Zur genannten Bebauungsplanänderung nimmt das Wasserwirtschaftsamt Weilheim als Träger öffentlicher Belange wie folgt Stellung:

1. BEABSICHTIGTE EIGENE PLANUNGEN UND MASSNAHMEN

Planungen oder Maßnahmen des Wasserwirtschaftsamtes Weilheim liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes derzeit nicht vor.

Kenntnisnahme

2. FACHLICHE INFORMATIONEN UND EMPFEHLUNGEN

2.1 Grundwasser

Im Umgriff bzw. Geltungsbereich des Bebauungsplanes sind keine Grundwassermessstellen des Landesgrundwasserdienstes oder Messstellen Dritter vorhanden.

Aussagen über den Grundwasserflurabstand können daher nicht getroffen werden. Die Erkundung des Baugrundes obliegt grundsätzlich dem jeweiligen Bauherrn, der sein Bauwerk bei Bedarf gegen auftretendes Grund- oder Hangschichtenwasser sichern muss. Sollte wider Erwarten Grundwasser aufgeschlossen werden, ist das Landratsamt Starnberg zu benachrichtigen, um ggf. wasserrechtliche Verfahren ein zuleiten.

Kenntnisnahme

2.2 Lage zu Gewässern

Oberirdische Gewässer werden durch das Vorhaben nicht berührt.

Wild abfließendes Wasser

Aufgrund der Topografie ist mit wild abfließendem Wasser zu rechnen, daher sind die Bauvorhaben entsprechend zu sichern. Das natürliche Abflussverhalten darf nicht so verändert werden, dass Nachteile für andere Grundstücke entstehen (8 37 WHG).

Des Weiteren ist durch die örtliche Lage mit Hangwasser zu rechnen. Die Erkundung des Baugrundes obliegt grundsätzlich dem jeweiligen Bauherrn, der sein Bauwerk bei Bedarf gegen auftretendes Hangwasser sichern muss. Zum Schutz vor dem Eintritt von Hang- oder Oberflächenwasser wird aus fachlicher Sicht empfohlen, die betroffen Bauteile, wie Bodenplatten oder Lichtschächte in ausreichendem Maße über die Geländeoberkante zu erstellen.

Kenntnisnahme und Ergänzung in der Begründung. Unter B 5 ist ein entspr. Hinweis enthalten.

2.3 Altlastenverdachtsflächen

Im Bereich des geplanten Bebauungsplanes der Gemeinde sind keine Grundstücksflächen im Kataster gem. Art. 3 Bayer. Bodenschutzgesetz (BayBodSchG), Stand 18. Februar 2019 aufgeführt, für die ein Verdacht auf Altlasten oder schädliche Bodenveränderungen besteht.

Wir bitten, den Text unter Punkt 5 der Hinweise wie folgt zu ergänzen:

Notwendig werdende Abgrenzungsmaßnahmen von Bodenverunreinigungen sind in Art und Umfang mit den Behörden abzustimmen. Der Aushub ist z. B. in dichten Containern mit Abdeckung zwischenzulagern bzw. die Aushubmaßnahme ist zu unterbrechen bis der Entsorgungsweg des Materials geklärt ist.

Der Anregung wird gefolgt. Der Hinweis B 10 wird entspr. redaktionell ergänzt.

2.4 Wasserversorgung

Sämtliche Neubauten sind an die zentrale Wasserversorgungsanlage anzuschließen. Die hierzu erforderliche Wasserverteilung ist so auszuführen, dass ausreichende Betriebsdrücke und auch die Bereitstellung von Löschwasser im Brandfall über die öffentliche Anlage gewährleistet sind.

Unter B 5 ist bereits ein entspr. Hinweis enthalten.

2.5 Abwasserentsorgung

2.5.1 Häusliches Schmutzwasser

Sämtliche Bauvorhaben sind vor Bezug an die zentrale Abwasseranlage anzuschließen. Mit dem Bebauungsplan besteht aus abwassertechnischer Sicht Einverständnis, da alle Neubauten an die gemeindliche Kanalisation angeschlossen werden.

Unter B 5 ist bereits ein entspr. Hinweis enthalten.

2.5.2 Niederschlagswasserbeseitigung '

Im Umfeld des Plangebietes gibt es Hinweise, wonach eine nur geringe Durchlässigkeit zu erwarten ist. Nach dem vorliegenden Satzungsentwurf fehlen konkrete Hinweise bzw. Festsetzungen, wie das Niederschlagswasser bei nicht ausreichender Durchlässigkeit des Untergrundes (für eine Versickerung) zu beseitigen ist. Wir bitten dies zu ergänzen.

Unter den Hinweisen, Punkt 5 des Satzungsentwurfes heißt es:

[…] achten, dass der flächenhaften Versickerung Priorität einzuräumen ist, Sickerschächte bis zu einer Tiefe von 5 m sind nur dann zulässig, wenn eine flächenhafte Versickerung nicht möglich ist. Zudem dürfen keine grundwassergefährdenden Deckschichten durchstoßen werden.

Die Regelungen zum erlaubnisfreien Einleiten von Niederschlagswasser wurden zum 01.10.2008 (Niederschlagswasserfreistellungsverordnung - NWFreiV) bzw. 17. […]

es müsste „grundwasserschützenden Deckschichten“ heißen.

Ein Sickertest wurde durchgeführt. Dieser bestätigt eine geringe Sickerfähigkeit des Bodengrundes. Ergänzend wurde vom Bauherrn eine Plandarstellung mit einem Niederschlagswasserbeseitigungskonzept mittels einer Rigole auf der Südseite des Bestandsgebäudes vorgelegt.

Die Ergebnisse zum Niederschlagswasserbeseitigungskonzept werden in der Begründung ergänzt.

Die empfohlene Formulierung wird unter C5 korrigiert.

3. ZUSAMMENFASSUNG

Unter Beachtung unserer Stellungnahme bestehen aus wasserwirtschaftlicher Sicht keine Bedenken gegen die vorliegende Bebauungsplanänderung.

Bitte beachten Sie unsere Hinweise zu textlichen Änderungen unter 2.3 und 2.5.2.

Wir bitten die Gemeinde, uns die schadlose Beseitigung des gesammelten Niederschlagswassers durch Nachweis der Aufnahmefähigkeit des Untergrundes mit einen Sickertest zu bestätigen.

Wir bitten nach Abschluss des Verfahrens uns eine Ausfertigung des rechtskräftigen Bebauungsplanes als PDF-Dokument zu übermitteln.

Das Landratsamt Starnberg erhält eine Kopie des Schreibens.

Kenntnisnahme

Gemäß §§ 3 und 4 BauGB haben Sie uns den o. a. Bebauungsplan zur Stellungnahme vorgelegt.
Diese lautet wie folgt:

Kenntnisnahme

Löschwasserversorgung

Als Grundschutz bezeichnet man den Brandschutz für Wohngebiete, Gewerbegebiete, Mischgebiete und Industriegebiete ohne erhöhtes Sach- und Personenrisiko. Der Löschwasserbedarf ist für den Löschbereich in Abhängigkeit von der baulichen Nutzung und der Gefahr der Brandausbreitung nach dem DVGW-Arbeitsblatt W405 „Bereitstellung von Löschwasser durch die öffentliche Trinkwasserversorgung“ für eine Löschzeit von 2 Stunden zu ermitteln. Der Löschbereich erfasst sämtliche Löschwasserentnahmemöglichkeiten in einem Umkreis von 300m um das Brandobjekt. (Rechtsgrundlagen: DVGW-Arbeitsblattt W405, Art.12 BayBO 2008).

Hinsichtlich der Löschwasserversorgung bestehen unsererseits keine grundsätzlichen Bedenken.

Die Löschwasserversorgung kann mit einer Löschwassermenge von 74 m3/h bei 5,9 bar als gesichert angesehen werden. Im Rahmen des Brandschutznachweises sind detaillierte Angaben zu erbringen.

Erschließung

Hinsichtlich der Erschließungssituation bestehen keine grundsätzlichen Bedenken.

Kenntnisnahme

Zweiter Flucht- und Rettungsweg

Hinsichtlich des zweiten Flucht- und Rettungsweges bestehen unsererseits keine grundsätzlichen Bedenken.

Kenntnisnahme

Das Landratsamt nimmt wie folgt Stellung:

Untere Naturschutzbehörde

Die Untere Naturschutzbehörde wird ggf. eine gesonderte Stellungnahme abgeben.

Untere Immissionsschutzbehörde

Die Untere Immissionsschutzbehörde wird ggf. eine gesonderte Stellungnahme abgeben.

Es ist keine Stellungnahme der Unteren Naturschutzbehörde eingegangen.

Die Stellungnahme der Unteren Immissionsschutzbehörde wird berücksichtigt.

1. Es wird um Prüfung gebeten, welche max. Höhe eine Einfriedung haben darf, da die Festsetzung A 9 eine max. Höhe von 1,50 m zulässt, während in der Begründung unter 3.5 von einer max. Höhe von 1,00 m ausgegangen wird. Um Anpassung wird gebeten.

Eine max. Höhe von 1,5 m entspricht den Festsetzungen der Ortsbausatzung i.d.F. vom 06.07.2004. Diese Regelung für Einfriedungen soll auch im Bereich der Bebauungsplanänderung angewandt werden. Die Begründung wird entspr. angepasst.

2. Der Begriff „Anbauzone” in Festsetzung A 4.2 ist weder in der BauNVO noch in der PlanZV definiert. Wir empfehlen deshalb den Begriff Baugrenze mit einem Zusatz zur Unterscheidung zum Planzeichen A. 4.1 zu verwenden.

Die Planung wurde bezüglich der Erweiterungsmöglichkeiten nochmals angepasst. Damit entfällt die Anbauzone. 

3. Die Beschränkung der Wohneinheiten ist auch unter dem Aspekt der Gleichbehandlung zu den übrigen Grundstücken zu begründen.

Der Bebauungsplan Nr. 32 Mitterfeld setzt keine max. Anzahl von Wohneinheiten fest. Das historische Bestandsgebäude bestand seinerzeit bereits mit 4 Wohneinheiten. Die Erhöhung von 4 auf 5 Wohneinheiten entspricht dem städtebaulichen Ziel dringend benötigten Wohnraum mit moderaten Erweiterungen im Bestand zu ermöglichen. Eine Begrenzung der Anzahl der Wohneinheiten ergibt sich aus den beschränkten Möglichkeiten (Grundstücksgröße und -zuschnitt, Lage des Bestandgebäudes, Hanglage) zur Unterbringung des ruhenden Verkehrs auf dem Grundstück.

So ist bei der gewünschten Erhaltung des Bestandsgebäudes und gleichzeitig möglichst geringer oberirdischer Flächenversiegelung die Unterbringung der erf. Stellplätze in Teilen unterirdisch in einer Tiefgarage notwendig. Um die städtebaulichen Ziele wie Erhalt des Bestandgebäudes bei gleichzeitiger Erhaltung von Gartenflächen zu erreichen, ist daher die Beschränkung der Wohneinheiten notwendig.

4. In 5.2 werden Pultdächer für Quergiebel als zulässig erklärt. Sofern es Zielsetzung der Gemeinde ist, die Ausschließlichkeit dieser Dachform festzusetzen, bedarf es die Ergänzung mit dem Wort „nur“. Ansonsten sind auch alle anderen Dachformen zulässig,

Dachaufbauten werden unter A 6.2 nun wie folgt geregelt:

6.2 Dachaufbauten sind als Schleppgauben oder Quergiebel zulässig. Dacheinschnitte sind unzulässig.

6.2.1 Auf der Südseite und Nordseite des Daches dürfen jeweils zwei Dachaufbauten ausgeführt werden. Die Breite von Quergiebeln beträgt max. 4,5 m Außenmaß. Bestehende Dachgauben dürfen zusätzlich erhalten bleiben.

6.2.2 Dachaufbauten sind mit einem Pultdach mit einer Dachneigung von max. 25° auszuführen. Die Oberkante von Dachaufbauten muss mind. 1,3 m unter dem First des Hauptdaches zurückbleiben.

Damit ist die Dachform von Dachaufbauten hinreichend bestimmt.

Im Übrigen werden zu diesem Auslegungsverfahren keine Anregungen oder Bedenken vorgebracht.

Kenntnisnahme

Im Plangebiet ist eine Tiefgarage vorgesehen, deren Zufahrt und offener Teil sich in direkter Nähe der östlich angrenzenden Wohnbebauung befinden.

In Wohngebieten sind Stellplätze für den durch die zugelassene Nutzung verursachten Bedarf allgemein zulässig (8 12 Abs. 2 BauNVO). Nachbarn haben die hiervon ausgehenden Emissionen im Regelfall hinzunehmen (vgl. BVerwG vom 20.03.03 NVwZ 2003, 1516). Etwas anderes ergibt sich im Einzelfall dann, wenn von den Stellplätzen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind (§ 15 Abs. 2 Satz 2 Alt. 1 BauNVO).

Kenntnisnahme

Eine überschlägige Berechnung ergibt für die lauteste Nachtstunde einen Beurteilungspegel von bis zu 45 dB(A). Der Orientierungswert der DIN 18005 für WR beträgt nachts 35 dB(A), d.h. es liegen Überschreitungen von bis zu 10 dB(A) vor. Eine umgebungsverträgliche Nutzung ist aus immissionsschutzfachlicher Sicht nicht sichergestellt. Daher sind Maßnahmen nach dem Stand der Technik erforderlich, i.d.R. ist das die Einhausung der Tiefgarage.

Der Gemeinde wird daher nahegelegt, folgende Festsetzung in den Bebauungsplan aufzunehmen:

„Die Tiefgarage einschließlich Rampe ist vollständig zu umbauen. Die Wände und Decken sind im Einfahrtsbereich auf eine Tiefe von mindestens 6 m so auszuführen, dass keine schallharten Oberflächen vorhanden sind. Dies kann z.B. durch Aufbringen von Rauhputz erreicht werden.”

Alternativ kann eine schalltechnische Untersuchung erstellt werden, die die genauen Beurteilungspegel an der benachbarten Bebauung ermittelt und Vorschläge für eine umgebungsverträgliche Ausführung der Tiefgarage macht (Teileinhausung, schallabsorbierende Wände etc., lärmarmer Fahrbelag).

Der Bauherr hat eine schalltechnische Untersuchung von dem Plan vom 21.11.2021 vorgelegt. Diese bestätigt, dass bei einer Teileinhausung der TG-Stellplätze die nach TA Lärm zulässigen Spitzenpegel um bis zu 16,3 dB überschritten werden. Im Sinne der TA Lärm sind damit erheblichen Belästigungen aus dem Betrieb der Tiefgarage zu erwarten.

Als Planungsalternative wurde auch eine vollständige Einhausung der Stellplätze untersucht. Mit der kompletten Einhausung der Stellplätze ist eine deutliche Verbesserung der Schallsituation, resultierend aus den Parkvorgängen für die nächstgelegenen Wohngebäude zu erwarten.

Ergänzende Maßnahmen, wie eine zusätzliche Einhausung des Erschließungswegs (TG-Rampe) sind aus schalltechnischer nicht erforderlich, da die Beurteilungspegel erheblich unter den Richtwerten der TA Lärm liegen.

Das Ergebnis wird in die Planung eingearbeitet.

Stellungnahme

Unter Berücksichtigung des vorliegenden Satzungsentwurfes (s.o.) bringen wir zu dem betreffenden Bauleitverfahren 3. Änderung) folgende Bedenken, Anregungen oder Hinweise vor:

Kenntnisnahme

Niederschlagswasser

Im Bereich der betroffenen Flurstücke unterhält der Abwasserverband keinerlei Niederschlagswasserkanäle in welche eingeleitet werden könnte. Dem Abwasserverband liegt auch kein entsprechendes Gutachten vor, welches die Möglichkeit der Versickerung zulässt.

Aus Sicht des Abwasserverbandes ist die niederschlagswassertechnische Erschließung nicht gesichert.

Ein Sickertest wurde durchgeführt. Dieser bestätigt eine geringe Sickerfähigkeit des Bodengrundes. Ergänzend wurde vom Bauherrn eine Plandarstellung mit einem Niederschlagswasserbeseitigungskonzept mittels einer Rigole auf der Südseite des Bestandsgebäudes vorgelegt.

Die Ergebnisse zum Niederschlagswasserbeseitigungskonzept werden in der Begründung ergänzt.

Schmutzwasser

An den beiden betreffenden Flurstücken liegen zwei öffentliche Schmutzwasserkanäle des Abwasserverbandes an. Der Kanal der Straße „Mitterfeld“ reicht bis in das Flurstück 478/2 hinein; bei Vorliegen einer entsprechenden Grunddienstbarkeit könnte das Flurstück 478 hier angeschlossen werden.

Zusätzlich verläuft der Kanal der Straße „Unteres Vocherl“, welcher bis in das Flurstück 477/3 (Hausnummer 7) verlegt ist, in einem kurzen Abschnitt direkt über das Flurstück 478, so dass hier unmittelbar an den Schmutzwasserkanal angeschlossen werden kann.

Aus Sicht des Abwasserverbandes ist die schmutzwassertechnische Erschließung gesichert.

Kenntnisnahme

Der neuer Entwurf V7 mit einer überdeckten Tiefgarage und modifizierten Dachaufbauten vom 02.03.2021 wurde am 16.03.2021 während der Sitzung des Bau- und Ortsplanungsausschuss vorgestellt. Der vorgestellte Entwurf wurde demzufolge vom Bau- und Ortsplanungsausschuss gebilligt. Auf dieser Grundlage wurde der Bebauungsplanentwurf überarbeitet.

Öffentliche Verkehrsfläche
Die Verkehrsfläche wird wie im ursprünglichen Bebauungsplan Nr. 32 als öffentliche Verkehrsfläche mit einer Breite von 5 m festgesetzt

Höhenfestsetzungen
Für detaillierte Festsetzungen zur Sicherung des Bestandes wurde dieser vermessen. Die Vermessung bildet die Grundlage für die angepassten Höhenfestsetzungen.

Abstandsflächen
Am 01.02.2021 ist in der Gemeinde Tutzing eine Satzung über ein von der Bayerischen Bauordnung (BayBO) abweichendes Maß der Abstandsflächentiefe in Kraft getreten. Durch die Satzung und die teilweise offene Tiefgaragenrampe im Osten ergibt sich eine veränderte Wandhöhe. Hierfür ist eine Verkürzung der Abstandsflächen auf 0,3 H notwendig. Darüber hinaus überschreitet die Abstandsfläche des Bestandsgebäudes auf der Westseite die Grundstücksgrenze geringfügig. Daher wird auch hier dieselbe Verkürzung wie auf der Ostseite empfohlen.
Für die Erweiterung im Südwesten, deren Abstandsflächen die Straßenmitte geringfügig überschreiten, wird eine Verkürzung der Abstandsflächen auf 0,7 H festgesetzt.

Tiefgaragenrampe
Die Empfehlung aus der schalltechnischen Untersuchung von em plan vom 21.11.2021 die TG-Rampe zumindest in Teilen einzuhausen, wird in der Satzung berücksichtigt.