„Der Verband (…) ist Eigentümer der Fl. Nr. 678. Das Grundstück ist derzeit über die Herresstraße nur unzureichend erschlossen. Die Durchfahrtsbreite beträgt nur ca. 1,80 m.

Es wird daher angeregt, dass von den Eigentümern der Flur-Nr. 678/38 eine Fläche von 5m² aus dieser Flur-Nummer abgetreten werden soll, die dann künftig als öffentliche Erschließung der Flur-Nr. 678 dienen kann.“

Ein Teil der privaten Straße Fl. Nr. 678/38 wird im Bebauungsplan als (geplante) öffentliche Verkehrsfläche dargestellt, so dass eine ausreichende Zufahrtsbreite zu Fl. Nr. 678 aus Sicht der Bauleitplanung gegeben ist.
Es handelt sich hier allerdings nur um eine Planung der Gemeinde Tutzing. Es ist nicht klar, ob eine entsprechende Widmung der Fläche als öffentliche Verkehrsfläche, ein Kauf des Teilbereiches durch die Gemeinde Tutzing etc. sichergestellt werden kann, da dies von den Eigentümern der Fläche bisher abgelehnt wurde.

Die genannte schmale Zufahrtsbreite und somit unzureichende Erschließung bleibt also bis zu einer Einigung mit den privaten Eigentümern bestehen.

„Mit dem Hinweis: Um eine ordnungsgemäße und dauerhafte Abfallentsorgung durch dreiachsige Abfall- sammelfahrzeuge zu gewährleisten, muss die Bereitstellung aller Behälter am Tage der Abholung im Holsystem an der Gröschlstraße im Hauptverlauf und nicht auf der Fläche der Stichstraße erfolgen. Eine eigene Aufstellfläche steht dort nicht zur Verfügung. Ein Rückwärtsfahren der Sammelfahrzeuge ist nicht zulässig“

Im Bebauungsplan wird folgender Hinweis aufgenommen:

„Um eine ordnungsgemäße und dauerhafte Abfallentsorgung durch dreiachsige Abfallsammelfahrzeuge zu gewährleisten, wird darauf hingewiesen, dass die Bereitstellung aller Behälter im Holsystem nächsten befahrbaren öffentlichen Verkehrsraum erfolgen muss.

„Die Untere Immissionsschutzbehörde nimmt zu o.g. Bebauungsplan wie folgt Stellung:

1.

Unter Berücksichtigung der aktuellen Daten des Eisenbahnbundesamtes zur Umgebungs-lärmkartierung an Schienenwegen (Stand: 30.06.2017) resultieren durch den Schienen-verkehr an der Häuserreihe entlang der Bahn-linie während der Tageszeit an Nord-, Ost- und Südfassaden Immissionspegel zwischen 60 und 65 dB(A). An der Ostfassade des Gebäudes auf Fl. Nr. 685/49 treten Immissionspegel über 65 dB(A) auf. Damit wird der Grenzwert der 16. BlmSchV für Wohn- und Kleinsiedlungsgebiete von tags 59 dB(A) deutlich überschritten.

Die einschlägige Berechnungsvorschrift für den Schienenlärm in der Lärmkartierung liefert im Vergleich zur Berechnungsvorschrift für den Verkehrslärm der 16. BlmSchV zwar unterschiedliche Ergebnisse, jedoch stellen diese Ergebnisse bereits die prinzipiellen Verhältnisse dar. Soll die Lärmbelastung an den Häusern im Bebauungsplan detaillierter und fassadengenau angegeben werden, so ist durch ein schalltechnisches Ingenieurbüro eine Lärmbegutachtung durchführen zu lassen.

Nach den Ergebnissen der Lärmkartierung werden an den entsprechenden Fassaden passive Schallschutzmaßnahmen erforderlich. Für den Schallschutz nach DIN 4109 ist der Entwurfsverfasser verantwortlich.

Der Gemeinde wird empfohlen, folgende Hinweise in den Bebauungsplan aufzunehmen:

„ Die Nord-, Ost- und Südfassade der Häuserreihe entlang der Bahnlinie liegen im Lärmpegelbereich III – IV gemäß Tabelle 7 der DIN 4109 in der Fassung vom Juli 2016. Eine detaillierte Festlegung muss in einer schalltechnischen Untersuchung erfolgen. Für den Schallschutz gemäß DIN 4109 ist der Entwurfsverfasser verantwortlich.“

2.

In der Nachtzeit wird der Immissionsgrenzwert der 16. BlmSchV für Wohngebiete (49 dB(A)) ebenfalls an den Nord-, Ost- und Südfassaden der drei gleisnahen Häuser überschritten. Aus den aktuellen Daten des Eisenbahnbundes-amtes zur Umgebungslärmkartierung an Schienenwegen resultieren hier Werte bis ca. 58 dB(A). Daher sind an diesen Fassaden zusätzlich zu den Schalldämm-Maßnahmen Maßnahmen zur Lüftung von Schlaf- und Kinderzimmern erforderlich.

Der Gemeinde wird empfohlen, die Festsetzung 15 wie folgt zu formulieren:

„Bei Neu-, Um- und Erweiterungsbauten in der Häuserreihe entlang der Bahnlinie sind die Schlaf-, und Kinderzimmer möglichst auf die lärmabgewandte Westseite zu orientieren. Soweit eine Grundrissorientierung nicht möglich ist und die Räume ausschließlich Fenster auf den Nord-, Ost- und Südfassaden haben, ist mindestens ein Fenster pro Zimmer mit einer geschlossenen Verglasung (Wintergartenkonstruktion) zu Umbauen. Alternativ dazu können die betreffenden Räume mit einer mechanischen zentralen Belüftung oder schallgedämpften Belüftungseinrichtungen (z.B. Schallschutz-fenster mit integrierter Lüftungseinheit) ausgestattet werden. Der Einbau von Lüftungseinrichtungen, Rollläden etc. darf das erforderliche resultierende Bauschalldämm-Maß nicht reduzieren.“

Die vorgeschlagenen Hinweise und der Formulierungsvorschlag für Festsetzung 15:

„Bei Neu-, Um- und Erweiterungsbauten in der Häuserreihe entlang der Bahnlinie sind die Schlaf-, und Kinderzimmer möglichst auf die lärmabgewandte Westseite zu orientieren. Soweit eine Grundrissorientierung nicht möglich ist und die Räume ausschließlich Fenster auf den Nord-, Ost- und Südfassaden haben, ist mindestens ein Fenster pro Zimmer mit einer geschlossenen Verglasung (Wintergartenkonstruktion) zu Umbauen. Alternativ dazu können die betreffenden Räume mit einer mechanischen zentralen Belüftung oder schallgedämpften Belüftungseinrichtungen (z.B. Schallschutzfenster mit integrierter Lüftungseinheit) ausgestattet werden. Der Einbau von Lüftungseinrichtungen, Rollläden etc. darf das erforderliche resultierende Bauschalldämm-Maß nicht reduzieren.“

werden im Bebauungsplan übernommen.

„… über die Grundstücke Fl. Nrn. 685/49, 685/50,685/51 und 685/55 der Gem. Tutzing verläuft eine dringlich gesicherte Erdgashochdruckleitung…“ „… Wir regen an, die Leitung einschließlich des 4 m breiten Schutzstreifens … mit in den Bebauungsplan aufzunehmen und diesen … als dauerhaft nicht bebaubare und Bepflanzungen mit Bäumen und tiefwurzelnden Sträuchern freizuhaltende Fläche zu kennzeichnen.

Demgemäß kann der vorgesehenen Erweiterung des Baufensters im nördlichen Bereich der Fl.-Nr. 685/49 nicht zugestimmt werden.“

Die Leitung wird als Hinweis im Bebauungs-plan aufgenommen.

Das Baufenster auf Fl. Nr. 685/49 in diesem

Bereich wird entsprechend verkürzt.

Die Einwände der Energienetze Bayern werden somit berücksichtigt.

1.    Generell stellt sich die Frage, ob eine Bebauungsplanfassung aus dem Jahr 2014 heute noch aktuell ist.

2.    Die Begründung ist auf den Bebauungsplan von 1971 abzustimmen, da das frühere Änderungsverfahren (1. Änderung Bebauungsplan Nr. 5) nicht abgeschlossen wurde.

3.    Der Umgriff des vorliegenden Bebauungsplanentwurfs umfasst nicht mehr das Grundstück Fl. Nr. 678/39. Damit gilt der ursprüngliche Bebauungsplan weiter, der hier eine Grünfläche/Parkanlage vorsieht. Diese Grünfläche ist aufgrund der bisherigen Änderungen des Bebauungsplanes von 1971 nur noch ein Torso. Der verbleibende Rest zusammen mit dem neu festgesetzten Streifen öffentliche Grünfläche stellt keine städtebaulich nachvollziehbare Festsetzung dar. Hinzu kommt, dass das Grundstück Fl. Nr. 678/36 (früher ebenfalls Grünfläche/Parkanlage) nunmehr wohl als Bauland festgesetzt werden soll. Hier stellt sich jedoch die Frage, ob dieses Grundstück zusammen mit der Fl. Nr. 678/51 ein Baugrundstück bilden soll? Wenn nicht, welche Funktion hat dieses Grundstück, da z.B. kein Maß der Nutzung festgesetzt wird?

4.    Aufgrund von D. 3. Absatz der Begrün-dung ist für die Abstandsflächenunter-schreitung eine abweichende Regelung zu Festsetzung I.3.1 zu treffen.

5.    Wir bitten bei der Festsetzung I. 4. die Klammern bei Satz 2 zu streichen, um den Eindruck zu vermeiden, dass es sich nur um einen Hinweis handelt.

6.    In der Überschrift I.5. ist „Anzahl der Geschosse“ zu streichen, da hier keine Regelung zu den Vollgeschossen vorhanden ist. In I.5.1 ist das Wort Geländeoberfläche durch Geländeoberfläche zu ersetzen. Der Verweis in I.5 Satz 2 auf 5.1 ist durch 5.3 zu ersetzen.

7.    Wir empfehlen bei den Festsetzungen I.5.2 und I.7.2 am Beginn des Satzes jeweils das Wort „nur“ zu Verdeutlichung zu ergänzen.

8.    Die Geländebezugnahme vom Dezember 2014 erscheint nicht mehr aktuell. Die Gemeinde muss auf eine aktuellen Grundstückssituation abstellen.

9.    Bei Festsetzung I.6.2 bitten wir in Satz 2 einen konkreten Bezug zu Satz 1 herzustellen, damit die Bezugnahme auf diese Bauteile klar geregelt ist.

10. Die Angaben in den Verfahrensvermerken sind anzupassen.

11.  Bei der Grundfläche muss noch eine gesonderte Überschreitungs-möglichkeit für Terrassen (GR Terr.) angegeben werden oder in einem Rechenbeispiel in der Begründung erläutert werden, dass die Flächen für Terrassen bereits in der „Haupt-GR“ eingeplant wurden. Wir raten allerdings von der letzteren Möglichkeit ab.

12. Die Wandhöhe wird in 5.1 auf das natürliche Gelände bezogen und in 5.3 auf eine Höhenkote, die nach 5.3 mit dem natürlichen Gelände gleichzu-setzen ist. Diese ungewöhnliche Regelung kann nur funktionieren, sofern das Gelände exakt eben, was nicht anzunehmen ist.
Ansonsten besteht eine rechtlich unzulässige Doppeldeutigkeit bezüglich der Wandhöhe. Wir bitten um Prüfung und Änderung.

13. Die Sonderregelung für die Wandhöhe von 6,90 m ist zu unbestimmt (fehlende Vermassung der Planzeichnung) und städtebaulich fragwürdig (SD, Firstrichtung, gleichbleibender Fußpunkt der WH). Sollte hier eine höhere Wandhöhe gewünscht sein, empfehlen wir diese für das gesamte Gebäude zuzulassen.

14. Aus ortsplanerischen Gründen ist den Zwerchgiebeln und Widerkehren eine Wandhöhe zuzuordnen. Im Übrigen sollte bei der Aufzählung in 6.2 noch der Standgiebel ergänzt werden.

15.  Durch 7.1 erhöht sich die Wandhöhe von 6,60 m auf 6.85 m bis 7,15 m.

zu 1.:

Der Bebauungsplan erhält nach der Auslegung ein neues, aktuelles Änderungsdatum.

zu 2.:

Die Begründung wird entsprechend angepasst.

zu 3.:

Fl. Nr. 678/36 Wird als (private) Grünfläche festgesetzt, um Missverständnisse zu vermeiden:

Das Grundstück ist wegen der starken Hanglage, des dreieckförmigen Zuschnittes, seiner Größe aber besonders wegen dem im Grundstück verlaufenden öffentlichen Entwässerungskanal nicht für eine Bebauung geeignet.

zu 4.:

Der Absatz in der Begründung entfällt, da sich die Grundstücksgrenzen geändert haben.

Die Festsetzung kann unverändert bleiben.

zu 5.:

Der Vorschlag des Landratsamtes wird entsprechend im Bebauungsplan übernommen.

zu 6.:

Der Vorschlag des Landratsamtes wird entsprechend im Bebauungsplan übernommen.

zu 7.:

Der Vorschlag des Landratsamtes wird entsprechend im Bebauungsplan übernommen.

zu 8.:

Die Geländehöhen werden nochmals überprüft und berichtigt.

zu 9.:

Der Vorschlag des Landratsamtes wird entsprechend im Bebauungsplan übernommen.

zu 10.:

Wird übernommen.

zu 11.:

Die Festsetzung wird entsprechend geändert, die GR für Terrassen wird gesondert als Überschreitung genannt.

zu 12.:

Der Vorschlag des Landratsamtes wird entsprechend im Bebauungsplan übernommen.

zu 13.:

Für dieses Grundstück wird die Wandhöhe entsprechend der ursprünglichen Festsetzung erhöht.

zu 14.:

Die Festsetzungen werden entsprechend geändert.

zu 15.:

Die Festsetzungen werden entsprechend geändert.

“Die Abstandsflächen gemäß Art. 6 BayBO sowie sonstige baurechtliche und nachbarrechtliche Bestimmungen sind einzuhalten….“

„…Künftige Aus- und Umbaumaßnahmen sowie …Maßnehmen zur Instandhaltung …sind der DB weiterhin … zu gewähren.“

„Alle Neupflanzungen im Nachbarbereich von Bahnanlagen, insbesondere Gleisen und Oberleitungsanlagen, müssen den Belangen der Sicherheit des Eisenbahnbetriebes entsprechen. Für Neupflanzungen in Bahnnähe ist in jedem Fall das DDB-Handbuch 882 zu beachten….“

„… gegen die aus dem Eisenbahnbetrieb ausgehenden Immissionen sind erforderlichenfalls … auf eigene Kosten geeignete Schutzmaßnahmen … vorzunehmen.“

„… Bei Bauarbeiten in Bahnnähe … sind Sicherheitsauflagen aus dem Eisenbahnbetrieb zu beachten….“

Die Ausführungen werden zur Kenntnis genommen. Die Einschränkungen zur Bepflanzung in der Nähe der Gleisanlagen werden bei den Hinweisen aufgenommen.

Zum Immissionsschutz gibt es bereits in Abstimmung mit der Unteren Immissionsschutzbehörde des Landratsamtes bereits entsprechende Festsetzungen und Hinweise für künftige Baumaßnahmen der Grundstückseigentümer.

„… Keines der betroffenen Grundstücke (…) grenzt unmittelbar an eine öffentliche Straße, in welcher Abwasserkanäle (…) des Abwasserzweckverbandes verlegt wären.

Jedes Grundstück bräuchte eine oder mehrere Grunddienstbarkeiten um an einen Abwasserkanal anschließen zu können.

Da uns weder diese Grunddienstbarkeiten noch Nachweise über eine mögliche Versickerung auf den Grundstücken vorliegen, ist die Erschließungssicherheit weder für Schmutzwasser noch für Niederschlagswasser gegeben.

Dies gilt für das gesamte Plangebiet…“

Alle der seit Jahrzehnten bestehenden Gebäude sind an die öffentliche Erschließung für Schmutzwasser angeschlossen. Die Grundstücke befinden sich an einer privaten Verkehrsfläche, Fl. Nr. 685/54, nicht an einer öffentlichen Straße.

Im Bebauungsplan wird ein Hinweis aufgenommen, dass die Fläche mit einem GFL ( Geh-, Fahr- und Leitungsrecht) zugunsten des Abwasserverbandes Starnberg zu versehen ist.

Niederschlagswasserbeseitigung

Unverschmutztes Niederschlagswasser von Dächern und sonstigen Flachen ist vorrangig

auf den Grundstücken zu versickern. Sofern die Anwendungsvoraussetzungen

der Niederschlagswasserfreistellungsverordnung (NWFreiV) erfüllt sind und die

zugehörigen technischen Regeln beachtet werden, sind Anlagen zur Beseitigung

von Niederschlagswasser genehmigungsfrei. Wird Niederschlagswasser außerhalb

der Grundstücke beseitigt oder gesammelt in ein oberirdisches Gewässer oder ins

Grundwasser geleitetet, so ist dafür eine wasserrechtliche Erlaubnis notwendig.

„Gegen das Planvorhaben bestehen keine grundsätzlichen Einwendungen, wenn dadurch der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb unserer Anlagen nicht beeinträchtigt werden.

Wird zur Kenntnis genommen.

2.1 Grundwasser

„Im Umgriff bzw. Geltungsbereich des Bebauungsplanes sind keine Grundwassermessstellen … vorhanden.

Aussagen über den Grundwasserflurstand können daher nicht getroffen werden….“

2.2 Lage zu Gewässern

„Oberirdische Gewässer werden durch das Vorhaben nicht berührt….“

2.3 Altlastenverdachtsflächen

„Dem Amt liegen keine Informationen über Altlasten oder Verdachtsflächen in diesem Bereich vor….“

2.4 Wasserversorgung

„Sämtliche Neubauten sind an die zentrale Wasserversorgung anzuschließen. Die hierzu erforderliche Wasserverteilung ist so auszuführen, dass ausreichende Betriebsdrücke und auch die Bereitstellung von Löschwasser im Brandfall über die öffentliche Anlage gewährleistet sind.“

2.5 Abwasserentsorgung

2.5.1 Häusliches Schmutzwasser

„Sämtliche Bauvorhaben sind vor Bezug an die zentrale Abwasseranlage anzuschließen.

Mit dem Bebauungsplan besteht aus abwassertechnischer Sicht Einverständnis, da alle Neubauten an die gemeindliche Kanalisation angeschlossen werden.“

2.5.2 Niederschlagswasserbeseitigung

„Es wird davon ausgegangen, dass die bereits vorhandenen Baukörper entwässerungstechnisch ausreichend erschlossen sind. Wir bitten um eine Aussage, wie die Niederschlagswasserbeseitigung aktuell durchgeführt wird und zukünftig von statten gehen soll. Aus wasserwirtschaftlicher Sicht ist grundsätzlich eine Versickerung anzustreben, wenn dem nichts entgegensteht….“

„Unter Beachtung unserer Stellungnahme bestehen aus wasserwirtschaftlicher Sicht keine Bedenken gegen die vorliegende Bauleitplanung/Bebauungsplanänderung….“

Die Ausführungen (2.1 – 2.3) werden zur Kenntnis genommen.

zu 2.4:

Der Text wird als Hinweis im Bebauungsplan übernommen

zu 2.5.1:

Der Text wird als Hinweis im Bebauungsplan übernommen

zu 2.5.2:

Niederschlagswasserbeseitigung

Unverschmutztes Niederschlagswasser von Dächern und sonstigen Flachen ist vorrangig

auf den Grundstücken zu versickern. Sofern die Anwendungsvoraussetzungen

der Niederschlagswasserfreistellungsverordnung (NWFreiV) erfüllt sind und die

zugehörigen technischen Regeln beachtet werden, sind Anlagen zur Beseitigung

von Niederschlagswasser genehmigungsfrei. Wird Niederschlagswasser außerhalb

der Grundstücke beseitigt oder gesammelt in ein oberirdisches Gewässer oder ins

Grundwasser geleitetet, so ist dafür eine wasserrechtliche Erlaubnis notwendig.

Die Vorschläge des WWA werden im Bebauungsplan, wie ausgeführt, als Hinweis übernommen.

Löschwasserversorgung

„Als Grundschutz bezeichnet man den Brand-schutz für Wohngebiete, Gewerbegebiete, Mischgebiete und Industriegebiete ohne erhöhtes Sach- und Personenrisiko. Der Löschwasserbedarf ist für den Löschbereich in Abhängigkeit von der baulichen Nutzung und der Gefahr der Brandausbreitung nach dem DVGW-Arbeitsblatt W405 „Bereitstellung von Löschwasser durch die öffentliche Trink- wasserversorgung“ für eine Löschzeit von 2 Stunden zu ermitteln. Der Löschbereich erfasst sämtliche Löschwasserentnahmemög- lichkeiten in einem Umkreis von 300m um das Brandobjekt. (Rechtsgrundlagen: DVGW-Arbeitsblatt W405, Art. 12 BayBo2008)

Als Objektschutz bezeichnet man den über den Grundschutz hinausgehenden objektbe-zogenen Brandschutz für Objekte mit erhöhtem Brandrisiko oder Personenrisiko. Hierbei werden ebenfalls Einzelobjekte wie z.B. Aussiedlerhöfe, Raststätten etc. mitberücksichtigt.“

Erschließung

„Hinsichtlich der Erschließungssituation bestehen keine grundsätzlichen Bedenken.“

Zweiter Flucht- und Rettungsweg

„…Der zweite Rettungsweg kann … eine weitere Treppe oder eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr (…) erreichbaren Stelle sein…“

Die Kreisbranddirektion verweist weiter auf die einschlägigen Bestimmungen der BAyBO etc. zu den Flucht- und Rettungswegen.“

Im Bebauungsplan wird folgender Hinweis aufgenommen:

„Sämtliche Bauvorhaben sind vor der Fertigstellung an die zentrale Wasserver-sorgungsanlage anzuschließen. Die hierzu erforderliche Wasserverteilung ist so auszuführen, dass ausreichende Betriebsdrücke und auch die Bereitstellung von Löschwasser im Brandfall gewährleistet sind.

Die Ausführung wird zur Kenntnis genommen.

Die Ausführungen werden zur Kenntnis genommen.

Aufgrund der geringen Gebäudehöhen (Gebäudeklassen 1 – 2) ist eine Rettung von Personen im Plangebiet jederzeit möglich.

„… Im Planungsbereich befinden sich Telekommunikationsanlagen der Deutschen Telekom. Deren Bestand und Betrieb müssen weiterhin gewährleistet bleiben. Sollten diese Anlagen von Baumaßnahmen berührt werden, müssen diese gesichert, verändert oder verlegt werden, wobei die Aufwendungen der Telekom hierbei so gering wie möglich zu halten sind.

Falls im Planungsbereich Verkehrswege, in denen sich Telekommunikationsanlagen befinden, entwidmet werden, bitten wir gesondert mit uns in Verbindung zu treten….“

Die Ausführungen werden zur Kenntnis genommen.

„… Ich persönlich halte individuell für mich immer noch den Wunsch aufrecht, auf den von mir evtl. geplanten Wintergarten eine Dachterrasse zu setzen…“

„… Bei einem Punkt würde ich gerne nachhaken, nämlich dass in den Bebauungsplan jetzt noch Baugrenzen (wie im Entwurf) eingezeichnet werden sollen. – Also keine bloße Abstandsregelung nach BayBO.

Unser einvernehmlicher Wunsch aller Eigentümer war der, keine Baugrenzen einzuzeichnen, sondern uns freie Gestaltung auf unseren Grundstücken zu gewähren, bei denen natürlich die Grenzen gem. BayBO eingehalten werden müssen.

Wenn das nicht möglich ist, dann bitten ich wenigstens um große Baufenster, innerhalb derer man etwas mehr Freiheit hat, das Gebäude zu platzieren….“

Die beiden gewünschten Erweiterungen (Treppenhaus/Wohnraum nach Westen) und der Wintergarten nach Osten sind bereits im Bebauungsplan berücksichtigt und können ausgeführt werden.

Aufgrund der Einwände der Energienetze Bayern muss das Baufenster des Wintergartens allerdings etwas gekürzt werden, hier muss ein Schutzraum für die bestehenden Gasleitung berücksichtigt werden.

Dem Wunsch, auf Baufenster zu verzichten, kann nicht nachgekommen werden: Wie in allen anderen Bebauungsplänen ist die Festsetzung der Baugrenzen notwendig und sinnvoll – für die Grundstückseigentümer, wie auch die Nachbarn. Die Baugrenzen sind von Beginn der Planung im Jahr 2008 Bestandteil des Bebauungsplan-Entwurfes.

Aufgrund der Besprechung im Rathaus Tutzing 20.06.2022 mit den betroffenen Grundstückseigentümern wird dem Wunsch von Frau Zistl entsprochen, die Baugrenze nach Norden zu erweitern.

Dem Wunsch von Frau Zistl bei o.g. Besprechung auf eine Erhöhung der zul. Wandhöhe für Dachterrassen über dem 1.OG kann nicht entsprochen werden, da es Planungsabsicht der Gemeinde bleibt, hier eine einheitliche, ruhige Dachlandschaft – wie im Bestand – zu gewährleisten.

„… Nun versuche ich es auf diesem Wege und möchte anfragen, ob die Aussage von Herrn Wolfert, den ich vor einiger Zeit schon wegen eines Wintergartens nach Süden angesprochen hatte, noch Gültigkeit hat, dass meine Abstandsgrenze zum Nachbarn 8m von meinem Haus betragen muss und wie das mit einer Dienstbarkeit beim Notar mit allen Nachbarn aussieht. Einen Grundriss meines Grundstücks, woraus ersichtlich war, dass die 8m Abstand eingehalten werden, habe ich eingereicht…“…“

Der Anbau eines Wintergartens ist innerhalb der Baugrenzen Südwest (beim Rücksprung des bestehende Gebäudes) oder Südost (zur Bahnstrecke hin) nach den Vorgaben des Bebauungsplanes möglich. Hierzu wird auf den Vermerk der Gemeinde Tutzing von H. Wolfert vom 20.03.2018 verwiesen.

Dem Wunsch der Antragstellerin kann also entsprochen werden.

„…Die Bitte nach Streichung der Auflage „Schlafzimmer auf der Bahn-abgewandten Seite“ wäre den östlichen Anliegern ein großes Anliegen, da derzeit de facto Schlafzimmer auf dieser Seite liegen. Wie in Punkt W5 im Schreiben vom 28.11.2019 formuliert spricht nichts gegen eine Aufnahme dieses Punktes als deutlicher Hinweis, dessen Umsetzung in der Verantwortung der Anlieger verbleibt.

Thema Baufenster/-raum: Es besteht nicht nur seitens Frau Zistl der Wunsch nach einem möglichen Wintergarten. So gab es diesbezüglich auch seitens Frau Hanselmann bereits frühere Anfragen. Insofern wäre wünschenswert, dass eher maßvolle Baufenster/-räume anstatt genau auf die GR abgestimmte Bau-grenzen eingeplant werden, die etwas mehr Flexibilität bezüglich des Baukörpers (bzw. etwaiger Erweiterungen des Bestands) lassen aber auch Ausnahmegenehmigungsanträge vermeiden helfen. Zudem wäre es dadurch eher möglich, Abstände zu den Nachbarn derart zu gestalten, dass sich Beschattungen in Grenzen halten. (So könnte beispielsweise Frau Zistl noch mehr Richtung Norden, Frau Hanselmann Richtung Westen und Osten oder die Familie Haack etwas mehr Richtung Süden ausweichen…“

Die Festlegung zur Orientierung der Schlaf-zimmer zur bahnabgewandten Seite ist eine Forderung der Unteren Immissionsschutz-behörde im Landratsamt und dient dem Wohl der Bewohner. Die Festsetzung kann daher nicht gestrichen oder nur als Hinweis aufgenommen werden.

Dem Wunsch, auf Baufenster zu verzichten, kann nicht nachgekommen werden: Wie in allen anderen Bebauungsplänen ist die Festsetzung der Baugrenzen notwendig und sinnvoll – für die Grundstückseigentümer, wie auch die Nachbarn. Die Baugrenzen sind von Beginn der Planung im Jahr 2008 Bestandteil des Bebauungsplan-Entwurfes.

Die von der Antragstellerin aufgeführten Anregungen und Bedenken wurden bei der Besprechung am 20.06.2022 im Rathaus Tutzing erörtert. Dabei wurde nochmals dargelegt, warum der Bebauungsplan bezüglich der Baufenster unverändert bleiben soll.

„Wie ich schon verschiedentlich vorgetragen habe, widerspreche ich dem B-Planentwurf von Herrn Steininger im Hinblick auf den Carport (Hanselmann Flur 685/50). Der Carport ist vor ein paar Jahren in vielerlei Hinsicht rechtswidrig an die Straße gebaut worden und stellt ein erhebliches Ärgernis dar, wird aber von uns Anliegern geduldet.

Ich widerspreche aber ganz entschieden, dass dieser geduldete Missstand in Zukunft als rechtliche Grundlage in den o.g. Bauplan aufgenommen wird.

Außerdem weise ich darauf hin, dass hier mit zweierlei Maß gemessen wird, denn (Hanselmann Flur 685/50) darf, was dem unmittelbar angrenzenden Nachbarn (Haack Flur 685/51) untersagt wird.

Ich beantrage daher, im Bebauungsplan den strittigen Carport in einem Abstand von 5 Meter von der Straße, wie auch beim Nachbarn, festzulegen.“

Der Carport besteht bereits. Der Bebauungsplan wurde gemäß des Antrages geändert, so dass der Bestand nicht mehr im Bebauungsplan festgesetzt wird. Damit können künftige Carports und Garagen nur im Abstand von 5 m zur (privaten) Erschließungsfläche hin errichtet werden.

„ Alle Eigentümer der vier im Umgriff des Bebauungsplanes befindlichen Grundstücke haben … gemeinsam beschlossen, folgende Richtlinien für den zu erstellenden Bebauungsplan zu beantragen:

-       Höhe Kniestock: 1,80 m

-       Dachform: wie Bestand

-       Dachfirst: wie Bestand

-       Dachneigung: wie Bestand,

22° für alle.

-       Zwerchgiebel: wie im Entwurf BP 101 vorgesehen

-       Geschosse: 1 + D

-       GR: wie im Entwurf BP 101 vorgesehen

-       Baufenster: streichen

-       Wintergarten: ja

-       Anzahl der Wohneinheiten: keine Angabe, es gilt die Ortsbausatzung

-       Garagen/Anzahl Stellplätze: keine Angabe, es gilt die Ortsbausatzung

-       Garagen/Tiefgarage: keine Angabe, es gilt die Ortsbausatzung.

-       Abstandsflächen: Regelung in Bay BO Art. 6.

-       Anböschung und Aufschüttung entlang Fußweggrenze: erlauben

Bezugnehmend auf die diversen Besprechungen des Bauamtes Tutzing am 20.06.2022 mit den Antragstellern wird der Bebauungsplan wie folgt geändert:

Im ersten Entwurf war bereits ein Kniestock mit 1,80 vorgesehen. Aufgrund der umliegenden Bebauung in Verbindung mit der Schaffung von Wohnraum ohne Versiegelung wird eine Wandhöhe von 6,60 m vorgesehen, so dass neben einem Erd- und Obergeschoß auch ein ausbaufähiges Dachgeschoss mit Kniestock entstehen kann.

Im Bebauungsplan ist bereits die Dachform (wie im Bestand der Gebäude) mit einem Satteldach festgesetzt, auch die Hauptfirstrichtung wurde übernommen.

Der Bebauungsplan setzt eine Dachneigung von 20 – 28 Grad fest. Dieser Spielraum soll beibehalten werden, um den Bauherrn etwas mehr Freiheit bei der Gestaltung Ihrer Häuser zu geben. Es ist nicht sinnvoll, auf Baufenster (wie nachstehend gefordert) zu verzichten, gleichzeitig aber bei der Dachneigung auf jede Alternative zu verzichten.

Dies ist bereits im Bebauungsplan berücksichtigt.

Dem Wunsch, auf Baufenster zu verzichten, kann nicht nachgekommen werden: Wie in allen anderen Bebauungsplänen ist die Festsetzung der Baugrenzen notwendig und sinnvoll – für die Grundstückseigentümer, wie auch die Nachbarn. Die Baugrenzen sind von Beginn der Planung im Jahr 2008 Bestandteil des Bebauungsplan-Entwurfes.

Wintergärten sind im gesamten Plangebiet innerhalb der Baugrenzen allgemein zulässig. Auf jedem Baugrundstück ist das Baufenster so ausgerichtet, dass der Bestand um einen Wintergarten nach Südwesten oder Südosten erweitert werden kann.

Im Bebauungsplan wurden je Bauraum maximal 2 Wohneinheiten festgesetzt. Derzeit befindet sich in jedem Bauraum nach Wissen der Gemeinde nur eine Wohneinheit, d.h. der Bebauungsplan bietet ausreichend Möglichkeiten der Nachverdichtung. Aufgrund der Grundstücksgrößen des Bestandes und der fehlenden freien Flächen für die notwendigen Stellplätze etc. ist eine dritte Wohneinheit nicht möglich.

Im Bebauungsplan gibt es Bauräume für Garagen, Carports oder Stellplätze. Die Anzahl ist nicht festgesetzt. Das Maximum der Garagen etc. ergibt sich jedoch aus der Größe der Bauräume hierfür.

Die Bauflächen für Garagen/Carports oder Stellplätze sind wie in fast allen Bebauungsplänen für Wohngebäude festgesetzt .Hier wurde überwiegend der Bestand übernommen. Die Festlegung dieser Flächen führt zu mehr Planungssicherheit für die Eigentümer, wie auch für die Nachbarn und bleiben daher Bestandteil des Bebauungsplanes.

Tiefgaragen sind für die mit Ein- oder Zweifamilienhäuser bebauten Flächen ohnehin nicht vorgesehen.

Im Bebauungsplan sind Baugrenzen festgesetzt. Bis an die Baugrenze kann jeder Bauherr grundsätzlich unter Berücksichtigung der weiteren Festsetzungen das Gebäude bauen. Der Abstand zu den Grundstücksgrenzen wie auch zu den Nachbarn entspricht aber grundsätzlich den Mindestvorgaben der BayBO.

Der Bebauungsplan erlaubt bisher allgemein nur Abgrabungen bis 0,25 m. Die Festsetzung wird dahingehend erweitert, dass auch Aufschüttungen in diesem Maß zulässig sind.

Ein höheres Maß würde zu ungewollten Geländeveränderungen führen. 

Im Rahmen eines Bauantrages mit Antrag auf Abweichung und entsprechender Begründung können im Einzelfall von der Baugenehmi-gungsbehörde (Landratsamt) entsprechend höhere Aufschüttungen oder Abgrabungen zugelassen werden.