Das BLfD, Abteilung Bau- und Kunstdenkmalpflege verweist erneut auf seine denkmalfachlichen Stellungnahmen vom 17.07.2019 sowie vom 04.07.2022, die weiterhin vollinhaltlich Gültigkeit besitzen.

Die Anregungen und Einwendungen des BLfD sowie die in Teilen davon abweichende Sicht der Gemeinde wurden bereits in den letzten Abwägungen erörtert.

Ergänzend wird in die Begründung folgender Passus aufgenommen:

Der Andechser Hof ist nicht als Denkmal klassifiziert. Die Gemeinde ist deshalb nicht den denkmalschutzrechtlichen Bindungen unterworfen. Gleichwohl weist das Bayer. Landesamt für Denkmalpflege darauf hin, dass das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes weitgehend unverändert dem ursprünglichen Bau entspricht und der Gasthof damit bis heute in hohem Maße ortsbildprägend wirkt. Das BLfD regt daher an, das Bestandsgebäude in seinem Erscheinungsbild zu erhalten.

Der Bestanderhalt wurde im Vorfeld eingehend geprüft; letztlich fiel jedoch infolge zu großer bau- und nutzungstechnischer Mängel die Entscheidung für Abriss und Neubau.

Aus ortsplanerischen Erwägungen sollte durch die Baumaßnahme jedoch kein Bruch im bisherigen stadträumlichen Gefüge entstehen; Varianten (u.a. eine Doppelgiebel-Front bzw. eine Querstellung des Hauptgebäudes) wurden untersucht, jedoch in der Diskussion im Gemeinderat wieder verworfen. Stattdessen verfolgt die neue planerische Konzeption – mit einigen, die heutigen Engstellen entschärfenden Modifikationen – einen dezidierten städtebaulichen und gestalterischen Bezug auf das bestehende Ensemble.

Die Gebäudetypologie wird in ihrem Maßstab, ihrer Dachform und -neigung sowie traditionellen Details übernommen und weiterentwickelt. Damit folgt die planerische Konzeption ganz bewusst der Empfehlung des BLfD, das Bestandsgebäude in seinem Erscheinungsbild zu erhalten.

Niederschlagswasserbeseitigung:

Bereits im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ist ein Niederschlagswasserbeseitigungskonzept zu erarbeiten, da dies unmittelbare Auswirkungen auf den Flächenbedarf - insbesondere die Versickerungsflächen hat. Aus wasser-wirtschaftlicher Sicht ist nach der Versickerung vorrangig die Einleitung in ein Gewässer III. Ordnung - hier der Martelsgraben - vorzusehen. Für die Einleitung von Niederschlagswasser in ein Gewässer III. Ordnung sind die Regelungen des Wasserhaushaltsgesetzes zu beachten.

Eine Versickerung mit Notüberlauf an den Niederschlagswasserkanal des Abwasserverbandes wird nicht zugelassen.

Wasserrechtliche Auflage

Der Abwasserverband Starnberger See besitzt für die Einleitung von Niederschlagswasser in den Starnberger See ein Wasserrecht.

Das auf Privatflächen anfallende Niederschlagswasser ist unter Umständen über eine Vorreinigungsanlage zu führen, bevor dieses in den Niederschlagswasserkanal eingeleitet wird.

Es ist im vorliegenden Fall sinnvoll das angedachte Vorhaben im Zuge des Entwässerungsplanverfahrens auf die Aspekte des DWA-A102 hin zu überprüfen und unter Umständen entsprechende bauliche Maßnahme auszuführen.

Der Forderung des Abwasserverbandes nach Vorlage eines gemeindlichen Niederschlagswasserbeseitigungskonzeptes im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens steht eine Rechtsgrundlage nicht zur Seite. Um den mit der Forderung verfolgten Belangen des Abwasserverbandes Rechnung zu tragen, werden die Hinweise zur Satzung wie folgt ergänzt:

„Mit dem Bauantrag ist ein Nachweis darüber vorzulegen, ob und inwieweit Niederschlagswässer auf dem Baugrund versickert werden können. Ist eine vollständige Versickerung von vorhandenem Niederschlagswasser auf dem Baugrundstück nicht nachweisbar, hat die Einleitung der Niederschlagswässer in den Martelsgraben zu erfolgen. Hierfür ist eine wasserrechtliche Erlaubnis zu beantragen.

Sollte eine derartige Erlaubnis zur Einleitung des Niederschlagswassers in den Martelsgraben nicht erteilt werden, kommt, nach Zustimmung des Abwasserverbandes Starnberger See und Vorlage der Planungen für eine Vorreinigungsanlage gegebenenfalls eine Ableitung des Niederschlagswassers in den Niederschlagswasserkanal in Betracht. Im Entwässerungsverfahren sind die Aspekte des DWA-A-102 vom 1.12.2020 (Einleitung von Regenwasserabflüssen aus Siedlungsgebieten in Oberflächengewässer) zu überprüfen und gegebenenfalls entsprechende bauliche Maßnahmen auszuführen“.

Ableitung von Grund-, Hang- und Quellwasser

Durch mögliche bauliche Verdichtungen und Hangbauweisen könnte Quell- oder Schichtenwasser angetroffen werden.

Deren Einleitung in Kanäle des Abwasserverbandes Starnberger See ist gemäß Entwässerungssatzung nicht gestattet, da es sich nicht um Abwasser handelt. Entsprechende Voruntersuchungen des Baugrunds sind hier empfehlenswert. Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass beim Bau auftretendes Grund-, Hang- und Quellwasser nicht vom AV Starnberger See abgeleitet wird. Der AV Starnberger See übernimmt für eventuell auftretende Schäden keinerlei Haftung.

Die Hinweise zur Satzung werden in folgender Weise ergänzt:

„Die Ableitung von Grund-, Hang und Quellwasser in Kanäle des Abwasserverbandes Starnberger See ist nicht gestattet. Gegebenenfalls ist derartiges, etwa beim Bau auftretendes Wasser auf der Grundlage einer hierfür zu beantragenden wasserrechtlichen Erlaubnis in den Martelsgraben abzuleiten“.

Nachweis des Überflutungsschutzes und des Notwasserweges

Der Abwasserverband widerspricht der Begründung zur "aufschiebenden Wirkung" des Überflutungsnachweises (siehe S.8 – Niederschlagswasserbeseitigung).

Das Niederschlagswasserkanalnetz des Abwasserverbandes ist nicht für die Ableitung von Starkregenereignissen ausgelegt. Für das aktuelle Bebauungs-verfahren ist ein Überflutungsnachweis nach DIN 1986-100 zu erstellen. Ein Verweis auf ein in Arbeit befindliches Starkniederschlagskonzept ist nicht ausreichend.

Bei Grundstücken über 800 m² abflusswirksamer Gesamtfläche ist gemäß Entwässerungssatzung des Abwasserverbandes Starnberger See das Rückhaltevermögen des entsprechenden Grundstückes bezogen auf das 5-minütige,30-jährliche Regenereignis nachzuweisen.

Damit wird sichergestellt, dass beim Versagen der vorhandenen Regenrückhaltungen auf den Grundstücken Beeinträchtigungen angrenzender Grundstücke aus Starkniederschlägen ausgeschlossen werden können.

Zudem ist für den Katastrophenfall mit einem 5-minütigem, 100-jährlichen Regenereignis der sog. Notwasserweg nachzuweisen. Dieser Weg soll aufzeigen, wohin Oberflächenwasser aus entsprechenden Starkregenereignissen fließt, wenn es beim Versagen der Rückhalteeinrichtungen auf den Grundstücken nicht mehr zurückgehalten werden kann. Auf diese Weise wird die Möglichkeit zur systematischen Darlegung geschaffen, welche Gebiete bzw. Grundstücke einem erhöhten Gefährdungspotential durch Niederschlagsabflüsse aus Starkniederschlagsereignissen unterliegen.

Nach §1 Abs. 6 Nr. 12 BauGB sind bei der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 78, Teilbebauungsplan 4.1, insbesondere die Belange des Hochwasserschutzes und der Hochwasservorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden, zu berücksichtigen. § 9 Abs. 1 Nr. 16 a BauGB gestattet im Bebauungsplan die Festsetzung von Flächen für Hochwasserschutzanlagen und für die Regelung des Wasserabflusses. Derartige Flächen stehen im Plangebiet nicht zur Verfügung. Die Gemeinde Tutzing hat im Bebauungsplanverfahren das Erfordernis von und die Möglichkeit von Maßnahmen des Hochwasserschutzes im Plangebiet ermittelt; hierbei hat sich ergeben, dass das Plangebiet im Hinblick auf seine Größe und Lage nicht geeignet ist, einen wirksamen Beitrag zum Hochwasser- und Starkregenschutz, auch nicht im Hinblick auf benachbarte Grundstücke zu leisten. Im Übrigen wird die Begründung des Bebauungsplans durch den folgenden Abschnitt zum Hochwasserschutz und zu den Starkregenereignissen ergänzt: 

Hochwasserschutz:

Die Gemeinde Tutzing erarbeitet zurzeit gemeinsam mit den Gemeinden Feldafing und Pöcking ein Hochwasserschutzkonzept. Für den Bereich der Gemeinde Tutzing beziehen sich die in dem Konzept vorgesehenen Maßnahmen im Wesentlichen auf den Ortsteil Traubing, der in der Vergangenheit mehrfach von Hochwasser betroffen war. Ziel ist es, zum Schutz des gesamten Gemeindegebiets mit geeigneten Maßnahmen das Hochwasser sowohl des von Süden her fließenden Gewässers III. Ordnung „Schwarzer Graben“ als auch das Hochwasser des von Südosten her fließenden Gewässers III. Ordnung „Deixlfurter Bach“, bereits vor dem Ort Traubing in geeigneter Weise zurückzuhalten. Gleichzeitig sollen die Brücken und der Bachlauf innerorts so ertüchtigt werden, dass ein ungehinderter Abfluss möglich ist, der nicht zu einer Überflutung des Ortes führt. Dies gilt in gleicher Weise für die Gemeinden Pöcking und Feldafing, die am Unterlauf des Schwarzen Grabens (Ortsteil Wieling) und des von Traubing kommenden Starzenbaches liegen. Insofern erscheint ein interkommunales Konzept als richtig und zielführend.

Im Ort Tutzing selbst, sind – wohl aufgrund der tiefen Einschnitte der Gewässer und der starken innerörtlichen topografischen Höhenunterschiede von bis zu 100 Höhenmeter - bislang keine Hochwasserereignisse aufgetreten. Nach den extremen Wetterereignissen der vergangenen Jahre ist davon auszugehen, dass ein Hochwasser im Bereich des Ortes Tutzing somit auch nicht zu erwarten ist. Die Gemeinde Tutzing kommt regelmäßig ihrer gesetzlichen Verpflichtung zum Unterhalt der Gewässer III. Ordnung hinsichtlich der Räumung der Bäche und der Reinigung der Einlaufbauwerke und Bachrechen nach. Wo es erforderlich ist, werden die Einlaufbauwerke und Bachrechen auf den neuesten technischen Stand gebracht um den ungehinderten Abfluss des Wassers gewährleisten zu können. Bei vorhandenen Bachverrohrungen sind bereits diverse Sanierungsmaßnahmen vorgesehen. Die Gemeinde beabsichtigt, soweit möglich verrohrte Gewässer wieder freizulegen.

Starkregenereignisse

Anders als beim Hochwasser, bestehen seit einigen Jahren Probleme in Tutzing in Bezug auf Starkregenereignisse. Aufgrund der starken Hanglage Tutzings, kommt es auf den Straßen immer wieder zu sehr starken, kurzfristigen Abflussspitzen, so dass hier Maßnahmen ergriffen werden müssen. 

Die Gemeinde Tutzing wird in Kürze einen Antrag auf Förderung eines Sturzflut-Risikomanagementkonzeptes beim Wasserwirtschaftsamt stellen. Das diesbezügliche Konzept wird sowohl den Bereich des Ortes Tutzings als auch den Bereich des Ortsteils Traubing umfassen. Die Konzeption wird Maßnahmen aufzeigen, um der Problematik der Starkregenereignisse zu begegnen und diese möglichst einzudämmen. Das Konzept wird zugleich Empfehlungen für die einzelnen Grundstücke enthalten, damit nicht nur die Gemeinde geeignete Maßnahmen ergreifen kann, sondern auch die jeweiligen Grundstückseigentümer eine Eigenvorsorge für ihre Grundstücke treffen können.

Gegenwärtig wird die Ortsdurchfahrt Tutzing (Hauptstraße) im innerörtlichen Bereich generalsaniert. In diesem Zuge werden die Einlaufbauwerke und Abflussleitung so dimensioniert, dass Starkregenereignissen künftig besser begegnet werden kann.

Ergänzung / Sonstiges

Eine eventuell notwendige temporäre Ableitung von Baugrubenwasser (Grundwasserabsenkung) o.ä. ist rechtzeitig beim Abwasserverband (Einleitgenehmigung) und beim Landratsamt (Wasserrecht) zu beantragen.

Im Übrigen ist die Entwässerungssatzung (EWS) des Abwasserverbandes nebst Zusätzlichen Technischen Bestimmungen (ZTB) grundsätzlich zu beachten und rechtlich bindend!

Die Ergänzung des Abwasserverbands Starnberger See wird mit folgender Formulierung in die Hinweise zur Satzung  übernommen.

„Eine eventuell notwendige temporäre Ableitung von Baugrubenwasser (Grundwasserabsenkung) o.ä. ist rechtzeitig beim Abwasserverband (Einleitgenehmigung) und beim Landratsamt (Wasserrecht) zu beantragen.

Im Übrigen ist die Entwässerungssatzung (EWS) des Abwasserverbandes nebst Zusätzlichen Technischen Bestimmungen (ZTB) grundsätzlich zu beachten und rechtlich bindend“

Zum Satzungsentwurf zum Bebauungsplan in der Planfassung vom 13.09.2022 haben wir weitere Anmerkungen:

Punkt 10.1: Der Abwasserverband unterhält keinen „Mischwasserkanal“. Dieser Begriff ist irreführend und daher zu streichen.

Punkt 10.2: Wir bitten um Ergänzung:

Nach Bedarf ist vor einer Einleitung eine Vorbehandlungsanlage zu installieren, damit eine Einleitung in die öffentliche Kanalisation möglich wird.

Punkt 10.6: Der Teilsatz „oder nach Maßgabe des Abwasserverbandes Starnberg in einen öffentlichen Misch- oder Regenwasserkanal“ ist zu streichen. Ein Überlauf aus Retentionsflächen an die öffentliche Kanalisation ist nicht zulässig.

Punkt 10.9: Der Begriff „Straßen“ ist zu verallgemeinern. Die Regelung gilt für alle „befestigen Flächen“.

Punkt 10.10: Wir bitten um Ergänzung:

Ein Anschluss an die öffentliche Kanalisation des Abwasserverbandes Starnberger See ist nicht gestattet.

Auf unsere vorangegangenen Stellungnahmen wird verwiesen.

Die Anmerkungen des Abwasserverbands Starnberger See zu Punkt 10.1, 10.2, 10.6, 10.9 und 10.10 der Satzung werden berücksichtigt.

Zum genannten Bebauungsplan hat das Wasserwirtschaftsamt Weilheim als Träger öffentlicher Belange bereits mehrfach Stellung bezogen.

Je nach Sickermöglichkeit des in der Anlage zur Niederschlagswasserbeseitigung anstehenden Bodens empfehlen wir auch die Terrassenfläche als potenzielle Ausweichmöglichkeit für eine Sickeranlage planerisch zu sichern.

Weitere Hinweise oder Anforderungen werden nicht vorgetragen.

Mit der vorliegenden Planfassung besteht Einverständnis.

In die Hinweise der Satzung wird auf Anregung des Wasserwirtschaftsamtes Weilheim folgender Text aufgenommen:

„Terrassenflächen mit wasserdurchlässigen Belägen werden als potentielle Retentionsflächen für Regenwasser vorgesehen“

Über die bereits mitgeteilten Bedenken hinaus bestehen unsererseits keine weiteren Anregungen zum o. g. Bebauungsplan.

Die Bedenken und Anregungen aus den früheren Stellungnahmen wurden in den vorangegangenen Abwägungen vollständig berücksichtigt.

Die schalltechnische Untersuchung wurde entsprechend unserer Stellungnahme vom 21.07.2022 überarbeitet, die Darstellungen sind leider teilweise unvollständig bzw. nicht korrekt:

-       Bilder 18 und 19 auf den Seiten 44 und 47: hier fehlt in den Darstellungen die Legende. Wir gehen davon aus, dass die Farbskalierung dieselbe ist wie in den Bildern 16 und 17.

-       Tabelle 19 auf Seite 53: Es geht nicht klar hervor, ob es sich bei den dargestellten Beurteilungspegeln um die Gesamtbetrachtung der Vorbelastung (Tutzinger Hof) und der Planung (Andechser Hof) handelt. Gemäß telefonischer Aussage von Frau Lorenzen, Ingenieurbüro ABP, am 29.11.2022 ist die Gesamtbelastung dargestellt. Allerdings kann nicht nachvollzogen werden, warum für den IP 06 der Beurteilungspegel in der Nacht durch den Andechser Hof 35,3 dB(A) beträgt (Tabelle 14 auf Seite 39), durch die Gesamtbelastung Tutzinger und Andechser Hof nur 29,5 dB(A). Wir bitten, diese Unstimmigkeit überprüfen zu lassen.

-       Das Bild 20 auf S. 53 ist nicht nachvollziehbar. Auch hier fehlt die Legende. Wenn die Farbgebung jedoch den Legenden der anderen Bilder entspricht, dann sind für die Nachtzeit zu hohe Beurteilungspegel dargestellt. Außerdem handelt es sich laut Bildunterschrift um die Darstellung der Vorbelastung (oder Vorbelastung und Neuplanung?) Die Lärmemissionen vom Tutzinger Hof sind allerdings nicht abgebildet.

Ansonsten werden zu dieser Auslegung keine weiteren Bedenken oder Anregungen vorgebracht.

Der schalltechnische Bericht des Akustikbüros Becker & Partner wurde am 30.11.2022  und 23.01.2023 überarbeitetet und die Anmerkungen vom technischen Umweltschutz des Landratsamtes wurden eingearbeitet.

Der schalltechnische Bericht kann in der Fassung vom 23.01.2023 „SCHALLTECHNISCHER BERICHT ABP 19/905-C1I“ eingesehen werden.

Die aktuelle Bezeichnung des Berichts wird in die Satzung und die Begründung übernommen.

1.        
Für die Festsetzung III. 7.5.3, letzter Satz („Da im Dachgeschoss …“) können wir keine Rechtsgrundlage erkennen, so dass die Festsetzung rechtlich unzulässig ist.

Gegebenenfalls kann diese Regelung unter den Hinweisen bzw. in der Begründung aufgeführt werden. Dies lediglich als redaktionelle Änderung.

Im Übrigen werden zu dieser Auslegung keine weiteren Bedenken oder Anregungen vorgebracht, die über die im Verfahren bereits geäußerten

Der betreffende Satz in Festsetzung III. 7.5.3 wird in die Hinweise verschoben.

1.

Die Bedenken richten sich zunächst in formeller Hinsicht gegen die verkürzte, auf rund zwei Wochen beschränkte Auslegung. Die Verkürzung ist im Hinblick auf die wesentliche Änderung der Festsetzungsinhalte zur Art der zulässigen Nutzung unangemessen kurz.

Gemäß der ausliegenden Entwurfsfassung, überarbeiteter Stand 13.09.2022, soll die zulässige

Nutzung innerhalb des Hauses 1 (= Bauraum ehemaliger ,,Andechser Hof) "im

Übrigen", mithin in den Obergeschossen nunmehr ausschließlich auf Beherbergungszwecke

beschränkt sein. Eine umfassende, sachlich und fachlich fundierte Auseinandersetzung

mit den Eigentums- bzw. Nutzungseinschränkungen, die zulasten unserer Mandanten

mit der Nutzungsvorgabe des Hauses 1 „im Übrigen" ausschließlich für „Beherbergung"

einhergehen, wird durch die verkürzte Auslegung schlicht unmöglich gemacht.

2.

Zu keiner Zeit stand ein von der Gemeinde verfolgtes Planungskonzept dergestalt in

Rede, dass bestimmte Geschosse ausschließlich der Nutzung als Beherbergungsbetrieb

vorbehalten werden sollen.

Weder die von der Gemeinde für den Planungsumgriff bisher verfolgten Planungsziele

noch die von unseren Mandanten im vorliegenden Aufstellungsverfahrens geäußerten

Bebauungs- und Nutzungsvorstellungen, wie sie u.a. in der Vorbemerkung des städtebaulichen

Vertrags vom 15./23.03.2019 ihren Niederschlag gefunden haben, bieten eine

nachvollziehbare Erklärung dafür, dass anlässlich der Einwendungsbehandlung am

13.09.2022 von der gemäß dem Vorentwurf, Stand 15.02.2022, für die Obergeschosse

des Hauses 1 vorgesehene Nutzung „Mitarbeiterwohnen" auf eine Nutzung ausschließlich

für „Beherbergung" umgeschwenkt wurde.

Auch ist nicht bekannt, dass sich die Gemeinde hinsichtlich der für das Haus 1 nurmehr

als zulässig verbleibenden Hauptnutzungsarten, einem Gaststättenbetrieb (mit ergänzenden

Nutzungen) und einer Beherbergungsnutzung im Sinne des § 6a Abs. 2 Nr. 3

BauGB, mit den Fragen zur planerischen Erforderlichkeit und zur tatsächlichen Umsetzbarkeit

befasst hätte. Sowohl die Nutzungsvorgabe des Erdgeschosses für „Schank- und

Speisenutzung", als auch die Vorgabe der Nutzung der Obergeschosse des Hauses 1

ausschließlich zur Beherbergung setzt für ihre Verwirklichbarkeit neben dem Verwirklichungswillen der Grundstückseigentümer auch das Vorliegen einer wirtschaftlich tragfähigen

Grundstücksnutzung voraus.

3.

Die gemäß dem derzeit ausliegenden Satzungsentwurf vom 13.09.2022 beabsichtigten

Festsetzungen zur Art der zulässigen Nutzung würden im Ergebnis dazu führen, dass

auch für die Obergeschosse von den nach § 6a Abs. 2 BauNVO allgemein zulässigen

Nutzungen nurmehr eine einzig zulässige Nutzung verbliebe.

Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung unterliegen derart weitgehende Einschränkungen der Nutzungsmöglichkeiten eines im Innenbereich nach § 34 BauGB gelegenen

Grundstücks aufgrund des damit verbundenen Eigentumseingriffs einer besonderen

Rechtfertigung. Je enger die Grenzen der Nutzungsmöglichkeiten durch einen

Bebauungsplan gezogen werden, desto intensiver muss sich die Gemeinde damit auseinandersetzen, ob die (hier einzig) festgesetzte Nutzungsart durch hinreichende städtebauliche

Belange gerechtfertigt ist, die Planung auf einem auch in wirtschaftlicher Hinsicht

tragfähigen städtebaulichen Nutzungskonzept beruht und das Planungskonzept die

berechtigten Eigentümerinteressen ausreichend und angemessen berücksichtigt.

4.

Vorliegend ist nichts dafür ersichtlich, dass sich die Gemeinde bezüglich der beabsichtigten

Nutzungseinschränkung des Bauraums für Haus 1 ausschließlich für Zwecke einer

Schank- und Speisewirtschaft mit Biergarten sowie ergänzender kultureller und sozialer

Nutzung und eines Beherbergungsbetriebs ansatzweise mit den vorwähnten Belangen

auseinandergesetzt hätte.

In diesem Zusammenhang darf erneut in Erinnerung gerufen werden, dass das Nutzungskonzept

für einen Neubau des „Andechser Hofs" (Baubereich „Haus 1 "), welches unsere Mandanten nach dem Erwerb dieses Anwesens im Jahre 2018 zunächst mit ihrem Planer Herrn Architekten Leitner entwickelt hatten, in Übereinstimmung mit dem von der Gemeinde für das Ortszentrum entwickelten städtebaulichen Konzept ein gemischt genutztes Gebäude vorsah.

Unter Bezugnahme auf die der Gemeinde vorgestellten Pläne ist zu dem Nutzungskonzept

unserer Mandanten für den Neubau Andechser Hof vom August 2019 festzuhalten,

dass gemäß dem Wunsch der Gemeinde an der Wiederbelebung einer Schank- und

Speisenutzung in den Erdgeschossbereichen einschließlich Freiflächen zwar eine Gaststätte

nebst Biergarten in Gestalt einer Außenbewirtung vorgesehen war. In den oberen

Geschossen war jedoch eine Mischnutzung vorgesehen, wie sie auch sonst im Ortszentrum

entlang der Hauptstraße typisch ist. In den Obergeschossen, erstes Obergeschoss

und ausgebautes Dachgeschoss, waren insgesamt zwölf Appartements geplant, die auf

Wunsch der Klinik Artemed für Klinikmitarbeiter zu Wohnzwecken hätten angemietet

werden sollen. Im Obergeschoss sollte zudem eine Praxisnutzung entstehen, ferner eine

Wohnung. Im Dachgeschoss waren auf der der Gaststätte abgewandten Seite im Westen

ebenso zwei Wohnungen geplant.

Für unsere Mandanten völlig unerwartet und auch losgelöst von den vorangegangenen

planerischen Abstimmungen erfolgte mit dem Planentwurf vom 15.02.2022 sodann die

Einschränkung, dass in den Obergeschossen (1. OG und DG) des Hauses 1 nur Wohnungen

für Mitarbeiter des Gastronomiebetriebs vorgesehen werden sollen, um den

dauerhaften Betrieb der Gaststätte und des Biergartens zu unterstützen" (vgl. Begrünungsentwurf, Stand 15.02.2022, S. 9). Dies obwohl die Gemeinde zuvor eine Nutzungsmischung

von Wohnen, Arbeiten und Gewerbe als städtebauliches Konzept für das Plangebiet beschrieben hat und zwar (nur) mit der Einschränkung, dass lediglich die im Erdgeschoss des Hauses 1 gelegenen Räumlichkeiten einer gewerblichen bzw. gastronomischen Nutzung vorbehalten werden sollen. Von einer Einschränkung auf Mitarbeiterwohnen war davor nie die Rede. Daher wurden gegen diese beabsichtigte Nutzungseinschränkung mit Schreiben vom 06.07.2022 Einwendungen erhoben.

5.

Soweit die Gemeinde die Einwendungen unserer Mandanten gegen die Einschränkung

auf Mitarbeiterwohnen zum Anlass genommen hat, das verfolgte städtebauliche Konzept

erneut zu überarbeiten und nunmehr dergestalt zu beschreiben, dass das Haus 1 „im

Übrigen" als Beherbergungsbetrieb genutzt werden soll, weil keine weitere Verdichtung

der Wohnnutzung zur Hauptstraße hin gefördert werden solle, kann dies bereits nicht mit

der festgesetzten Gebietsart „MU" gemäß § 6a BauNVO in Vereinbarung gebracht werden.

Das Urbane Gebiet ist gemäß seiner Zweckbestimmung gerade durch eine im Wesentlichen

auch durch Wohnnutzung geprägte, verdichtete Nutzungsdurchmischung gekennzeichnet.

Zudem ist nach den derzeit ausliegenden Planungsunterlagen einschließlich

des Immissionsgutachtens vom Juni 2019, Revision September 2022, nicht zu ersehen,

dass eine Nutzung des Hauses 1 als Beherbergungsbetrieb dem überarbeiteten Planungsstand

vom 13.09.2022 tatsächlich zugrunde liegt. Eine Nutzung als Beherbergungsbetrieb

wird in der schalltechnischen Untersuchung mit keinem Wort erwähnt.

Vielmehr ist ausschließlich die Rede davon, dass ein Gastronomiebetrieb wieder entstehen

soll, wobei hierfür aber noch keine konkrete Planung vorliege (Ziff. 5.1 ).

6.

Festzuhalten ist, dass unsere Mandanten grundsätzlich ihre Bereitschaft erklärt haben,

das Anwesen des ehemaligen Andechser Hofs mit einer Gaststättennutzung im Erdgeschoss

eines Neubaus wiederzubeleben. Mit einer Nutzung der Erdgeschossräume für

eine Gaststättennutzung besteht daher grundsätzlich Einverständnis. Die Nutzung der

Obergeschosse einschließlich ausgebautem Dachgeschoss soll aber weiterhin einer

Mischnutzung offenstehen, wie sie entlang der Hauptstraße ortskernprägend vorhanden

ist, dies zum Zwecke der Vermietung der Räumlichkeiten an Arztpraxen, Büros oder

sonstiges leises Gewerbe und zum Zwecke einer sowohl in einem Mischgebiet als auch

in einem urbanen Gebiet allgemein zulässigen Wohnnutzung.

Mit der Beschränkung der zulässigen Nutzung des Hauses 1 ausschließlich für Zwecke

einer Schank- und Speisenutzung mit Biergarten sowie ergänzender Nutzungen im Erdgeschoss

und einem Beherbergungsbetrieb "im Übrigen" sind unsere Mandanten daher

nicht einverstanden und es sind auch keine städtebaulichen Gründe dafür ersichtlich,

dass dies, ungeachtet der damit verbundenen erheblichen Grundrechtseinschränkungen,

unter den hier von der Gemeinde vorgegebenen Planungszielen städtebaulich gerechtfertigt

ist.

Gemäß dem ausliegenden Begründungsentwurf und der schalltechnischen Untersuchung

ist nichts dafür ersichtlich ist, dass das von der Gemeinde mit dem vorliegenden Bebauungsplan verfolgte planerische Konzept die Ansiedlung eines Beherbergungsbetriebs

beinhaltet. Von unseren Mandanten ist die Umsetzung eines Beherbergungsbetriebs

auch nicht beabsichtigt. Würde der Bebauungsplan mit den Inhalten des Entwurfsstandes

13.09.2022 in Kraft gesetzt werden, würde der Bebauungsplan damit nicht nur

gegen den Grundsatz der Erforderlichkeit des § 1 Abs. 3 BauGB verstoßen. Der Bebauungsplan

wäre auch abwägungsfehlerhaft (§ 1 Abs. 7 BauGB).

7.

In Bezug auf die Einwendungsbehandlung vom 13.09.2022 ist zudem klarzustellen, dass

es unseren Mandanten nicht darum geht, der Gemeinde Tutzing vorzuschreiben, einen

Bebauungsplan mit Inhalten allein nach den Vorstellungen unserer Mandanten erstellen

zu lassen. Auch unseren Mandanten ist bekannt, dass die Planungshoheit der Gemeinde

obliegt. Sind mit einem Bebauungsplan jedoch erhebliche Einschränkungen der

Nutzbarkeit des Grundeigentums verbunden und soll, wie hier, bestehendes Baurecht

nach § 34 Abs. 1 BauGB erheblich eingeschränkt werden, muss sich die Gemeinde mit

den für und gegen die Planung sprechenden Belangen und Interessen, insbesondere

den berechtigten Eigentümerinteressen hinreichend auseinandersetzen.

Ebenso sei erwähnt, dass unsere Mandanten im April 2021 vom Abschluss eines „zweiten"

städtebaulichen Vertrags aus - auch in rechtlicher Hinsicht - gut nachvollziehbaren

Gründen Abstand genommen haben. Der unseren Mandanten von der Gemeinde vorgelegte

Vertragsentwurf beinhaltete übermäßige und unangemessene Forderungen.

8.

Klarzustellen ist auch, dass an den Einwendungen mit Schreiben vom 06.07.2022 weiter

festgehalten wird, soweit diesen durch den vorliegenden Bebauungsplanentwurf in der

Fassung vom 13.09.2022 nicht stattgegeben wurde.

Die Einwendungen richten sich mithin weiterhin gegen die Einschränkung bestehenden

Baurechts insoweit, als in der hier vorliegenden Ortsmitte vielfach Gebäude mit drei Regelgeschossen und (zusätzlich) ausgebautem Dachgeschoss vorhanden sind, hingegen

unsere Mandanten für die beabsichtigte Neubebauung des „Andechser Hof auf eine

Höhenentwicklung beschränkt werden sollen, die die Verwirklichung von lediglich zwei

Regelgeschossen und einem ausgebauten Dachgeschoss zulässt. Zwar ist in der

Rechtsprechung anerkannt, dass die Gemeinde nach ihren eigenen Vorstellungen Städtebaupolitik betreiben und Grundstückseigentümer auch unterschiedlich behandeln kann. Der vorliegende Bebauungsplan dient jedoch gerade dem Ziel, anstelle des alten

Gaststättenanwesens „ehemaliger Andechser Hof' die planungsrechtlichen Grundlagen

für eine Neubebauung zu schaffen. Gemäß den planerischen Zielvorgaben wurde der Lförmige

Baukörper gedreht, sodass die Längsseite nicht mehr straßenbegleitend prägend

sein soll. Straßenbegleitend soll nur noch die Gebäude-Stirnseite situiert werden.

Es ist nicht nachvollziehbar, dass bei dieser Neukonzeptionierung an den Höhenverhältnissen

und der Anzahl der Vollgeschosse der Bestandsbebauung festgehalten wird, hingegen

für andere Anwesen entlang der Hauptstraße Baurecht für eine Neubebauung

Baurecht mit „III + DG, ausgebaut" anerkannt und auch im Wege der Bauleitplanung geschaffen wird (vgl. Anwesen Hauptstraße 19 und 39).

Ebenso bleiben die Einwendungen gegen die Ausweisung öffentlicher Stellplätze auf

dem Anwesen unserer Mandanten aufrechterhalten. Es sind keine städtebaulichen

Rechtfertigungsgründe dafür ersichtlich, dass auf dem Anwesen unserer Mandanten ein

öffentlicher Stellplatzbedarf befriedigt werden soll bzw. muss. In dem aktuellen Begründungsentwurf führt die Gemeinde selbst an, dass Tagesgäste, Berufstätige und Gäste,

die nach dem Einkauf noch die Gaststätte besuchen wollen, Stellplätze auf öffentlichem

Grund in unmittelbarer Nähe des Geltungsbereichs vorfinden.

9.

Auch der Bebauungsplanentwurf in der überarbeiteten Fassung vom 13.09.2022 wird

von unseren Mandanten daher abgelehnt. Die für das ehemalige Anwesen Andechser

Hof beabsichtigten Nutzungsvorgaben entsprechen weder den Nutzungsvorstellungen

unserer Mandanten noch sind hinreichende Gründe dafür ersichtlich, dass unsere Mandanten

innerhalb des hier zur Festsetzung beabsichtigten Urbanen Gebiets gemäß § 6a

Abs. 1 BauGB bezüglich des Bauraums für Haus 1 im gesamten Erdgeschoss auf eine

Gaststättennutzung und in den gesamten Obergeschossen auf einen Beherbergungsbetrieb

beschränkt werden sollen.

Es wird mithin beantragt ,

den Bebauungsplanentwurf erneut zu überarbeiten und für das Anwesen

FI.Nr. 67 unserer Mandanten Festsetzungen vorzusehen, die am Standort des Hauses 1 eine zulässige Mischnutzung gemäß §§ 6, 6a BauGB beinhalten, dies unter Einschluss der für ein Mischgebiet bzw. für ein urbanes Gebiet erforderlichen Prägung auch durch Wohnnutzung.

Die auf der Grundlage von § 4 a Abs. 3 BauGB auf 2 Wochen verkürzte Auslegungszeit

ist angemessen. Die geforderte

„umfassende, sachlich und fachlich fundierte Auseinandersetzung mit den

Eigentums- und Nutzungseinschränkungen" ist in der Stellungnahme vom 6. Juli 2022 und überdies in der neuerlichen Stellungnahme vom 28. November 2022 enthalten.

Die Ziff. 1.1 der Satzung wird wie folgt geändert:

„Im Haus 1 sind im Erdgeschoß sowie auf der nordöstlich vorgelagerten Fläche ausschließlich

Schank- und Speisenutzung mit Biergarten sowie kulturelle und soziale Nutzung zulässig, im Haus 1 im Übrigen Wohnungen für Mitarbeitende des Gaststättenbetriebs sowie Beherbergung.“

Die Einwendungsführer fordern nach wie vor, „dass die Nutzung der

Obergeschosse einschließlich ausgebautem Dachgeschoss einer

Mischnutzung offenstehen soll, wie sie entlang der Hauptstraße ortskernprägend vorhanden

ist, dies zum Zwecke der Vermietung der Räumlichkeiten an Arztpraxen, Büros oder

sonstiges leises Gewerbe und zum Zwecke einer sowohl in einem Mischgebiet als auch

 in einem urbanen Gebiet allgemein zulässigen Wohnnutzung.“

Die Forderung widerspricht den Planungszielen, die dem der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 78 Teil 4.1 zugrunde liegen. Ortsbildprägend und in seinem Erscheinungsbild und seiner Nutzung durch den Bebauungsplan zu erhalten ist die der Hauptstraße zugewandte Gaststätte „Andechser Hof“ mit Biergarten. Damit verträgt sich die von der Stellungnahme geforderte Mischnutzung des Gaststättengebäudes (Haus 1) nicht.

Der geforderten Mischnutzung des Hauses 1 wird unter Berücksichtigung der städtebaulichen Ziele der Gemeinde und auf der Grundlage von § 6a BauNVO durch die Neufassung von Ziff. 1.1 der Satzung Rechnung getragen.

Derartige Einschränkungen liegen nach den Ermittlungen des Planfertigers nicht vor. Es verbleibt dabei, dass kein Anspruch auf Aufstellung eines Bebauungsplans mit einem bestimmten Inhalt besteht. Dies gilt auch für etwaige Eigentümer eines Grundstücks im Plangebiet.

Prägend in der Umgebung des Plangebietes ist der Haustyp II+D bzw. III (also 3 Regelgeschosse), nicht jedoch III+D.

In der Planung wurde bereits berücksichtigt, dass der neue „Andechser Hof“ eine möglichst gute Ausnutzung der Kubatur zulassen soll. Dies wird durch die langen Schleppgauben entlang den Traufseiten erreicht, die für 90 % der DG-Fläche die volle Raumhöhe ermöglichen.

Der konkrete Vergleich des Baurechts (s. ergänzte Begründung) zeigt, dass der „Verlust“ an Nutzfläche gegenüber einer vollen Dreigeschossigkeit beim Haus 1 nur 3,3% beträgt.

Damit wird deutlich, dass durch die am Baubestand orientierte städtebauliche Konzeption kein Baurecht vernichtet wird; es entspricht weitestgehend dem der vergleichbaren Nachbargebäude.

Auch beim Haus 2, das sich entsprechend der städtebaulichen Konzeption als Rückgebäude dem Haus 1 deutlich untergeordnet darstellen soll, beträgt die Minderung des Baurechts gegenüber einer vollen Dreigeschossigkeit nur ca. 7%.

Hier könnte von einer Vernichtung von Baurecht allenfalls dann gesprochen werden, wenn anstelle der im B-Plan festgesetzten GR (die sich auf das bestehende Rückgebäude bezieht) eine Maximierung der „Fußabdrucks“ angestrebt würde. Diese wäre im Sinne des § 34 BauGB durch das Bezugsgebäude Hallbergerallee 5 „gedeckt“.

In diesem Fall könnte das Baurecht für das Haus 2 um max. 38% gesteigert werden – dies jedoch nur, wenn das bisher erarbeitete und vom Gemeinderat beschlossene, maßstäbliche Konzept zugunsten einer Maximierung der Kubaturen aufgegeben werden würde.

Der Gemeinderat befürwortet nach wie vor die bisherige städtebauliche Konzeption, wie sie auch in der Begründung ausführlich dargestellt ist. Er sieht sie auch bestätigt zum einen durch den detaillierten Vergleich des Baurechts der umgebenden Bebauung, zum anderen durch die Forderung der Denkmalpflege, das äußere Erscheinungsbild des Andechser Hofs als Zeugnis der Ortsgeschichte weitgehend zu erhalten.

Die 6 öffentlichen Stellplätze an der Hallbergerallee werden herausgenommen. Die entsprechenden Angaben im Bebauungsplan und in der Begründung werden geändert, die Gesamtzahl der Stellplätze um 6 reduziert.

Dem Antrag kann, soweit ihm nicht bereits mit der Neufassung von Ziff. 1 der Satzung Rechnung getragen worden ist aus den dargestellten Gründen nicht gefolgt werden.