Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes bestehen seitens der Energienetze Bayern GmbH + Co.KG keine Bedenken oder Anregungen. Bitte beachten sie die bestehenden Erdgasleitungen der ENB.

Die Lage der bestehenden Erdgasleitungen wurde bei den Energienetzen Bayern angefragt.

Diese befinden, abgesehen von einer stillgelegten Leitung im Norden der Fl.Nr. 574 unterhalb der öffentlichen bzw. privaten Verkehrsfläche im Osten des Plangebietes. Die Gashochdruckleitung (blaue Leitung) am östlichen Rand des Plangebietes wird als nachrichtliche Übernahme in der Plandarstellung aufgenommen. Die Angaben zu den vorhandenen Gasleitungen werden in der Begründung ergänzt.

1. Löschwasserversorgung

1.1. Allgemeine Hinweise zur Löschwasserversorgung außerhalb der Stellungnahme

Als Grundschutz bezeichnet man den Brandschutz für Wohngebiete, Gewerbegebiete, Mischgebiete und Industriegebiete ohne erhöhtes Sach- und Personenrisiko. Der Löschwasserbedarf ist für den Löschbereich in Abhängigkeit von der baulichen Nutzung und der Gefahr der Brandausbreitung nach dem DVGW Arbeitsblatt W405 „Bereitstellung von Löschwasser durch die öffentliche Trinkwasserversorgung“ für eine Löschzeit von 2 Stunden zu ermitteln. Der Löschbereich erfasst sämtliche Löschwasserentnahmemöglichkeiten in einem Umkreis von 300m um das Brandobjekt. (Rechtsgrundlagen: DVGW Arbeitsblatt W405, Art.12 BayBo2008)

Im Umfeld der Villa Beringerheim befinden sich vier Unterflurhydranten, für die zum Messzeitpunkt am 18.06.2021 Mengen zwischen 68 m³/h bis 130 m³/h bei einen Vordruck von 4,6 bar bis 6,0 bar bestätigt wurden, siehe hierzu auch Hinweis C 9.3 in der Satzung und Punkt 5.6.4 Löschwasserversorgung in der Begründung. Die Gemeinde sieht die Löschwasserversorgung im Plangebiet als gesichert an.

Da es sich beim zukünftigen Nutzungskonzept v.a. um Nutzungen handelt die den Kriterien von Sonderbauten gem. Art. 2 Abs. 4 BayBO entsprechen, ist eine detaillierte Ermittlung des Löschwasserbedarfs ist im Rahmen eines Brandschutznachweises als Teil der Antragsunterlagen auf Baugenehmigung zu erbringen.

2. Erschließung

2.1 Hinsichtlich der Erschließungssituation bestehen keine grundsätzlichen Bedenken.

Kenntnisnahme

3. Zweiter Flucht und Rettungsweg

3.1 Hinsichtlich des zweiten Flucht und Rettungsweges bestehen unsererseits keine grundsätzlichen Bedenken.

Kenntnisnahme

Wir bedanken uns für die Beteiligung an der oben genannten Planung und bitten Sie, bei künftigen Schriftwechseln in dieser Sache, neben dem Betreff auch unser Sachgebiet (B Q) und unser Aktenzeichen anzugeben. Zur vorgelegten Planung nimmt das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege, als Träger öffentlicher Belange, wie folgt Stellung:

Kenntnisnahme

Bau- und Kunstdenkmalpflegerische Belange:

Denkmalpflegerische Bedenken können zurückgestellt werden.

Kenntnisnahme

Bodendenkmalpflegerische Belange:

Wir weisen darauf hin, dass eventuell zu Tage tretende Bodendenkmäler der Meldepflicht an das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege oder die Untere Denkmalschutzbehörde gemäß Art. 8 Abs. 1-2 BayDSchG unterliegen.

Art. 8 Abs. 1 BayDSchG:
Wer Bodendenkmäler auffindet ist verpflichtet, dies unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde oder dem Landesamt für Denkmalpflege anzuzeigen. Zur Anzeige verpflichtet sind auch der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks sowie der Unternehmer und der Leiter der Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben. Die Anzeige eines der Verpflichteten befreit die übrigen. Nimmt der Finder an den Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben, aufgrund eines Arbeitsverhältnisses teil, so wird er durch Anzeige an den Unternehmer oder den Leiter der Arbeiten befreit.

Art. 8 Abs. 2 BayDSchG:
Die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind bis zum Ablauf von einer Woche nach der Anzeige unverändert zu belassen, wenn nicht die Untere Denkmalschutzbehörde die Gegenstände vorher freigibt oder die Fortsetzung der Arbeiten gestattet.

Treten bei o. g. Maßnahme Bodendenkmäler auf, sind diese unverzüglich gem. o. g. Art. 8 BayDSchG zu melden und eine Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde und dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege vorzunehmen. Ein Mitarbeiter des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege führt anschließend die Denkmalfeststellung durch. Die so identifizierten Bodendenkmäler sind fachlich qualifiziert aufzunehmen, zu dokumentieren und auszugraben. Der so entstandene denkmalpflegerische Mehraufwand wird durch die Beauftragung einer fachlich qualifizierten Grabungsfirma durch das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege übernommen.

Unter C 7 in der Satzung wird auf evtl. zu Tage tretenden Bodendenkmäler i.V.m. Art. 8 Abs. 1-2 BayDSchG verwiesen. In der Begründung wird unter 2.6 zusätzlich der Wortlaut von Art. 8 Abs. 1-2 BayDSchG ergänzt.

Die Untere Denkmalschutzbehörde erhält dieses Schreiben per E-Mail mit der Bitte um Kenntnisnahme. Für allgemeine Rückfragen zur Beteiligung des BLfD im Rahmen der Bauleitplanung stehen wir selbstverständlich gerne zur Verfügung. Fragen, die konkrete Belange der Bau- und Kunstdenkmalpflege oder Bodendenkmalpflege betreffen, richten Sie ggf. direkt an den für Sie zuständigen Gebietsreferenten der Praktischen Denkmalpflege (www.blfd.bayern.de).

Kenntnisnahme

Soweit uns bekannt, befindet sich das Plangebiet in keinem vorhandenen oder geplanten Wasserschutzgebiet.

Kenntnisnahme

Eine entsprechende Müllentsorgung ist sicherzustellen. Erläuterungen zur Ver- und Entsorgung werden in der Satzung in den Punkten 10.1 bis 10.3 und in der Begründung im Punkt 5.6.2 aufgeführt.

Kenntnisnahme

Wir bitten, in den Hinweisen zur Satzung (Teil C) folgendes mit aufzunehmen:

Das DVGW-Arbeitsblatt W 551 (Stand vom April 2004) beschreibt technische Maßnahmen zur Verminderung des Legionellenwachstumes in Trinkwasser-Installationen (Planung, Errichtung, Betrieb und Sanierung). Im Rahmen von Umbaumaßnahmen oder Neu- und Erweiterungsbauten sind diese Vorgaben zu beachten.

Der Anregung wird gefolgt. Der empfohlene Hinweis wird unter Teil C in der Satzung ergänzt.

Die DB AG DB Immobilien, das von der DB Netz AG und der DB Station & Service AB bevollmächtigt, übersendet Ihnen hiermit folgenden Gesamtstellungnahme als Träger öffentlicher Belange zu o.a. Verfahren.

Gegen die Aufstellung des Bebauungsplans bestehen bei Beachtung und Einhaltung der nachfolgenden Bedingungen / Auflagen und Hinweise aus Sicht der DB AG und Ihrer Konzernunternehmen grundsätzlich keine Bedenken.

Kenntnisnahme

Wir weisen darauf hin, dass durch den Eisenbahnbetrieb und die Erhaltung der Bahnanlagen Emissionen (insbesondere Luft- und Körperschall, Abgase, Funkenflug, Abriebe z.B. durch Bremsstäube, elektrische Beeinflussungen durch magnetische Felder, etc.) entstehen, die zu Immissionen an benachbarter Bebauung führen können. Gegen die aus dem Eisenbahnbetrieb ausgehenden Eimissionen sind erforderlichenfalls von der Gemeinde oder den einzelnen Bauherren auf eigene Kosten geeignete Schutzmaßnahmen vorzusehen bzw. vorzunehmen.

Die Hinweise der Deutschen Bahn AG werden in der Begründung ergänzt.

Künftige Aus- und Umbaumaßnahmen sowie notwendige Maßnahmen zur Instandhaltung und dem Unterhalt, in Zusammenhang mit dem Eisenbahnbetrieb, sind der Deutschen Bahn weiterhin zweifelsfrei und ohne Einschränkungen im öffentlichen Interesse zu gewähren. 

Der Hinweis der Deutschen Bahn AG wird in der Begründung ergänzt.

Aus bodenschutz- und abfallrechtlicher Sicht bestehen keine Bedenken gegen die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 89 "Beringerheim". Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 89 "Beringerheim", Fl.Nr. 573/3, 574, 575, Teilflächen der Fl.Nrn. 413/83 und 566, Gemarkung Tutzing sind keine Flächen im Altlastenkataster eingetragen. Hinweise auf schädliche Bodenveränderungen liegen uns in diesem Bereich derzeit nicht vor.

Kenntnisnahme

Wir bitten Sie jedoch, in Ihrer Begründung den Punkt 5.11 sowie in der Satzung den Punkt 11 um folgenden Wortlaut zu ergänzen:

Schadstoffbelasteter Boden und Aushub, der bei Bauarbeiten anfällt, ist entsprechend den abfall- und bodenschutzrechtlichen Vorschriften ordnungsgemäß und schadlos zu entsorgen. Hierüber sind Nachweise zu führen und dem Landratsamt Starnberg – Fachbereich Umweltschutz auf Verlangen vorzulegen.

Der Anregung wird gefolgt. Der empfohlene Hinweis wird sowohl in der Satzung unter C 12 sowie in der Begründung unter 5.11 ergänzt.

Die Untere Immissionsschutzbehörde nimmt zum vorliegenden Bebauungsplan wie folgt Stellung:

Punkt 5.10 „Immissionsschutz“ der Begründung:

Die geltenden Immissionsrichtwerte sind immer zu beachten, nicht nur bei größeren Veranstaltungen. Allerdings könnte es problematisch werden, insbesondere den Immissionsrichtwert in der Nachtzeit an der nördlich angrenzenden Wohnbebauung sowie am südöstlich gelegenen Hospiz einzuhalten, wenn größere Veranstaltungen mit erhöhtem Verkehrsaufkommen, Nutzung der Freiflächen, Musikdarbietungen, etc. stattfinden sollen.

Der Gemeinde wird daher empfohlen, den Punk 5.10, Absatz 2 der Begründung entsprechend umzuformulieren.

Punkt C Hinweise:
Es wird empfohlen, unter Punkt 8 „Immissionsschutz“ noch folgenden Hinweis aufzunehmen:

„Im Baugenehmigungsverfahren ist ein Nutzungskonzept für das Beringerheim vorzulegen. Sollten auch größere Veranstaltungen o.ä. geplant sein, die z.B. den Außenbereich einbeziehen und/oder in die Nachtzeit (22.00 Uhr bis 06.00 Uhr) hinein dauern, so ist eine schalltechnische Untersuchung vorzulegen, in der nachgewiesen wird, dass die maßgeblichen Immissionsrichtwerte an der nördlich des Plangebiets liegenden Wohnbebauung sowie an den Gebäuden des südöstlich gelegenen Hospiz eingehalten werden können.“

Der Empfehlung wird gefolgt. Der empfohlene Hinweis wird unter C 8 in der Satzung ergänzt und der Punkt 5.10 wird wie empfohlen in der Begründung umformuliert.

Aus dem Bereich Landwirtschaft:

Aus landwirtschaftlicher Sicht wird dem o. g. Verfahren im Grundsatz zugestimmt. Ortsübliche landwirtschaftliche Emissionen sind in jedem Fall zu dulden.

Unter C 8 wird in der Satzung bereits auf Lärm-, Staub- und Geruchsemissionen ausgehend von ordnungsgemäßer Landwirtschaft im Rahmen der guten fachlichen Praxis verwiesen. Eine weitere Ergänzung/Hinweis ist nicht erforderlich.

Aus dem Bereich Forsten:

Forstliche Belange sind nicht betroffen, es bestehen daher keine Einwände.

Kenntnisnahme

Seitens des Wasserwerks der Gemeinde Tutzing gibt es keine Bedenken bezüglich des Bebauungsplanes.

Sämtliche Tiefbauarbeiten müssen dem Wasserwerk gemeldet werden, da die Hauptversorgungsleitung von Tutzing durch dieses Grundstück verläuft.

Die Lage der bestehenden Wasserleitungen wurde beim Wasserwerk Tutzing angefragt. Die Wasserleitungen innerhalb des Plangebietes werden als nachrichtliche Übernahme in die Plandarstellung eingetragen

Die Wasserleitung im Osten des Plangebietes befindet sich unterhalb der öffentlichen bzw. privaten Verkehrsfläche. Nach telefonischer Abstimmung vom 04.11.2021 mit dem Wasserwerk Tutzing wird für die Wasserleitung westlich der Villa Beringerheim ein Schutzstreifen mit einer Gesamtbreite von 8 m eingetragen und als nicht überbaubare Fläche gekennzeichnet.

Die Angaben zu den Wasserleitungen werden zudem in der Begründung ergänzt.

Die Untere Naturschutzbehörde nimmt zu der o.g. Planung wie folgt Stellung:

1. Der Fachbeitrag Bebauungsplan „Beringerheim“ Umweltbericht wird gebilligt.

Kenntnisnahme

2. Wir bitten nachfolgende Festsetzungen (A) zu modifizieren

8. Grünordnung

8.2 zu erhaltender Baum bei Abgang oder Beseitigung gleichartig zu ersetzen, (…)

Begründung
Eine auf § 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB beruhende Festsetzung im Bebauungsplan, dass Bäume, Sträucher oder sonstige Bepflanzungen zu erhalten sind, entfaltet nach deren endgültiger Beseitigung keinen Regelungsgehalt (mehr), der mit den Mitteln der Bauaufsicht selbstständig durchgesetzt werden könnte. (BayVGH vom 23.04.2013 9 B 12.1584 W 4 K 08.1704). Die Rechtgrundlage für die Ersatzpflanzung ist § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB.

Die Festsetzung 8.2 soll entsprechend der Anregung ergänzt werden.

3. Wir bitten nachfolgende Punkte in den Festsetzungen (A) mit aufzunehmen

5. Garagen Stellplätze und Nebenanlagen

5.2.2 Als Material für Gewächshäuser sind ausschließlich halbtransparente oder flächig markierte Materialien zu verwenden. Auf die Vermeidung von Vogelschlag ist bei der Materialauswahl zu achten.

Begründung:
Vogelschlag an Glas kann artenschutzrechtliche Verbotstatbestände gemäß § 44 Abs. 1 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) auslösen, wenn das Tötungsrisiko im Vergleich zum allgemeinen Lebensrisiko „signifikant erhöht“ ist. Aufgrund der Lage des Gewächshauses im Landschaftsschutzgebiet, Außenbereich und zur unmittelbaren Nähe von Gehölzen ist von einem durch Vögel frequentierten Lebensraum auszugehen. Transparente Flächen können vor allem bei Gewächshäusern große Ausmaße annehmen und durch Kollision zu einer Todesfalle für verschiedene Vogelarten werden. Für Gewächshäuser ist die Verwendung von wahrnehmbaren, markierten oder trüben Scheiben als Vermeidungsmaßnahme ohne Beeinträchtigung der Funktion möglich. Vielen Pflanzen schadet sogar die direkte

Sonneneinstrahlung, weshalb zusätzlicher Sonnenschutz benötigt wird. Deshalb halten wir es aus naturschutzfachlicher Sicht zumutbar die Materialauswahl des Gewächshauses im Bebauungsplan mittels Festsetzung, hin zu für Vögel wahrnehmbare Flächen, einzuschränken.

Die Festsetzung soll folgendermaßen ergänzt werden: Als Material für Gewächshäuser sind zur Vermeidung von Vogelschlag ausschließlich halbtransparente oder flächig markierte Materialien zu verwenden.

4. Wir bitten nachfolgende Hinweise (C)zu modifizieren

6.2 Zur Vermeidung von Vogelschlag sind größere Glasflächen (ab 3 m² zusammenhängender Glasfläche) mit flächigen Markierungen (z.B. Folie oder Netze) auszustatten. Auf verspiegeltes Glas ist zu verzichten.

Begründung:
Vogelschlag an Glas kann artenschutzrechtliche Verbotstatbestände gemäß § 44 Abs. 1 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) auslösen, wenn das Tötungsrisiko im Vergleich zum allgemeinen Lebensrisiko „signifikant erhöht“ ist. Aufgrund der naturnahen Lage im Außenbereich und einer größeren Glasfläche (>3m) kann von einem erhöhten Lebensrisiko für Vögel ausgegangen werden.

Die Formulierung des Punkts 6.2 der Hinweise soll entsprechend des Vorschlages ergänzt werden.

5. Wir bitten folgenden Punkt noch bei den Hinweisen (C) aufzunehmen

6. Artenschutz

6.3 Insekten-/Fledermausschutz Maßnahmen zur Eindämmung der Lichtemissionen sind über die Ergänzung des Bayerischen Naturschutzgesetztes um den Art. 11 a von 2019 geregelt. Es empfiehlt sich daher ein Beleuchtungskonzept zu erstellen, das die Ausführungen zur Begründung der Bauleitplanung (vgl. Punkt 5.10.1) berücksichtigt

Die Hinweise sollen entsprechend der Anregung eine Ergänzung zur Eindämmung von Lichtemissionen erhalten.

6. Folgender Textbaustein muss dazu in Erklärung zum BP 89 „Beringerheim“ aufgenommen werden

Angesichts der relativ neuen wissenschaftlichen Erkenntnis eines massiven Insektenschwundes sollten alle Möglichkeiten ergriffen werden, die schädlichen Einflüsse des Lichtes auf die Insektenwelt zu minimieren. Nicht nur Insekten werden durch Licht negativ beeinflusst. Die Beleuchtung kann zudem auch Auswirkungen auf die Flugrouten von Fledermäusen haben.

5.10.1 Eindämmung der Lichtemissionen:

Maßnahmen zur Eindämmung der Lichtemissionen sind über die Ergänzung des Bayerischen Naturschutzgesetztes um den Art. 11 a von 2019 grundsätzlich geregelt. Himmelsstrahler und Einrichtungen mit ähnlicher Wirkung sind unzulässig. Die Beleuchtung im Außenbereich muss die Ziele des Artenschutzes und die Auswirkungen auf die Insektenfauna berücksichtigen. Zum Schutz von Insekten und Fledermäusen (Flugroute und Nahrungsangebot) sind geeignete Lampenkonstruktionen und Leuchtmittel mit folgenden Maßgaben einzusetzen:

- Es sind Leuchtmittel mit einem hohen gelben Lichtanteil wie Natrium-Niederdruckdampflampen oder LEDs mit bernsteingelber oder warmweißer Farbe zu verwenden, da diese einen geringen UV- und Blauanteil haben.

- Es sind voll abgeschirmte Leuchten zu verwenden, die nur in einem Winkel von 20° unterhalb der Horizontalen strahlen. Ebenso ist auf geneigte Lampen zu verzichten.

- Die Lampenmasthöhe ist so niedrig wie möglich zu halten (Lichtpunkthöhe bei Straßenlampen 4,5 m).

- Lampen sollen in der zweiten Nachthälfte gedimmt und in den frühen Morgenstunden (zwei Stunden vor Sonnenaufgang) abgeschaltet werden.

- Es sind insektendichte und eingekofferte Lampenkonstruktionen auswählen, die sich nicht zu Insektenfallen entwickeln können.

- Auf Bodenstrahler und Kugellampen sollte verzichtet werden.

Die Begründung soll entsprechend der Anregungen ergänzt werden.

Aufgabe des Abwasserverbandes ist es, Stellung zum vorliegenden Bebauungsplan im Rahmen der Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange hinsichtlich der Entwässerungssituation zu nehmen.

1.) Veranlassung

- Sanierung und barrierefreier Ausbau der Villa Beringerheim mit Innenaufzug als Schulungseinrichtung mit Beherbergungs- und Verpflegungsmöglichkeiten

- Instandsetzung des bestehenden Nebengebäudes (Werkstatt) auf Fl.Nr. 575

- Ausbau des bestehenden Garagengebäudes auf Fl.Nr. 566 als Seminarraum mit Toilettenanlage (im Nordwesten der denkmalgeschützten Villa)

- Wiederaufbau des Gewächshauses auf Fl.Nr. 566 als pädagogische Einrichtung des Hort im Wald.

1.2) Geltungsbereich

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes betrifft die Flurstücke 573/3, 574, 575 und Teilbereiche von 413/83 und 566 der Gemarkung Tutzing.

Kenntnisnahme

2.) Abwasserbeseitigung

Der Abwasserverband Starnberger See unterhält die Abwasserentsorgung im Trennsystem (Trennverfahren). Hierfür sind getrennte Leitungs- und Kanalsysteme für die Ableitung von Schmutzwasser und für Niederschlagswasser angelegt.

Das Trennsystem entlastet auf diese Weise die Kläranlage Starnberg von großen Wassermengen aus Niederschlagsereignissen.

Die Angaben zur Abwasserbeseitigung werden in der Begründung ergänzt

2.1 Schmutzwasserbeseitigung

Der Bebauungsplan Nr.89 – „Beringerheim“ geht einher mit dem Anschluss an die zentrale Abwasseranlage des Abwasserverbandes Starnberger See.

Im vorliegenden Fall handelt es sich um die Ableitung von sog. häuslichem Abwasser; spezielle gewerbliche Abwässer sind entsprechend vorzubehandeln bzw. gesondert zu entsorgen.

Solche gewerblichen und/oder industrielle Abwasserableitungen sind in den Unterlagen nicht beschrieben.

Der Abwasserverband Starnberger See unterhält auf dem Flurstück 609, Cäsar-von-Hofacker-Straße und auf Flurstück 574/2, Weg, einen Schmutzwasserkanal, an welchen die Flurstücke 574, 575 und 573/3 angeschlossen werden können (unabhängig von der derzeitigen Anschlusssituation).

Für Flurstück 566 werden Grunddienstbarkeiten / Leitungsrechte benötigt, die zurzeit dem Abwasserverband nicht vorliegen.

Über den Ringkanal wird somit das Abwasser der Kläranlage Starnberg zugeführt, die die entsprechende Reinigung des Abwassers mit Ableitung in den Vorfluter (Würm) sicherstellt.

Die Erschließungssicherheit des Vorhabens gilt schmutzwassertechnisch, unter Beachtung der notwendigen Leitungsrechte, als gegeben.

Bei eventuell vorgesehenen Flurstücksteilungen oder zukünftigen neuen Leitungsverlegungen über mehrere Flurstücke hinweg ist auf gegebenenfalls notwendige Grunddienstbarkeiten / Leitungsrechte zu achten!

Der Abwasserverband ist bei derartigen Vorhaben nach Möglichkeit bereits im Vorfeld mit einzubinden.

Die entsprechenden Planunterlagen zur Genehmigung eines gegebenenfalls erforderlichen Entwässerungsplans sind beim AV Starnberger See gesondert einzureichen.

Im Rahmen der hier beschriebenen Stellungnahme zum Bebauungsplan wird die Anschlusssicherheit beurteilt, die Prüfung eines Entwässerungsplans wird dadurch nicht ersetzt und muss noch gesondert erfolgen.

Gewerbliche und/oder industrielle Abwasserableitungen sind nicht vorhanden. Die Angaben zur Schmutzwasserbeseitigung werden in der Begründung ergänzt.

Der Eigentümer wird über die Notwendigkeit von Grunddienstbarkeiten/Leitungsrechte für die Fl.Nr. 566 informiert und hat diese ggf. im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens oder für die Anschlusserlaubnis vorzulegen.

2.2.) Niederschlagswasserbeseitigung

Der Abwasserverband Starnberger See unterhält auf dem Flurstück 609, Cäsar-von-Hofacker-Straße und auf Flurstück 574/2, Weg einen Niederschlagswasserkanal, an welchen die Flurstücke 574, 575 und 573/3 angeschlossen werden können (unabhängig von der derzeitigen Anschlusssituation).

Für Flurstück 566 werden Grunddienstbarkeiten / Leitungsrechte benötigt, die zurzeit dem Abwasserverband nicht vorliegen.

Die Erschließungssicherheit des Vorhabens gilt niederschlagswassertechnisch, unter Beachtung der notwendigen Leitungsrechte, als gegeben.

Alternativ zur Einleitung in den Niederschlagswasserkanal wäre auch eine Versickerung des Niederschlagswassers im Planungsgebiet grundsätzlich möglich, soweit die Bodenkennwerte eine Versickerung zulassen.

Dies entspräche dem wasserwirtschaftlichen Ziel, anfallendes Oberflächenwasser vor Ort direkt dem Untergrund zuzuführen.

Die Versickerungsfähigkeit ist im Zuge des Bauantragsverfahrens nachzuweisen (kf >= 1 x 10-6 m/s).

Bei eventuell vorgesehenen Flurstücksteilungen oder zukünftigen neuen Leitungsverlegungen über mehrere Flurstücke hinweg ist auf gegebenen-falls notwendige Grunddienstbarkeiten / Leitungsrechte zu achten!

Der Abwasserverband ist bei derartigen Vorhaben nach Möglichkeit bereits im Vorfeld mit einzubinden.

Wie für die Schmutzwasserableitung gilt auch für die Niederschlagswasserableitung, dass die entsprechenden Planunterlagen zur Genehmigung des Entwässerungsplans beim AV Starnberger See gesondert einzureichen sind. Im Rahmen der hier beschriebenen Stellungnahme zum Bebauungsplan wird die Anschlusssicherheit beurteilt, die Prüfung des Entwässerungsplans wird dadurch nicht ersetzt und muss noch erfolgen.

Die Angaben zu den Niederschlagswasserkanälen in der direkten Umgebung werden in der Begründung ergänzt

3.) Ableitung von Grund-, Hang- und Quellwasser
Durch mögliche bauliche Verdichtungen und Hangbauweisen könnte Quell- oder Schichtenwasser angetroffen werden.

Deren Einleitung in Kanäle des Abwasserverbandes Starnberger See ist gemäß Entwässerungssatzung nicht gestattet, da es sich nicht um Abwasser handelt. Entsprechende Voruntersuchungen des Baugrunds sind hier empfehlenswert. Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass beim Bau auftretendes Grund-, Hang-und Quellwasser nicht vom AV Starnberger See abgeleitet wird. Der AV Starnberger See übernimmt für eventuell auftretende Schäden keinerlei Haftung.

Die Hinweise zur Ableitung von Grund-, Hang- und Quellwasser werden in der Begründung ergänzt.

4.) Nachweis des Überflutungsschutzes und des Notwasserweges
Bei Grundstücken über 800 m² abflusswirksamer Gesamtfläche ist gemäß Entwässerungssatzung des Abwasserverbandes Starnberger See das Rückhaltevermögen des entsprechenden Grundstückes bezogen auf das 5-minütige,30-jährliche Regenereignis nachzuweisen.

Damit wird sichergestellt, dass beim Versagen der vorhandenen Regenrückhaltungen auf den Grundstücken Beeinträchtigungen angrenzender Grundstücke aus Starkniederschlägen ausgeschlossen werden können.

Zudem ist für den Katastrophenfall mit einem 5-minütigem, 100-jährlichen Regenereignis der sog. Notwasserweg nachzuweisen. Dieser Weg soll aufzeigen, wohin Oberflächenwasser aus entsprechenden Starkregenereignissen fließt, wenn es beim Versagen der Rückhalteeinrichtungen auf den Grundstücken nicht mehr zurückgehalten werden kann. Auf diese Weise wird die Möglichkeit zur systematischen Darlegung geschaffen, welche Gebiete bzw. Grundstücke einem erhöhten Gefährdungspotential durch Niederschlagsabflüsse aus Starkniederschlagsereignissen unterliegen.

Die Hinweise zum Nachweis des Überflutungsschutzes und des Notwasserweges werden in der Begründung ergänzt.

5.) Ergänzung / Sonstiges
Eine eventuell notwendige temporäre Ableitung von Baugrubenwasser (Grundwasserabsenkung) o.ä. ist rechtzeitig beim Abwasserverband (Einleitgenehmigung) und beim Landratsamt (Wasserrecht) zu beantragen.

Im Übrigen ist die Entwässerungssatzung (EWS) des Abwasserverbandes nebst Zusätzlichen Technischen Bestimmungen (ZTB) grundsätzlich zu beachten und rechtlich bindend!

Die sonstigen Hinweise werden in der Begründung ergänzt.

Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) - als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG - hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o. g. Planung nehmen wir wie folgt Stellung:

Kenntnisnahme

Im Planungsbereich befinden sich Telekommunikationsanlagen der Deutschen Telekom.

Deren Bestand und Betrieb müssen weiterhin gewährleistet bleiben. Sollten diese Anlagen von den Baumaßnahmen berührt werden, müssen diese gesichert, verändert oder verlegt werden, wobei die Aufwendungen der Telekom hierbei so gering wie möglich zu halten sind.

Gegen eine Sanierung der Villa Beringerheim, sowie Ausbau und Instandsetzung der Nebengebäude, wie im Begründungsteil beschrieben, erheben wir jedoch keine Einwände.

Falls im Planungsbereich Verkehrswege, in denen sich Telekommunikationsanlagen der Deutschen Telekom befinden, entwidmet werden, bitten wir gesondert mit uns in Verbindung zu treten.

Der Hinweis zum Bestand und Betrieb von Telekommunikationsanlagen der Deutschen Telekom wird in der Begründung ergänzt.

Sollten Sie im Rahmen dieses Verfahrens Lagepläne unserer Telekommunikationsanlagen benötigen, können diese angefordert werden bei:

E-Mail: Planauskunft.Sued@telekom.de
Fax: +49 391 580213737
Telefon: +49 251 788777701

Die Verlegung neuer Telekommunikationslinien zur Versorgung des Planbereichs mit Telekommunikationsinfrastruktur im und außerhalb des Plangebiets bleibt einer Prüfung vorbehalten.

Damit eine koordinierte Erschließung des Gebietes erfolgen kann, sind wir auf Informationen über den Ablauf aller Maßnahmen angewiesen. Bitte setzen Sie sich deshalb so früh wie möglich, jedoch mindestens 4 Monate vor Baubeginn, in Verbindung mit:

Deutsche Telekom Technik GmbH
Technik Niederlassung Süd, PTI 23
Gablinger Straße 2
D-86368 Gersthofen

Diese Adresse bitten wir auch für Anschreiben bezüglich Einladungen zu Spartenterminen zu verwenden.

Kenntnisnahme

Da es sich hier um einen Privatweg mit einer Schranke ohne Wendehammer handelt, kann das Entsorgungsfahrzeug nicht zum "Beringerheim" vorfahren.

Um eine ordnungsgemäße und dauerhafte Abfallentsorgung durch dreiachsige Abfallsammelfahrzeuge zu gewährleisten, weisen wir darauf hin, dass die Bereitstellung aller Behälter im Holsystem am nächsten befahrbaren öffentlichen Verkehrsraum hier wie gehabt am Beringerweg (Ecke Cäsar-von-Hofacker-Straße) " erfolgen muss (vgl. § 13 a Abs. 4 Pkt. 6 Abfallwirtschaftssatzung).

Der Hinweis zur ordnungsgemäßen und dauerhaften Abfallentsorgung wird in der Begründung ergänzt.

Das Landratsamt nimmt wie folgt Stellung:

Untere Naturschutzbehörde

Die Untere Naturschutzbehörde wird ggf. eine gesonderte Stellungnahme abgeben.

Untere Immissionsschutzbehörde

Die Untere Immissionsschutzbehörde hat bereits eine gesonderte Stellungnahme abgegeben.

Die Stellungnahmen der Unteren Naturschutzbehörde und der Unteren Immissionsschutzbehörde sind eingegangen und werden in der Abwägung entspr. berücksichtigt.

Kreisbauamt

1.
Es wird darauf hingewiesen, dass bei der förmlichen öffentlichen Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB in der öffentlichen Bekanntmachung noch ein Lageplan vom Planungsgebiet zu ergänzen ist, um der gesetzlich geforderten Anstoßfunktion im Sinne des § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB an einer öffentlichen Auslegung entsprechend Rechnung zu tragen. Für die derzeit laufende frühzeitige Beteiligung gemäß §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB ist dies jedoch nicht erforderlich.

Kenntnisnahme und Berücksichtigung des Lageplans in der Bekanntmachung bei der formellen Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB

2.
Der Geltungsbereich umfasst im Zufahrtsbereich (Fl.Nr. 413/83) teilweise die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 72 "Hospiz- und Palliativ-Wirken - Refugium Beringer Park" i.d.F. vom 29.04.2014, so dass dies auch in einem Einleitungssatz nach der Präambel klargestellt werden muss, ob mit diesem Bebauungsplan eine Änderung oder Ersetzung beabsichtigt ist.

Der Anregung wird gefolgt.

Die Präambel wird wie folgt ergänzt:
Dieser Bebauungsplan ersetzt innerhalb seines Geltungsbereichs die Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 72 „Hospiz- und Palliativ-Wirken - Refugium Beringer Park" i.d.F. vom 29.04.2014.

Hinweis: Von der Ersetzung sind nur die Verkehrsflächen auf den Fl. Nrn. 413/83, 573/3 und 574 betroffen.

3.
Wir bitten in der Festsetzung A 3.1 das Wort „maximal zulässige Grundfläche“ einzufügen.

Der Anregung wird gefolgt, die Festsetzung A 3.1. wird wie empfohlen das Wort „maximal […]“ ergänzt.

4.
Festsetzung A 3.2: Es wird um Anpassung der genannten Rechtsgrundlage „… § 19 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BauNVO …“ gebeten. Dies als lediglich redaktionelle Änderung. Die in der Planzeichnung vorhandene GR mit Index T ist in den textlichen Festsetzungen zu bestimmen.

Der Anregung wird gefolgt, die Festsetzung A 3.2. wird wie empfohlen mit dem Wort „[…] bis […]“ ergänzt.

Die Grundfläche für die Terrassenanlage der Villa Beringerheim wird in den textlichen Festsetzungen als GR mit dem Index T ergänzt.

5.
Festsetzung A 3.4: Mit dieser Festsetzung ist die tatsächlich in Erscheinung tretende Wandhöhe unbestimmt, was - da die Festsetzungen städtebaulich begründet werden müssen - rechtlich unzulässig ist.

Sofern der untere Bezugspunkt der Wandhöhe eine vom tatsächlichen Gelände unabhängige Höhe aufweist, muss der Bezug zum Gelände und die zulässigen Abgrabungen / Aufschüttungen bezogen auf die Wandhöhe definiert werden. Im vorliegenden Fall sind die Aufschüttungen und Abgrabungen (A 8.8) auf das bestehende Gelände bezogen, die Wandhöhe nach A 3.5 aber auf eine Höhenkote. Da die Differenz zwischen Höhenkote und bestehendem Gelände unklar ist, ist die Festsetzung der Wandhöhe ebenfalls unklar.

Die Höhenfestsetzungen werden auf einen Höhenbezugspunkt, der einem Geländepunkt an den Bestandsgebäuden entspricht, bezogen. Durch die Festsetzung der max. zulässigen Wandhöhen der Gebäude ist die maximale Höhenentwicklung damit eindeutig bestimmt.

Um Unklarheiten im Vollzug vorzubeugen, wird ein Höhenbezugspunkt auf der Talseite jedes Gebäudes definiert. Die Höhenkoten sowie die definierten Wandhöhen werden entsprechend überarbeitet. Ein entsprechendes Aufmaß des Bestandes liegt vor.

Der natürliche Geländeverlauf ist in der Plandarstellung gemäß den Angaben der Bayerischen Vermessungsverwaltung mit Höhenlinien im (Höhen-)Abstand von 1 m eingetragen, siehe hierzu auch C 4 in der Satzung. Da die Festsetzung der zulässigen Aufschüttungen und Abgrabungen nicht nur für das Gelände an den Gebäuden, sondern für das gesamte Areal anzuwenden ist, macht ein Höhenbezug auf definierte Höhenbezugspunkte für Geländeveränderungen keinen Sinn. Die Festsetzung A 8.8 wird daher unverändert beibehalten.

Eine mögliche Differenz zwischen der im Bebauungsplan festgesetzten Wandhöhe und der aufgrund von Geländeveränderungen tatsächlich in Erscheinung tretenden Wandhöhe hätte ggf. Auswirkungen auf die zulässigen Abstandsflächen und würde somit ggf. eine Einschränkung des Nachbarrechtes darstellen.

Bei den Gebäuden im Bebauungsplan handelt es sich vorwiegend um Bestandsgebäude, die auch zukünftig in ihrer städtebaulichen Erscheinung unverändert erhalten werden sollen. Die geplanten Erweiterungen wie der Hort im Wald und ein Anbau für die Unterbringung von Müll östlich an der bestehenden Werkstatt entsprechen durch die Lage der Baugrenzen und die festgesetzten Wandhöhen den Anforderungen des Art. 6 BayBO bzw. übertreffen diese bei Weitem. Damit ergibt sich für die angrenzenden Nachbarn keine Veränderung bzw. Einschränkung.

So sind die bestehenden Gebäude an der Nordseite der Fl.Nrn. 566 und 575 seinerzeit grenznah zum Grundstück mit der Fl.Nr. 576 errichtet worden. Im Bebauungsplan Nr. 42 „Hausensteinweg / Am Höhenberg“ ist für die angrenzende Fl.Nr. 576 neben einer Wiesenfläche mit feuchter Ausprägung und einem angrenzenden erhaltenswerten Baum- und Strauchbestand, v.a. eine Flächenkennzeichnung (Rote Strichlinie) für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung der Landschaft festgesetzt.

Damit besteht für den Eigentümer der Fl.Nr. 576 kein Baurecht, das durch den grenznahen Bestand eingeschränkt wird. Eine Änderung in der Systematik der festgesetzten Höhenentwicklung ist daher nicht erforderlich.

Zur Berücksichtigung der Bestandssituation und der Vereinfachung des Vollzugs wird die Regelung der Abstandsflächen jedoch wie folgt geändert:

1.   Der Hinweis C 5 auf die Geltung der Vorschriften des Art. 6 BayBO entfällt.

2.   Es wird folgende Festsetzung ergänzt:
Durch die nach Festsetzung A 4.2 und A 5.2 festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen in Verbindung mit den nach A 3.4 und A 5.2.1. festgesetzten maximal zulässigen Wandhöhen werden im gesamten Geltungsbereich Außenwände zugelassen, vor denen Abstandsflächen mit einer abweichenden Tiefe, als nach Art. 6 BayBO erforderlich, zulässig sind. Art. 28 BayBO bleibt hiervon unberührt.

Zudem kann in der Festsetzung der letzte Halbsatz „… bzw. bis zur Oberkante der Attika bei Flachdächern“ gestrichen werden, da durch die Festsetzung A 6.1 nur Satteldächer zugelassen werden sollen.

Die bestehende Villa Beringerheim steht unter Denkmalschutz. Daher werden keine Dachform und Dachneigung, sondern nur die Höhen für die Villa festgesetzt.

Die Villa weist verschiedene Dachformen auf. Die Hauptdächer werden von Walmdächern mit Satteldachgauben gebildet. Die seitlichen Erkertürme haben Zwiebeldächer und auf den südlichen First befindet sich ein Aussichtsturm mit Brüstungsgeländer. Im nordwestlichen Bereich soll die bestehende Außentreppe überdacht werden, hierfür soll die Dachform frei wählbar sein.

Die Festsetzung A 6.1 wird entspr. der Formulierung der BayBO für die Beschreibung der Wandhöhen (Art. 6 Abs. 4 Satz 2 BayBO) wie folgt angepasst:  Die Wandhöhe wird gemessen von der Höhenkote in Meter über Normalhöhen-Null bis zum Schnittpunkt der (traufseitigen) Außenwand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand (z.B. Attika bei Flachdächern).

6.
Zur besseren Unterscheidbarkeit der Baugrenzen sollte das Planzeichen zur Festsetzung A 4.2.1 farblich anders dargestellt werden. Im Übrigen vertreten wir die Auffassung, dass bei der Anlagerung einer Baufläche mit einem –so nehmen wir an – ausschließlichen Baurecht für eine Terrassenanlage, die Fläche besonders gekennzeichnet und mit einer sogenannten Perlschnurlinie von der sonstigen Baufläche abgetrennt werden muss.

Der Empfehlung wird gefolgt und die Fläche für die Terrassenanlage wird mit einer anderen Farbe gekennzeichnet. Eine zur Abtrennung der Baugrenze der Villa Beringerheim und der Terrasse ist als sog. Perlschnur bereits vorhanden und wird so auch beibehalten.

7.
Soll es sich bei der Festsetzung A 4.2.2 um eine Ausnahme nach § 23 Abs. 3 Satz 3 BauNVO i.V.m. § 31 Abs. 1 BauGB handeln?
In diesem Fall muss die Ausnahme in der Formulierung der Festsetzung erkennbar werden. Andernfalls bitten wir zu berücksichtigen, dass die gesetzlich definierte Überschreitungsmöglichkeit nach § 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO nicht durch eine Festsetzung erweitert werden kann.

Die Bezeichnung als „Bestand“ ist in der Festsetzung zu streichen, kann aber, wie vorliegend der Fall ist, in der Begründung dargestellt werden.

Die Festsetzung A 4.2.2 wird gestrichen und die Baugrenze wird um den Bereich der nordwestlichen Außentreppe erweitert.

8.
Festsetzung A 8.6: Es ist ein Zeitraum zu nennen, bis wann die Ersatzbepflanzung spätestens zu erfolgen hat (z.B. „bis zum Ende der nächsten Vegetationsperiode nach Ausfall“).

Bei Festsetzung 8.6 wird als Zeitraum für eine Ersatzbepflanzung ergänzt „bis zum Ende der nächsten Vegetationsperiode nach Ausfall“.

9.
Durch die Festsetzung A 1.2 wird auf dem Grundstück Fl.Nr. 566 (Teilbereich für den Hort im Wald) keine Art der Nutzung festgesetzt. Eine eigene Festsetzung der Art der Nutzung ist jedoch notwendig.

Der nördliche Teilbereich auf der Fl.Nr. 566 ist nicht dem Hort im Wald zugeordnet, sondern zählt zum Sondergebiet Bildung. Die Perlschnurlinie zwischen den Fl.Nrn. 566 und 575 wird in diesem Bereich entfernt.

10.
Ist mit der Festsetzung A 5.2 beabsichtigt die Zulässigkeit von Nebenanlagen einzuschränken, so ist zu ergänzen, dass nur innerhalb dieser Flächen Nebenanlagen zulässig sind.

Der Empfehlung wird gefolgt. Die Festsetzung wird wie folgt ergänzt:

[…] Nebenanlagen sind nur innerhalb der gekennzeichneten Flächen zulässig. Darüber hinaus werden bei der zulässigen Wandhöhe für Nebenanlagen noch gestalterische Festsetzungen für die Dachgestaltung der Nebenanlagen ergänzt.

11.
Um Verwaltungsaufwand für alle Beteiligten zu reduzieren, empfehlen wir in A.2.1.2 den Begriff „Wohnfläche“ durch „Bruttogrundfläche“ zu ersetzen und die Festsetzung A.3.3 ersatzlos zu streichen und stattdessen eine Wandhöhe festzusetzen.

Die Ausnahme A 2.1.2 bzgl. Wohnungen für Mitarbeiter wird insbesondere bei Flächen innerhalb der bestehenden Villa Beringerheim greifen. Da innerhalb des mehrgeschossigen Gebäudes nur ein untergeordneter Anteil von max. 300 m² Wohnfläche als Wohnungen zur Verfügung stehen soll, ist eine Bruttogrundfläche als Festsetzung ungeeignet. Der Empfehlung wird daher nicht gefolgt und die Festsetzung A 2.1.2 unverändert beibehalten.

Da mittlerweile ein Aufmaß der Bestandsgebäude vorliegt, kann auf die Festsetzung von Vollgeschossen verzichtet werden. Der Empfehlung wird gefolgt und die Festsetzung A 3.3 wird gestrichen.

12.
Was will die Gemeinde mit A.4.1 regeln?

Der Bestand ist in offener Bauweise errichtet. Dies wird durch die Festsetzung A 4.1 nochmals bestätigt. Da der Bestand aber durch die Festsetzung der Baugrenzen i.V.m. den max. zulässigen Wandhöhen hinreichend bestimmt ist, kann auf die Festsetzung der offenen Bauweise verzichtet werden. Die Festsetzung A 4.1 wird gestrichen.

13. A.5.1

Wir empfehlen,

- die Worte „außerhalb des Landschaftsschutzgebietes“

- die Worte „Auch außerhalb der überbaubaren Grundstückfläche“ und

- den 2. Satz

zu streichen, da die Textpassagen keinen eigenständigen Regelungsgehalt entfalten. Der letzte Satz sollte als Hinweis gekennzeichnet werden.

Der Empfehlung wird in Teilen gefolgt. So sind offene Stellplätze innerhalb des Baulandes (auch außerhalb der festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen) zulässig. Dies gilt v.a. für den Bereich westlich der Villa Beringerheim. Innerhalb des LSG sollen zum Schutz der Landschaft und Umwelt jedoch keine offenen Stellplätze errichtet werden. Daher wird auf diesen Zusatz nicht verzichtet. Der letzte Satz entfaltet seinen Hinweis-Charakter durch das Verb „beachten“.

Die Festsetzung A 5.1 wird daher wie folgt umformuliert:
Offene Stellplätze sind innerhalb des Baulandes zulässig. Dies gilt nur für das Bauland außerhalb des Landschaftsschutzgebietes (LSG), siehe B2. Die zulässige Gesamtgrundfläche ist zu beachten, siehe Punkt A 3.2

Mittlerweile wurde die Planung für die Flächen gem. § 19 Abs. 4 Nr. 1 bis 3 BauNVO konkretisiert, so dass der Anteil der Flächenversiegelung gem. A 3.2.1 von 1.400 m² auf 950 m² reduziert werden kann.

Ansonsten werden zu dieser Auslegung keine weiteren Bedenken oder Anregungen vorgebracht.

Kenntnisnahme

1. Rechtliche und fachliche Hinweise und Empfehlungen
Die Belange des Hochwasserschutzes und der –vorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden, sind in der Bauleitplanung zu berücksichtigen (§ 1 Abs. 6 Nr. 12, Abs. 7 BauGB). Das StMUV hat gemeinsam mit dem StMB eine Arbeitshilfe „Hochwasser- und Starkregenrisiken in der Bauleitplanung“ herausgegeben, wie die Kommunen dieser Verantwortung gerecht werden können und wie sie die Abwägung im Sinne des Risikogedankens und des Risikomanagements fehlerfrei ausüben können, s. https://www.stmuv.bayern.de/themen/wasserwirtschaft/hochwasser/doc/arbeitshilfe.pdf.

Kenntnisnahme

1.1 Oberirdische Gewässer

1.1.1 Allgemeines
Nördlich angrenzend an das Grundstück verläuft ein Gewässer III. Ordnung ohne Namensbezeichnung. Im südlichen Bereich außerhalb des Planumgriffs fließt der Erlenberggraben.

Kenntnisnahme

1.1.2 Gewässerunterhaltung
Teilweise innerhalb des Plangebietes verläuft ein namensloses Gewässer sowie außerhalb der Erlenberggraben. Die Unterhaltung obliegt der Gemeinde Tutzing.

Die Gewässerunterhaltung umfasst gemäß § 39 WHG die Pflege und Entwicklung eines Gewässers. Hierzu gehört auch die Erhaltung der Ufer, insbesondere durch Erhaltung und Neuanpflanzung einer standortgerechten Ufervegetation sowie die Freihaltung der Ufer für den Wasserabfluss und die Zugänglichkeit. Es ist daher 5 Meter breite Uferstreifen entlang der Gewässer auszuweisen und im Plan als Flächen für die Wasserwirtschaft darzustellen.

Vorschlag für Festsetzungen:
„Innerhalb eines Uferstreifens von 5 m Breite entlang der Gewässer dürfen weder höhenmäßige Geländeveränderungen vorgenommen werden, noch bauliche oder sonstige Anlagen und Befestigungen erstellt werden. Ebenso darf diese Fläche nicht zur Lagerung von Materialien aller Art (z.B. Kompost oder Abfall) verwendet werden.“

Da sich der Erlenberggraben außerhalb des Plangebietes befindet, kann eine Kennzeichnung des Uferstreifens nur für den namenlosen Graben im Norden des Plangebietes eingetragen werden. Dieser Uferstreifen liegt vollständig innerhalb der festgesetzten privaten Grünfläche bzw. im Norden z.T. auf Privatgrund außerhalb des Plangebiets. Die privaten Grünflächen sind von jeglicher Bebauung freizuhalten. Darüber hinaus wird der Anregung gefolgt und der Uferstreifenstreifen für den namenlosen Graben im Plan gekennzeichnet, sowie die vorgeschlagene Festsetzung in der Satzung ergänzt.

Nach Abstimmung mit dem WWA, Mail vom 23.11.2021, ist die Errichtung von Zisternen nördlich der Villa Beringerheim auch im Uferbereich des namenlosen Grabens möglich:
„Der Verzicht auf die Anlagen innerhalb des Unterhaltungsstreifens dient der Ermöglichung der Unterhaltungsarbeiten z.B. durch nahes Heranfahren an das Gewässer mit schwerem Gerät. Sofern die Zisternen nicht auf einer großen Länge des Bachs zu einer wesentlichen Einschränkung führen, sondern lediglich in kleinen Teilbereichen dem im Wege stünden, wobei an diesen Stellen auch eine Unterhaltung aus der Nähe z.B. durch einen Greifarm o.ä. möglich ist, spricht aus wasserwirtschaftlicher Sicht nichts gegen die Errichtung. Wir empfehlen, unterirdische Zisternen auch oberirdisch kenntlich zu machen, z.B. mit Auspflockung.“

Die Flächen für die Zisternen im Nahbereich des Grabens werden im Plan und den Festsetzungen ergänzt, siehe auch Punkt 1.7.3.

1.1.3 Anlagen im 60m-Bereich eines anlagengenehmigungspflichtigen Gewässers

Der Erlenberggraben ist gemäß Verordnung der Regierung von Oberbayern ab dem Zusammenfluss westlich des Grundstücks des Beringerheims ein anlagengenehmigungspflichtiges Gewässer (§ 36 WHG i.V.m. Art. 20 BayWG). Hierauf hatten wir bereits in der Stellungnahme zum Flächennutzungsplan verwiesen. Daher bitten wir um Darstellung der 60m Linie und Aufnahme des entsprechenden Hinweises.

Vorschlag zur Änderung des Plans: Die 60m- Linie ist im Plan darzustellen.

Vorschlag für Hinweise zum Plan:
„Anlagen (insbesondere bauliche Anlagen und Leitungsanlagen) im Abstand von weniger als 60 Meter zum Erlenberggraben (einem Gewässer III. Ordnung) oder Anlagen, die die Gewässerunterhaltung oder den Gewässerausbau beeinträchtigen können, sind nach Art. 20 Abs. 1 Bayerisches Wassergesetz genehmigungspflichtig. Ein entsprechender Antrag ist bei der Kreisverwaltungsbehörde einzureichen. Ist eine Baugenehmigung, eine bauaufsichtliche Zustimmung oder eine Entscheidung nach § 78 Abs. 5 Satz 1 oder § 78a Abs. 2 Satz 1 WHG zu erteilen, entfällt die Genehmigung nach Art. 20 BayWG.

Der Empfehlung wird gefolgt, die 60 m-Linie zum Erlenberggraben wird im Plan ergänzt und der empfohlene Hinweis wird in der Satzung aufgenommen.

1.2 Überflutungen infolge von Starkregen

Infolge von Starkregenereignissen kann es auch fernab von Gewässern zu Überflutungen kommen. Die Vorsorge gegen derartige Ereignisse beginnt auf Ebene der Bauleitplanung. Oberflächenabfluss infolge von Starkregen sollte daher in der Grundkonzeption der Planung berücksichtigt werden. Wir empfohlen, die topographischen und hydrologischen Verhältnisse (Wasserscheiden, Außeneinzugsgebiete, Hanglagen, Mulden, bevorzugte Fließwege, flächenhafter Wasserabfluss etc.) zu erheben und eine Gefährdungs-und Fließweganalyse sowie eine Risikobeurteilung durchzuführen und die Ergebnisse im Plan zu berücksichtigen.

Außengebietswasser sollte auch in der regulären Entwässerungsplanung grundsätzlich nicht in die Bebauung geleitet werden (z.B. Anlegen von Abfang- und Ableitungsgräben; Anlage von Gehölzstreifen oder Erosionsmulden in der landwirtschaftlichen Fläche oberhalb der Bebauung).

Vorschlag für Hinweise zum Plan:

„Schutz vor Überflutungen infolge von Starkregen:
Infolge von Starkregenereignissen können im Bereich des Bebauungsplans Überflutungen auftreten. Um Schäden zu vermeiden, sind bauliche Vorsorgemaßnahmen zu treffen, die das Eindringen von oberflächlich abfließendem Wasser in Erd- und Kellergeschosse dauerhaft verhindert. Eine Sockelhöhe von mind. 25 cm über der Fahrbahnoberkante wird empfohlen. Kellerfenster sowie Kellereingangstüren sollten wasserdicht und/oder mit Aufkantungen, z.B. vor Lichtschächten, ausgeführt werden.

Der Empfehlung wird gefolgt und der Hinweis in der Satzung aufgenommen. In der Begründung werden die Ausführungen zu Überflutungen infolge von Starkregen ergänzt.

1.3 Wildabfließendes Wasser

Aufgrund der Lage kann wildabfließendes Wasser nicht ausgeschlossen werden.

Die Aussage wird in der Begründung ergänzt.

1.4 Grundwasser

Uns liegen keine Grundwasserstandsbeobachtungen im Planungsgebiet vor. Der Grundwasserstand muss ggf. durch geeignete Erkundungen im Planungsgebiet ermittelt werden.

Vorschlag für Festsetzungen:
„Die Einleitung von Grund-, Drän- und Quellwasser in den öffentlichen Schmutz-/Mischwasserkanal ist nicht zulässig.“

Der Empfehlung wird gefolgt und die Festsetzung in der Satzung ergänzt.

1.5 Altlasten und Bodenschutz

1.5.1 Altlasten und schädliche Bodenveränderungen
Dem Wasserwirtschaftsamt liegen keine Informationen über Altlasten, schädliche Bodenveränderungen oder entsprechende Verdachtsflächen in diesem Bereich vor. Dessen ungeachtet sind entsprechende Erkundigungen bei der zuständigen Kreisverwaltungsbehörde einzuholen.

Ein entsprechender Hinweise zum Bodenschutz wird in der Satzung ergänzt, siehe StN vom LRA Starnberg, Bodenschutz & Abfallrecht, Schreiben vom 23.09.2021

1.5.2 Vorsorgender Bodenschutz

Durch das Vorhaben werden die Belange des Schutzgutes Boden berührt. Jedoch ist durch die geplante „flächensparende“ Umnutzung bereits bestehender Strukturen ohne signifikante Neuversiegelung im wasserwirtschaftlichen Sinn und wird daher ausdrücklich begrüßt. Wir möchten im Sinne des vorsorgenden Bodenschutzes insbesondere die Rückhalte-Funktion der Geländestruktur des temporären Gewässers im nördlichen Bereich des Plangebiets hervorheben.

Vorschläge für Hinweise zum Plan:
„Nach dem BBodSchG § 17 Abs. 2 Nr. 5 sind naturbetonten Strukturelemente der Feldflur zu erhalten. Aus wasserwirtschaftlicher Sicht sind in diesem Zusammenhang insbesondere Strukturen wertvoll, die der Bodenerosion entgegenwirken und (wild abfließendes) Wasser zurückhalten. (vgl. §35 BauGB und Art. 16 Abs. 1 BayNatSchG)“

Der Empfehlung wird gefolgt und der Hinweis in der Satzung ergänzt.

1.6 Wasserversorgung

1.6.1 Sicherung der öffentlichen Wasserversorgung
Ein Anschluss an die Trinkwasserversorgung ist vorhanden (s. Begründung 2.4).

Kenntnisnahme

1.7 Abwasserentsorgung

1.7.1 Allgemeines
Das gemeindliche Abwasserbeseitigungskonzept ist vor Verwirklichung des Bebauungsplanes ggf. fortzuschreiben.

Kenntnisnahme

1.7.2 Häusliches Schmutzwasser

Ein Anschluss an die Abwasserentsorgung ist vorhanden (s. Begründung 2.4). Ein Anschluss sämtlicher dauerhaft genutzter Gebäude ist vorzusehen.

Ein entsprechender Hinweis ist unter C 10.2 bereits in der Satzung enthalten.

1.7.3 Niederschlagswasser

Gemäß §55 Abs. 2 WHG soll Niederschlagswasser ortsnah versickert werden, soweit dem weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften oder wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen. Lediglich im Umweltbericht unter Punkt 2.2 finden sich Hinweise zur Sickerfähigkeit (…ist schlecht…). Zwar sind keine wesentlichen Veränderungen der Bestandssituation geplant, jedoch sollte beschrieben werden wir die bestehenden Anlagen entwässert werden. Wir bitten dahingehend um konkrete Informationen. Wir empfehlen eine Brauchwassernutzung (z.B. Toilettenspülung und Gartenbewässerung) vor (Teil-) Versickerung und ggf. Notentlastung in ein Oberflächengewässer. Eine etwaige Ableitung im Mischsystem sollte zur Entlastung des Kanals geändert werden.

Vorschlag zur Änderung des Plans:
Festsetzung der Flächen, die für die Versickerung, Ableitung bzw. Retention von Niederschlagswasser erforderlich sind (entsprechend der Erschließungskonzeption).

Vorschlag für Festsetzungen
„Bei Stellplätzen, Zufahrten und Zugängen sind für die Oberflächenbefestigung und deren Tragschichten nur Materialien mit einem Abflussbeiwert kleiner oder gleich 0,7 zu verwenden, wie z.B. Pflasterung mit mind. 30 % Fugenanteil, wasser- und luftdurchlässige Betonsteine, Rasengittersteine, Rasenschotter, wassergebundene Decke.“

Im Bestand wird das Regenwasser zusammen geführt und in einem Kanalrohr in Richtung "offenen Graben" im Norden geleitet. Etwa mittig zwischen Beringerheim und Beringerweg tritt das Rohr aus der Erde und das Regenwasser (ausschließlich) läuft in den bestehenden Graben.

In Abstimmung mit dem WWA (telefonisch am 27.10.2021) soll zukünftig vor Einleitung in den Graben eine Regenrückhaltung errichtet werden, deren Überlauf in den Graben führt. Geplant ist eine Zisterne, welche zur Gartenbewässerung genutzt wird. Für einen möglichst geringen Pumpeneinsatz, kann die Lagebestimmung erst mit einer weiteren Grundstücksplanung, einem Geländeschnitt und der Berechnung der Dachflächen erfolgen.

Im Bebauungsplan ist eine Errichtung von unterirdischen Zisternen im gesamten Bauland (weiße Flächen) außerhalb des LSG möglich. Darüber hinaus auch nördlich der Villa Beringerheim noch Flächen im Bereich der privaten Grünfläche direkt beim Graben für eine Unterbringung von Zisternen aufgenommen werden. Die bestehenden Bäume sind davon nicht betroffen. Die Flächen werden im Plan entspr. gekennzeichnet.

Die Festsetzung A 7.4 wird wie empfohlen ergänzt.

2. Zusammenfassung

Gegen den Bebauungsplan bestehen keine grundlegenden wasserwirtschaftlichen Bedenken, wenn obige Ausführungen berücksichtigt werden.

Kenntnisnahme

Hort im Wald

Der Geltungsbereich wird nach Westen als Fläche für Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung Kinderbetreuung um eine Fläche von ca. 3.000 m² erweitert. Form und Lage der Fläche für Gemeinbedarf erfolgt bis zur Grenze des LSG gem. 29. Änd. des FNP. Damit soll die bauplanungsrechtliche Grundlage für den Hort im Wald geschaffen werden.

Das Konzept des Horts im Wald sieht vor, dass zwei Bauwägen mit Zugangspodesten und einer Trockentoilette den Kindern als Lager- und Hausaufgabenraum zur Verfügung stehen. Die Bauwägen sollen am westlichen Ende der Lichtung aufgestellt werden.

Die hierfür benötigten Flächen betragen max. 120 m². Die Wandhöhe max. 4,2 m gemessen von der Höhenkote 645,0 m üNHN.

Für die Errichtung der Bauwägen ist ein Ausgleich erforderlich. Dieser erfolgt innerhalb des Geltungsbereiches auf der Fl.nr. 574, südlich der privaten Verkehrsfläche.

Erweiterung Müll/Garage

Westlich der Villa Beringerheim soll die Möglichkeit für eine Erweiterung der bestehenden Nebenanlage (Werkstatt) zur Unterbringung von Müll und ggf. als Garage geschaffen werden. Für den Anbau wird der Mindestabstand von 3 m zur nördlichen Grundstücksgrenze eingehalten. Die Bauraumerweiterung beträgt 6,5 m x 7 m und berücksichtigt den Baumbestand im Nordosten.

Verkehr

Die bestehende private Verkehrsfläche verläuft in einem Teilbereich der Fläche für Gemeinbedarf und ist wird entsprechend in der Planzeichnung ergänzt.

Der private Parkplatz auf der Fl.Nr 573/3 und der umgebende Gehölzbestand wurde zwischenzeitlich vermessen. Der Parkplatz soll geringfügig nach Norden erweitert werden. Einzelne Gehölzstrukturen können hierfür entfernt werden. Im Umweltbericht wird hierauf eingegangen.

Ziel ist es den ruhenden Verkehr vorwiegend im Osten des Areals unterzubringen, um den PKW-Verkehr auf dem Gelände möglichst gering zu halten.

Die Bemessung der erforderlichen Stellplätze erfolgt gem. GaStellV. Behindertenstellplätze und einzelne Stellplätze zum Be- und Entladen sind auch westlich der Villa Beringerheim im eingeschränkten Umfang möglich. Eine Beschreibung des Verkehrskonzeptes wird in der Begründung ergänzt.