baumschutzzäune nach DIN 18920 zu erstellen und dauerhaft während der Bauzeit zu erhalten.

2. Vor Beginn der Erdaushubarbeiten sind im Wurzelbereich von Bäumen (Kronentraufe zuzüglich 1,50 m) Wurzelvorhänge nach DIN 18920 zu erstellen und während der Bauzeit regelmäßig zu bewässern.

3. Bei baulichen Anlagen, die den Wurzelbereich von Bäumen (Kronentraufe zuzüglich 1,50 m) tangieren, sind senkrechte Verbaumaßnahmen (Berliner Verbau) vorzunehmen.

4. Beim Verlegen von Leitungen aller Art muss der Wurzelbereich von Bäumen (Kronentraufe zuzüglich 1,50 m) unterfahren werden (z.B. Spülbohrung). Ist eine Spülbohrung z.B. aus geologischen Gründen nicht möglich so dürfen Wurzeln mit einem Durchmesser >= 2 cm nicht durchtrennt werden z.B. aus geologischen Gründen nicht möglich so dürfen Wurzeln mit einem Durchmesser >= 2 cm nicht durchtrennt werden.

Die Hinweise werden berücksichtigt und unter Hinweise: 7 Grünordnung ergänzt.

2.) Zu Festsetzung 7.1:

Hier ist zu ergänzen, das zu erhaltende Gehölze bei Abgang zu ersetzen sind.

Formulierungsvorschlag:

Die durch Planzeichen dargestellten Bäume sind zu erhalten und bei Abgang eine Pflanzperiode später durch die jeweils gleiche Art am gleichen Standort zu ersetzen. Dabei ist eine Qualität H. 3x verpflanzt mit einem Stammumfang von mindestens 18 cm, gemessen in 1,0 m Höhe, zu verwenden.

Die Vorgabe zum Erhalt ausfallender Gehölze ist in Festsetzung 7.4 bereits erhalten, die Festsetzung zur Pflanzqualität in Festsetzung 7.5.

3.) Zum Artenschutz:

In der Nähe von Bäumen und naturnahen Strukturen ist das Risiko von Vogelschlag erhöht.

Leider ist in der letzten öffentlichen Auslegung der Vorschlag zu Festsetzungen zum Vogelschlag von Seiten der uNB nicht erfolgt. Deshalb bitten wir darum diese Festsetzung zum jetzigen Zeitpunkt dennoch aufzunehmen.

Formulierungsvorschlag:

„Um Vogelschlag so gering wie möglich zu halten, ist bei der Gestaltung der Glasflächen darauf zu achten, große Glasflächen, gläserne Eckkonstruktionen und verglaste Durch- und Übergänge zu vermeiden. Ab einer Glasfläche > 1,5 m² müssen flächige Markierungen, wie senkrechte Muster, auf der Glasfläche angebracht werden. Auf spiegelndes Glas ist zu verzichten.“

Das Thema Vogelschlag wird in der Begründung ergänzt, der Hinweis wird wie folgt formuliert:

"Zur Vermeidung von Vogelschlag sind größere Glasflächen (ab ca. 3 m² zusammenhängender Glasfläche) mit flächigen Markierungen (z.B. Folie oder Netze) auszustatten. Auf verspiegeltes Glas ist zu verzichten."

In den Festsetzungen fehlen Ausführungen zum Artenschutz, dem auf Grund eines VGH-Urteiles vom 18.01.2017 im Rahmen der Bauleitplanung hinreichend Beachtung zu schenken ist.

Im Rahmen der Bauleitplanung muss mit hinreichender Genauigkeit eine Ermittlung der relevanten Arten erfolgt sein. Das bedeutet, dass an Hand der Habitatausstattung des Planungsbereichs relevante Arten festgelegt und untersucht werden müssen. In den Unterlagen wurde hierzu keine Aussage gemacht.  Somit muss noch eine weitergehende und detaillierte Ermittlung der relevanten Arten durch eine entsprechend qualifizierte Fachkraft stattfinden. Bei den ermittelten Arten muss feststehen, dass Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG entweder ausgeschlossen oder aber durch entsprechende CEF-Maßnahmen vermieden werden können. Erforderliche CEF-Maßnahmen müssen auf der Ebene des Bebauungsplans schon festgelegt bzw. bestimmt werden (entweder durch Festsetzung oder durch städtebaulichen Vertrag). Zeichnet sich auf der Ebene der Bauleitplanung ab, dass Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG nicht vermieden werden können, so ist die „Ausnahmelage“ mit der Regierung von Oberbayern abzuklären. Der nachfolgende artenschutzrechtliche Hinweis kann schon einen Teil des Handlungsspektrums abdecken.

Wir bitten um eine Übernahme der Ausführungen als Festsetzung.

Formulierungsvorschlag artenschutzrechtlicher Hinweis:

Beim Abbruch von Gebäuden, bei der Rodung von Gehölzen und bei der Beseitigung vorhandener Kleingewässer können besonders oder streng geschützte Arten wie Vögel, Fledermäuse, Reptilien oder Amphibien betroffen sein. Es ist sicher zu stellen, dass im Rahmen eines Bauvorhabens artenschutzrechtliche Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG nicht berührt werden (z.B. durch ökologische Untersuchungen und eine Umweltbaubegleitung). Grundsätzlich dürfen Rodungen von Gehölzen nur in der Zeit vom 1.10 bis zum 28.2. durchgeführt werden. Der Abbruch von Gebäuden muss gegebenenfalls in Zeiten durchgeführt werden, in denen keine Nutzung durch gebäudebewohnende Vogel- und Fledermausarten erfolgt. Wenn Fensterläden aus Holz vorhanden sind, sollten diese vor dem Abbruch abgenommen und auf Fledermäuse untersucht werden. Soweit erforderlich (z.B. bei Höhlenbäumen) sind vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen durchzuführen (z.B. Nistkästen). Werden artenschutzrechtliche Verbotstatbestände berührt, so bedarf dies einer Ausnahme durch die Regierung von Oberbayern.

Der Artenschutz ist der Gemeinde Tutzing durchaus ein wichtiges Anliegen, das auch bei der gegenständlichen Planung angemessen berücksichtigt werden soll.

Daher wurde auch die Artenschutzkartierung des FIN-Web konsultiert, allerdings liegen die letzten Nachweise über 50 Jahre zurück.

Der Bebauungsplan regelt die Nachverdichtung in einem bereits vollständig bebauten Ortsteil und ermöglicht dazu insbesondere die Aufstockung bestehender Gebäude. Die überbaubare Grundfläche ist weiterhin eng auf den Bestand beschränkt. Dadurch werden weitere Eingriffe in die Grünstrukturen, z.B. durch Errichtung von Gebäuden außerhalb der bereits überbauten Grundstücksflächen und damit artenschutzrechtliche Verbotstatbestände vermieden.

Eine Aufstockung oder ein Abbruch und Neubau des bestehenden Gebäudes an der selben Stelle ist jedoch weiterhin möglich. Der Zeitpunkt dieser Bauvorhaben ist jedoch gegenwärtig nicht absehbar. Da es sich um einen Einfachen Bebauungsplans handelt, ist dafür ein Baugenehmigungsverfahren durchzuführen.

Daher ist eine artenschutzrechtliche Prüfung zum jetzigen Zeitpunkt nicht sinnvoll und entbindet auch nicht von einer erneuten Prüfung zum Zeitpunkt der Bauausführung.

Daher wird empfohlen, im Bebauungsplan einen Hinweis auf die gesetzlichen Verbotstatbestände sowie Maßnahmen zum Artenschutz entsprechend dem Formulierungsvorschlag der Unteren Naturschutzbehörde aufzunehmen.

Der Bebauungsplan und die Begründung werden entsprechend ergänzt.

Problem

In der nun ausgelegten Änderung des Bebauungsplans wird die Bestandsbebauung für das Grundstück 376/3 in einem eigenen Baufenster belassen und damit so eng festgeschrieben, dass das zulässige Baurecht nicht sinnvoll ausgenutzt werden kann. Dadurch wird der Wert des Grundstücks erheblich gemindert, da unklar ist, wie ein möglicher Neubau ausgestaltet werden könnte. Das Grundstück würde durch einen langgezogenen Riegel Richtung Süden zum großen Teil ab Mittag verschattet werden. Ferner würde den Nachbarn der Seeblick genommen. Außerdem ist das neue Baufeld nicht rechteckig, was eine mögliche neue Bebauung ebenfalls erschwert.

Es wurde uns mitgeteilt, dass die starke Verlängerung des Baufensters nach Süden durchgeführt wurde, weil über die Einfahrt hinweg eine Dienstbarkeit für einen Abwasserkanal vorliegt. Nach Auskunft des Grundbuchamtes, die wir Ihnen bereits haben zukommen lassen, ist der Kanal eingetragen mit einem Abstand von 1 m zur östlichen Grundstücksgrenze. Wir werden uns beim Abwasserverband Starnberger See um aktuelle Pläne für den Verlauf des Kanals bemühen, sobald das Büro ab 09.02.2023 geöffnet ist.

Lösungsvorschläge

Wir halten eine offenere Gestaltung der Festsetzungen für angemessen, wie sie bei allen anderen Grundstücken umgesetzt wurde. Wenn die Kennzahlen des neuen Anbaus über das ganze Grundstück angesetzt werden, ist sowohl die geplante Erweiterung als auch ein Neubau möglich. Das heißt: Keine Einschränkung auf den Altbestand. Der Bestand hat eine Westfassade mit 3,10m Abstand (= Wandhöhe von 6,20m bei Abstandsfläche h/2), daran anhängend ein rechteckiges Baufeld von 14,5 mal 10m, also 145qm. Hinsichtlich des Kanalverlaufs legen wir dabei die im Grundbuchamt eingetragene Festsetzung zugrunde, da nur diese rechtskräftig ist. Im Übrigen wurde das Baufenster im bisher gültigen Bebauungsplan ebenfalls ausgelegt, ohne dass ein von der eingetragenen Dienstbarkeit abweichender Kanalverlauf berücksichtigt worden wäre.

Die bisherige Festsetzung im Bebauungsplan orientierte sich streng an der vom Grundstückseigentümer zur Verfügung gestellten Entwurfsplanung. Aufgrund der vorgebrachten Bedenken kann eine weniger strenge Festsetzung getroffen werden, die eine bestandsorientierte Erweiterung sowie eine Neubebauung ermöglicht.

Nach Rücksprache mit dem Grundstückseigentümer und seinem Architekten wird die Planung dahingehend geändert, dass das bestehende Gebäude erhalten und sinnvoll erweitert werden kann ohne das Baurecht einzuschränken.

In der Planzeichnung wird das Baufenster und die zulässige Wand- und Firsthöhe angepasst.

Zu § 5 Bauliche Gestaltung

In unserer Straße sind Gebäude auch mit Zink bzw. Kupferdächer gedeckt. Gerade bei alten Häusern von Herrn Knittl, entspricht das auch durchaus den Stil der Zeit. Könnte die Gemeinde sich dazu durchringen, diese Art der Dacheindeckung ebenfalls in § 5 .3 aufzunehmen?

Nach unseren Unterlagen sind die Dächer der Wohngebäude ausschließlich mit Dachsteinen und Ziegeln gedeckt. Aus Gründen des Ortsbildes sollte dies auch so beibehalten werden. Allerdings können für untergeordnete Bauteile (Dachaufbauten, erdgeschossige Anbauten, Vordächer) auch Metalldeckungen zugelassen werden.

Zu § 7 Grünordnung

Beim Grundstück 376/3 ist auf der Ostseite (die Ostseite ist die Talseite) ein Privatweg. Hier rutscht der Hang auf den Privatweg und wurde schon früher durch einen Sockel aufgefangen. So wie ich § 7.7 verstehe, wäre das nicht mehr zulässig. Oder soll durch § 7.8 eine Aufschüttung mit einer Begrenzung möglich sein?

Gerne werde ich zu unserem Termin am 16.01 ein Foto zusenden.

Wir würden aber gerne an dieser Stelle den Sockel behalten, da wir sonst einen sehr hohen Pflegeaufwand haben. Zumal auch an anderen Grundstücken, (z. B. bei Herrn Deimel) Sockel und Mauern zum Straßenrand auch heute schon bestehen.

Sockellose Einfriedungen sind erforderlich, um Kleintierwanderung zu ermöglichen. Die vorhandene Stützmauer zu dem beschriebenen Privatweg ist weiterhin zulässig, da das bestehende Gelände nicht weiter verändert wird. Die zulässigen Abgrabungen werden von 0,5 auf 0,8 Meter erhöht

Ich habe mich noch mal an das Grundbuchamt Starnberg gewendet bezüglich des Abwasserkanals und der eingetragenen Dienstbarkeit.

Auf der ersten Seite unten wird der Verlauf des Kanals wie folgt beschrieben:

„Der Kanal sowie die Wasserleitungsrohre sind parallel zu Grundstück Flurstück 380 in einem Abstand von ca. 1 Meter zu verlegen.”

Da keine Zeichnung im Grundbuch vorliegt, gehe ich davon aus, dass diese Grunddienstbarkeit gemäß der Beschreibung gültig ist. Von daher kann das Baufenster auch weiter auf die Ostseite ausgedehnt werden.

Woher die Zeichnung kommt, kann ich nicht sagen- der ehemalige Eigentümer des Grundstücks wusste es auch nicht mehr.

Das Baufenster konnte entsprechend den Planungen des Grundstückseigentümers nach Osten vergrößert werden ohne dass Konflikte mit dem bestehenden Kanal zu erwarten sind.