Es werden zu dieser Auslegung keine Bedenken oder Anregungen vorgebracht, die über die im Verfahren bereits geäußerten Aspekte in unseren Schreiben vom 21.08.2012, 07.10.2014, 04.03.2020 und 28.09.2020 hinausgehen.

Die genannten Aspekte wurden in den vorhergehenden Abwägungen bereits berücksichtigt und gemäß den Beschlüssen des Gemeinderats in die aktuelle Planfassung eingearbeitet.

Bedenken Straßenverkehr:

Tiefgaragenzufahrten an öffentlichen Verkehrswegen.

Es sind vor den Rampen der Ein- und Ausfahrten der Tiefgaragen waagrechte Stellflächen (mind.5,50m auf eigenen Grund – nicht auf öffentlichen Straßengrund) einzurichten. Diese Stellenflächen vor den Ein- und Ausfahrten werden gefordert um den Verkehrsfluss auf öffentlichen Straßengrund nicht zu behindern.

Hinsichtlich Tiefbau und Wasserwerk bestehen keine Bedenken.

Die Hinweise werden in der weiteren Planung berücksichtigt.

Die Abstimmung bezüglich TG-Zufahrten erfolgt direkt zwischen den zuständigen Fachbereichen bzw. Planern.

Als betroffene Anlieger (Flurnummer 124/3) möchten wir uns zu vorbezeichnetem Entwurf wie folgt äußern:

1. Grenzübergreifende Bebauung „in erster Reihe“

Den städtebaulichen Zielen zufolge (A. 2) soll mit dem Bebauungsplan eine Nachverdichtung „unter Wahrung des städtebaulichen Charakters der betroffenen Baureihen“ gesteuert und einem „Aufschaukeln“ des Baurechts entgegengewirkt werden. Gewünscht ist eine „maßvolle Verdichtung“.

Diesen Zielen wird indes nicht Rechnung getragen, wenn – wie in den Baugrenzen der Planzeichnung vorgesehen – an die Stelle der Einzelgebäude der Hauptstraße 54, 56 und 58 in der ersten Reihe ein geschlossener Block treten soll, und dieser Block dann auch noch grenzüberschreitend eine Bebauung zweiter Reihe umfasst. Auf diese Weise entsteht ein massiver „Klotz“ über einer Grundfläche von 870 m². Keines der umliegenden Hauptstraßengrundstücke weist auch nur annähernd eine derart große Grundfläche auf. Zum Vergleich: Die benachbarte Bebauung umfasst 420 m² bzw. 320 m². Zwar heißt es auf Seite 7 des Entwurfs, die aktuelle Planfassung nehme die „grundstücksbezogene Bebauung“ wieder auf und „konkretisiere sie in modifizierter Form“. Die Baugrenzen der Planzeichnung weisen aber auf eine Flurnummern übergreifende Blockbebauung hin. Bleibt es dabei, kann weder von „maßvoller Verdichtung“ noch von einer „Wahrung des städtebaulichen Charakters“ die Rede sein.

Abgesehen davon ist zu befürchten, dass bei Ausnutzung der neuen Baugrenzen einschließlich Tiefgarage eine ganze Reihe neuer Anwohner die über die Hauptstraße 56 vorgesehene Ein- und Ausfahrt nutzen wird. Bereits jetzt ist es für alle Nutzer der benachbarten, über 125/3 führenden Ein- und Ausfahrt ein anspruchsvolles Unterfangen, in diesem mit Bushaltestelle, Parkplätzen und einer Ampel behafteten, unübersichtlichen Bereich in die Hauptstraße ein- oder von ihr abzubiegen. Wird die Tiefgarage mit der zu erwartenden Frequenz genutzt, stellt sie eine zusätzliche Gefahrenquelle dar.

Ferner möchten wir daran erinnern, dass es aufgrund starker Regenfälle und unzureichender Sicherung umliegender Bäche vor Überlauf in der Vergangenheit wiederholt zu Überschwemmungen im Ampelbereich gekommen ist. Die durchgehende Bebauung über der Grundfläche von 870 m² schafft in dieser Hinsicht zusätzliche Risiken, da kein Flächenanteil mehr für die Versickerung zur Verfügung steht.

Weiter möchten wir darauf hinweisen, dass laut Plan auf den Flurnummern 125/3, 101/4 und 101/5 insgesamt 8 Bäume gepflanzt werden sollen. Diese sind nicht eingezeichnet und sind bei einer derartigen Größe der Bebauung nicht durchführbar.

2. Abstandsflächen „in zweiter und dritter Reihe“, Dachfirstung und Bausubstanz

Es kommt hinzu, dass zwischen zweiter und dritter Reihe im Bereich der Bebauung 101/5, 101/4 bis 103/1 eine Verkürzung der Abstandsflächen vorgesehen ist. Wenn die Gebäude in erster Reihe (Hauptstraße 54, 56 und 58) zu einem geschlossenen Block verbunden werden, der mit 870 m² auch gleich noch die zweite Reihe einschließt, sollte die zweite Reihe zumindest die üblichen Abstandsflächen zur dritten Reihe einhalten.

Der örtliche Charakter wird nur für das grundstücksübergreifende rückwärtige Gebäude (ehemaliger Schlachthof) 101/5 und 101/4 exklusiv mit einem extrem flachen Firstdach (WH 7,0 und FH 7,5) unterbrochen. Dies sollte dann für alle anderen Gebäude auch so anwendbar sein.

Bereits beim Bau des Anwesens Stöckerl wurde vom Landratsamt die geplante Aufstockung auf den bereits bestehenden Kubus des ehemaligen Schlachthofes wegen einer zu großen Höhe, fehlender Abstandsflächen und zu viel Bausubstanz in diesem Geviert abgelehnt.

3. Bauhöhen auf Flurnummern 124 und 124/1

Im Bereich der Flurnummern 124 und 124/1 sind Wandhöhen von 7 und Firsthöhen von 9,5 m vorgesehen. Dies verändert den städtebaulichen Charakter und die Sichtbeziehungen. Bislang zeichnet sich dieser Bereich dadurch aus, dass die Bauhöhen von der Hauptstraße Richtung See sowie von der Marienstraße Richtung Fischergaßl kontinuierlich abnehmen. Die fallenden Baulinien prägen das Ortsbild und vermitteln einen dörflichen Gesamteindruck. Dieser wird verlassen, wenn – wie nunmehr vorgesehen – die Grundstücke 124 und 124/1 abweichend vom vorhandenen Bestand mit Firsthöhen bis zu 9,5 m bebaut werden dürfen. Wenn es erklärtes Ziel des Entwurfs ist, ein „Aufschaukeln“ von Bauhöhen zu vermeiden, sollten die gegenwärtigen Baulinien zumindest im Wesentlichen beibehalten werden.

4. Neubebauung auf Grundstück 103/1

Die auf den Grundstücken 103 und 103/1 vorgesehene Neubebauung verändert den bisherigen „Gartenstadtcharakter“ (S. 3 des Entwurfs). Dieser Bereich bildete bislang eine Naturschneise und ist Rückzugsgebiet für Vögel, Insekten und weitere Tierarten. Der Erhalt der Naturschneise wäre wünschenswert und wurde im Teilbebauungsplan II vom 11.3.2014 auch explizit als „zu erhaltender, zusammenhängender Grünzug“ gekennzeichnet. Es ist nicht verständlich, warum der baulichen Entwicklung hier Vorrang vor der Erhaltung des Grünbereichs gewährt wird.

Mit dem Bebauungsplan „Ortszentrum Tutzing", namentlich auch seinem Teilbereich 2, soll die künftige bauliche Entwicklung und Nachverdichtung im Planbereich gesteuert werden, abgestuft in der Bebauung entlang der Hauptstraße und in östlich und westlich anschließenden Baureihen unter Wahrung des städtebaulichen Charakters dieser Baureihen (Blatt 2 der Begründung).

Entlang der Hauptstraße weist der Planbereich im Vergleich zur gegenüberliegenden Straßenseite

einen ruhigeren baulichen Rhythmus auf; die Baukörper sind jeweils grenzübergreifend zu größeren Einheiten zusammengefasst. Dementsprechend sollen auch die Einzelgebäude des mittleren Ensembles (Hauptstraße 54 bis

58) zu einer städtebaulichen Einheit zusammengefasst werden. Diese städtebauliche Einheit ist jedoch nach Maßgabe der Festsetzung des Bebauungsplanes in der Gestaltung (trauf-/giebelständig), der verspringenden straßenseitigen Bauflucht sowie in den Firsthöhen differenziert. Es besteht keine städtebauliche Veranlassung, von diesen Planungszielen des Bebauungsplanes abzurücken.

Wie auch vom Landratsamt Starnberg (Verkehrswesen) gefordert, sind die Erläuterungen zur „Erschließungssituation" in der Begründung ergänzt worden.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist überdies an der Westseite in die Mitte der Hauptstraße verlegt worden, um die Zufahrtssituation auf die angrenzenden Grundstücke planerisch zu regeln (Sichtdreiecke). Die aktuelle Neuplanung der Hauptstraße durch das Staatliche Bauamt Weilheim ist in dem Bebauungsplan übernommen worden.

Der Bebauungsplan weist unter Nr. 11.1 darauf hin, dass ausreichende Rückhalteeinrichtungen für Oberflächenwasser und für Dachflächenwasser vorzusehen sind. Überdies liegen der Gemeinde Tutzing zu den Verhältnissen bei Starkniederschlägen in Bezug auf den Planbereich keine Erkenntnisse vor, die Veranlassung geben, im Hinblick auf Niederschlagsereignisse von den planerischen Festsetzungen des Bebauungsplanes Abstand zu nehmen.

Gegenstand der Ausweisung im Bebauungsplan ist (Nr. 5) ausschließlich die Ausweisung zu erhaltender Bäume oder Gehölzbestände. Die Festsetzungen unter Nr. 5.3.1 bedürfen zu ihrer Wirksamkeit nicht der planlichen Ausweisung.

Im Übrigen ist nicht erkennbar, weshalb auf den Grundstücken FI. Nrn. 125/3, 101/4 und 101/5 nicht die dort vorgesehenen Bäume der 2. Wuchsordnung gepflanzt werden können.

Es ist der Gemeinde gestattet, auf Grundlage von Art. 81 Abs. 1 BayBO unter Zugrundelegung der besonderen städtebaulichen Erfordernisse Abstandsflächen zu verkürzen. Hiervon hat der Bebauungsplan unter Nr. 3.4 Gebrauch gemacht. Die (städtebaulich erforderliche) Verkürzung der Abstandsflächen resultiert daraus, dass die Abstandsflächen in den Baureihen östlich und westlich der Hauptstraße bereits im Bestand häufig und damit städtebaulich prägend unterschritten werden. Im Sinne der Ziele des Bebauungsplanes Nr. 78 (gerade auch des Teilbereiches 2) ist das optische Zusammenrücken der Gemeinde

auch im Sinne einer Kontinuität in der Entwicklung des Ortsbildes städtebaulich

gewünscht. Die Begründung des Bebauungsplanes (Blatt 9) stellt fest, dass im Zusammenwirken mit den festgesetzten Baugrenzen eine ausreichende Belichtung sowie der Brandschutz gewährleistet sind. Die Ausweisung des Geltungsbereiches der Verkürzung der Abstandsflächen beschränkt sich entlang der Hauptstraße auf das städtebaulich geforderte Maß.

Das Rückgebäude stellt unter städtebaulichem Aspekt einen Sonderfall dar: Ein vorhandenes, ehemaliges Schlachthaus, das mit dem Vordergebäude baulich verbunden ist, wird umgenutzt und erweitert. Mit dem flach geneigten Dach wird die Belichtung und Blicksituation der angrenzenden Gebäude optimiert. Durch eine Übertragung dieser Sondersituation auf die anderen Gebäude würde der erwähnte architektonische Charakter des Ensembles verändert, was den ortsplanerischen Zielsetzungen der Gemeinde widerspricht. 

Diese Stellungnahme kann nicht nachvollzogen werden. Den städtebaulichen Zielen der Gemeinde zu einer maßvollen baulichen Verdichtung auch in zweiter Reihe dient die im Bebauungsplan vorgesehene Staffelung der Kubaturen, der Gebäudehöhen und der Geschoßzahlen.

Soweit die Firsthöhen in diesem Bereich 9,50 m überschreiten, resultiert dies aus dem rechtlich gesicherten Bestand und nicht aus dem planerischen Willen der Gemeinde.

Der Bebauungsplan trägt der vorhandenen Rechtslage Rechnung. Hiernach bemisst sich die Bebaubarkeit der Grundstücke FI. Nrn. 103 und 103/1 nach§ 34 BauGB. Der Bebauungsplan hat als Bestandsplan dieses vorhandene Baurecht zu berücksichtigen.

Als von vorbezeichnetem Entwurf betroffene Anlieger (Flurnummer 124/2) möchten wir uns zu vorbezeichnetem Entwurf wie folgt äußern:

1. Grenzübergreifende Bebauung „in erster Reihe“

Den städtebaulichen Zielen zufolge (A. 2) soll mit dem Bebauungsplan eine Nachverdichtung „unter Wahrung des städtebaulichen Charakters der betroffenen Baureihen“ gesteuert und einem „Aufschaukeln“ des Baurechts entgegengewirkt werden. Gewünscht ist eine „maßvolle Verdichtung“.

Von einer „maßvollen Verdichtung" kann indes keine Rede mehr sein, wenn - wie in

den Baugrenzen des Entwurf vorgesehen - das Gebäude in der Hauptstraße 56 nach

seinem Abriss nicht nur mit dem benachbarten Gebäude an der Hauptstraße (vormals

Stöcker!) zu einer Einheit verbunden würde, sondern dieser Block dann auch noch -

abermals grenzüberschreitend - mit der zweiten Reihe zusammenhängend bebaut

werden darf. Auf diese Weise entsteht ein massiver Klotz über eine Grundfläche von

780 m² Keines der umliegenden oder gegenüberliegenden Grundstücke weist auch nur annähernd eine derart große Grundfläche auf. Zwar heißt es auf Seite 7 des Entwurfs, die aktuelle Planfassung nehme die grundstücksbezogene Bebauung wieder auf und konkretisiere sie in modifizierter Form. Die Baugrenzen verweisen aber auf eine einheitliche, Flurnummern übergreifende Bebauung hin. Bleibt es dabei, kann weder von „maßvoller Verdichtung" noch von einer „Wahrung des städtebaulichen Charakters" die Rede sein.

Darüber hinaus ist zu befürchten, dass bei Ausnutzung der vorgesehenen Baugrenzen einschließlich Tiefgarage eine ganze Reihe neuer Anwohner die über die Hauptstraße 56 vorgesehene Ein- und Ausfahrt nutzen wird. Bereits jetzt ist es für alle Nutzer der benachbarten, über 1 25/3 führenden Ein- und Ausfahrt ein anspruchsvolles Unterfangen, in diesem mit Bushaltestelle, Parkplätzen und einer Ampel behafteten und unübersichtlichen Bereich in die Hauptstraße ein- oder von ihr abzubiegen. Wird die Tiefgarage mit der zu erwartenden Frequenz genutzt, stellt sie eine zusätzliche Gefahrenquelle dar.

Nicht zuletzt möchten wir daran erinnern, dass es aufgrund zunehmend starker Regenfälle und unzureichender Sicherung umliegender Bäche vor einem Überlauf bereits in der Vergangenheit wiederholt zu Überschwemmungen in angrenzenden Bereichen gekommen ist. Die Versiegelung des Bodenbereichs auf der Grundfläche von 870 m2 schafft in dieser Hinsicht zusätzliche Risiken, da die Flächen nicht weiter für die Versickerung zur Verfügung stehen.

2. Abstandsflächen „in zweiter Reihe“

Es kommt hinzu, dass im Bereich der Bebauung 101 /X bis 103/1 eine Verkürzung der Abstandsflächen vorgesehen ist. Wenn eine Fläche von 170 m² zusammenhängend im Block bebaut wird, sollten zumindest die üblichen Abstandsflächen eingehalten werden.

3. Flurnummern 124 und 124/1

Im Bereich der Flurnummern 124 und 124/1 sind Wandhöhen von 7 und 9,5 m

vorgesehen. Dies verändert den städtebaulichen Charakter und die Sichtbeziehungen nachhaltig. Bislang zeichnet sich dieser Bereich durch Baulinien aus, die sich von der

Hauptstraße Richtung See wie auch von der Marienstraße Richtung Fischergaßl und

darüber hinaus verflachen. Dies vermittelt einen aufgelockerten Gesamteindruck.

Dieser wird verlassen, wenn - wie nunmehr vorgesehen - die Grundstücke 124 und 124/1 abweichend von vorhandenem Bestand bis zu einer Firsthöhe von 9,5 m

bebaut werden dürfen.

4. Bebauung auf Grundstück 103/1

Die auf den Grundstücken 103 und 103/1 vorgesehene Neubebauung verändert den bisherigen „Gartenstadtcharakter“ (S. 3 des Entwurfs). Dieser Bereich bildete bislang eine Naturschneise und ist Rückzugsgebiet für Vögel, Insekten und weitere Tierarten. Der Erhalt der Naturschneise wäre wünschenswert.

Wenn es erklärtes Ziel des Entwurfs ist, ein „Aufschaukeln" zu vermeiden, sollten die

gegenwärtigen Baulinien beibehalten werden.

Mit dem Bebauungsplan „Ortszentrum Tutzing", namentlich auch seinem Teilbereich 2, soll die künftige bauliche Entwicklung und Nachverdichtung im Planbereich gesteuert werden, abgestuft in der Bebauung entlang der Hauptstraße und in östlich und westlich anschließenden Baureihen unter Wahrung des städtebaulichen Charakters dieser Baureihen (Blatt 2 der Begründung).

Entlang der Hauptstraße weist der Planbereich im Vergleich zur gegenüberliegenden Straßenseite

einen ruhigeren baulichen Rhythmus auf; die Baukörper sind jeweils grenzübergreifend zu größeren Einheiten zusammengefasst. Dementsprechend sollen auch die Einzelgebäude des mittleren Ensembles (Hauptstraße 54 bis

58) zu einer städtebaulichen Einheit zusammengefasst werden. Diese städtebauliche Einheit ist jedoch nach Maßgabe der Festsetzung des Bebauungsplanes in der Gestaltung (trauf-/giebelständig), der verspringenden straßenseitigen Bauflucht sowie in den Firsthöhen differenziert. Es besteht keine städtebauliche Veranlassung, von diesen Planungszielen des Bebauungsplanes abzurücken.

Wie auch vom Landratsamt Starnberg (Verkehrswesen) gefordert, sind die Erläuterungen zur „Erschließungssituation" in der Begründung ergänzt worden.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist überdies an der Westseite in die Mitte der Hauptstraße verlegt worden, um die Zufahrtssituation auf die angrenzenden Grundstücke planerisch zu regeln (Sichtdreiecke). Die aktuelle Neuplanung der Hauptstraße durch das Staatliche Bauamt Weilheim ist in dem Bebauungsplan übernommen worden.

Der Bebauungsplan weist unter Nr. 11.1 darauf hin, dass ausreichende Rückhalteeinrichtungen für Oberflächenwasser und für Dachflächenwasser vorzusehen sind. Überdies liegen der Gemeinde Tutzing zu den Verhältnissen bei Starkniederschlägen in Bezug auf den Planbereich keine Erkenntnisse vor, die Veranlassung geben, im Hinblick auf Niederschlagsereignisse von den planerischen Festsetzungen des Bebauungsplanes Abstand zu nehmen.

Es ist der Gemeinde gestattet, auf Grundlage von Art. 81 Abs. 1 BayBO unter Zugrundelegung der besonderen städtebaulichen Erfordernisse Abstandsflächen zu verkürzen. Hiervon hat der Bebauungsplan unter Nr. 3.4 Gebrauch gemacht. Die (städtebaulich erforderliche) Verkürzung der Abstandsflächen resultiert daraus, dass die Abstandsflächen in den Baureihen östlich und westlich der Hauptstraße bereits im Bestand häufig und damit städtebaulich prägend unterschritten werden. Im Sinne der Ziele des Bebauungsplanes Nr. 78 (gerade auch des Teilbereiches 2) ist das optische Zusammenrücken der Gemeinde

auch im Sinne einer Kontinuität in der Entwicklung des Ortsbildes städtebaulich

gewünscht. Die Begründung des Bebauungsplanes (Blatt 9) stellt fest, dass im Zusammenwirken mit den festgesetzten Baugrenzen eine ausreichende Belichtung sowie der Brandschutz gewährleistet sind. Die Ausweisung des Geltungsbereiches der Verkürzung der Abstandsflächen beschränkt sich entlang der Hauptstraße auf das städtebaulich geforderte Maß.

Diese Stellungnahme kann nicht nachvollzogen werden. Den städtebaulichen Zielen der Gemeinde zu einer maßvollen baulichen Verdichtung auch in zweiter Reihe dient die im Bebauungsplan vorgesehene Staffelung der Kubaturen, der Gebäudehöhen und der Geschoßzahlen.

Soweit die Firsthöhen in diesem Bereich 9,50 m überschreiten, resultiert dies aus dem rechtlich gesicherten Bestand und nicht aus dem planerischen Willen der Gemeinde.

Der Bebauungsplan trägt der vorhandenen Rechtslage Rechnung. Hiernach bemisst sich die Bebaubarkeit der Grundstücke FI. Nrn. 103 und 103/1 nach§ 34 BauGB. Der Bebauungsplan hat als Bestandsplan dieses vorhandene Baurecht zu berücksichtigen.

Als betroffene Anlieger (Flurnummer 124 und 101/6) möchten wir uns zu vorbezeichnetem Entwurf wie folgt äußern:

1. Grenzübergreifende Bebauung „in erster Reihe“

Den städtebaulichen Zielen zufolge (A. 2) soll mit dem Bebauungsplan eine Nachverdichtung „unter Wahrung des städtebaulichen Charakters der betroffenen Baureihen“ gesteuert und einem „Aufschaukeln“ des Baurechts entgegengewirkt werden. Gewünscht ist eine „maßvolle Verdichtung“.

Diesen Zielen wird indes nicht Rechnung getragen, wenn – wie in den Baugrenzen der Planzeichnung vorgesehen – an die Stelle der Einzelgebäude der Hauptstraße 54, 56 und 58 in der ersten Reihe ein geschlossener Block treten soll, und dieser Block dann auch noch grenzüberschreitend eine Bebauung zweiter Reihe umfasst. Auf diese Weise entsteht ein massiver „Klotz“ über einer Grundfläche von 870 m². Keines der umliegenden Hauptstraßengrundstücke weist auch nur annähernd eine derart große Grundfläche auf. Zum Vergleich: Die benachbarte Bebauung umfasst 420 m² bzw. 320 m². Zwar heißt es auf Seite 7 des Entwurfs, die aktuelle Planfassung nehme die „grundstücksbezogene Bebauung“ wieder auf und „konkretisiere sie in modifizierter Form“. Die Baugrenzen der Planzeichnung weisen aber auf eine Flurnummern übergreifende Blockbebauung hin. Bleibt es dabei, kann weder von „maßvoller Verdichtung“ noch von einer „Wahrung des städtebaulichen Charakters“ die Rede sein.

Abgesehen davon ist zu befürchten, dass bei Ausnutzung der neuen Baugrenzen einschließlich Tiefgarage eine ganze Reihe neuer Anwohner die über die Hauptstraße 56 vorgesehene Ein- und Ausfahrt nutzen wird. Bereits jetzt ist es für alle Nutzer der benachbarten, über 125/3 führenden Ein- und Ausfahrt ein anspruchsvolles Unterfangen, in diesem mit Bushaltestelle, Parkplätzen und einer Ampel behafteten, unübersichtlichen Bereich in die Hauptstraße ein- oder von ihr abzubiegen. Wird die Tiefgarage mit der zu erwartenden Frequenz genutzt, stellt sie eine zusätzliche Gefahrenquelle dar.

Ferner möchten wir daran erinnern, dass es aufgrund starker Regenfälle und unzureichender Sicherung umliegender Bäche vor Überlauf in der Vergangenheit wiederholt zu Überschwemmungen im Ampelbereich gekommen ist. Die durchgehende Bebauung über der Grundfläche von 870 m² schafft in dieser Hinsicht zusätzliche Risiken, da kein Flächenanteil mehr für die Versickerung zur Verfügung steht.

Weiter möchten wir darauf hinweisen, dass laut Plan auf den Flurnummern 125/3, 101/4 und 101/5 insgesamt 8 Bäume gepflanzt werden sollen. Diese sind nicht eingezeichnet und sind bei einer derartigen Größe der Bebauung nicht durchführbar.

2. Abstandsflächen „in zweiter und dritter Reihe“, Dachfirstung und Bausubstanz

Es kommt hinzu, dass zwischen zweiter und dritter Reihe im Bereich der Bebauung 101/5, 101/4 bis 103/1 eine Verkürzung der Abstandsflächen vorgesehen ist. Wenn die Gebäude in erster Reihe (Hauptstraße 54, 56 und 58) zu einem geschlossenen Block verbunden werden, der mit 870 m² auch gleich noch die zweite Reihe einschließt, sollte die zweite Reihe zumindest die üblichen Abstandsflächen zur dritten Reihe einhalten.

Der örtliche Charakter wird nur für das grundstücksübergreifende rückwärtige Gebäude (ehemaliger Schlachthof) 101/5 und 101/4 exklusiv mit einem extrem flachen Firstdach (WH 7,0 und FH 7,5) unterbrochen. Dies sollte dann für alle anderen Gebäude auch so anwendbar sein.

Bereits beim Bau des Anwesens Stöckerl wurde vom Landratsamt die geplante Aufstockung auf den bereits bestehenden Kubus des ehemaligen Schlachthofes wegen einer zu großen Höhe, fehlender Abstandsflächen und zu viel Bausubstanz in diesem Geviert abgelehnt.

3. Baugrenzen auf Grundstück 124 und 101/6

Für Hausnummer 62 auf Flurnummer 124 fehlen im Plan sämtliche Angaben zu WH, FH und GR.

Es ist nicht verständlich, dass die Linie der Abstandsflächenverkürzung quer durch ein bestehendes Grundstück läuft.

4. Neubebauung auf Grundstück 103/1

Die auf den Grundstücken 103 und 103/1 vorgesehene Neubebauung verändert den bisherigen „Gartenstadtcharakter“ (S. 3 des Entwurfs). Dieser Bereich bildete bislang eine Naturschneise und ist Rückzugsgebiet für Vögel, Insekten und weitere Tierarten. Der Erhalt der Naturschneise wäre wünschenswert und wurde im Teilbebauungsplan II vom 11.3.2014 auch explizit als „zu erhaltender, zusammenhängender Grünzug“ gekennzeichnet. Es ist nicht verständlich, warum der baulichen Entwicklung hier Vorrang vor der Erhaltung des Grünbereichs gewährt wird.

Mit dem Bebauungsplan „Ortszentrum Tutzing", namentlich auch seinem Teilbereich 2, soll die künftige bauliche Entwicklung und Nachverdichtung im Planbereich gesteuert werden, abgestuft in der Bebauung entlang der Hauptstraße und in östlich und westlich anschließenden Baureihen unter Wahrung des städtebaulichen Charakters dieser Baureihen (Blatt 2 der Begründung). Entlang der

Hauptstraße weist der Planbereich im Vergleich zur gegenüberliegenden Straßenseite einen ruhigeren baulichen Rhythmus auf; die Baukörper sind jeweils grenzübergreifend zu größeren Einheiten zusammengefasst. Dementsprechend sollen auch die Einzelgebäude des mittleren Ensembles (Hauptstraße 54 bis

58) zu einer städtebaulichen Einheit zusammengefasst werden. Diese städtebauliche Einheit ist jedoch nach Maßgabe der Festsetzung des Bebauungsplanes in der Gestaltung (trauf-/giebelständig), der verspringenden straßenseitigen Bauflucht sowie in den Firsthöhen differenziert. Es besteht keine städtebauliche Veranlassung, von diesen Planungszielen des Bebauungsplanes abzurücken.

Wie auch vom Landratsamt Starnberg (Verkehrswesen) gefordert, sind die Erläuterungen zur „Erschließungssituation" in der Begründung ergänzt worden.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist überdies an der Westseite in die Mitte der Hauptstraße verlegt worden, um die Zufahrtssituation auf die angrenzenden Grundstücke planerisch zu regeln (Sichtdreiecke). Die aktuelle Neuplanung der Hauptstraße durch das Staatliche Bauamt Weilheim ist in dem Bebauungsplan übernommen worden.

Der Bebauungsplan weist unter Nr. 11.1 darauf hin, dass ausreichende Rückhalteeinrichtungen für Oberflächenwasser und für Dachflächenwasser vorzusehen sind. Überdies liegen der Gemeinde Tutzing zu den Verhältnissen bei Starkniederschlägen in Bezug auf den Planbereich keine Erkenntnisse vor, die Veranlassung geben, im Hinblick auf Niederschlagsereignisse von den planerischen Festsetzungen des Bebauungsplanes Abstand zu nehmen.

Gegenstand der Ausweisung im Bebauungsplan ist (Nr. 5) ausschließlich die Ausweisung zu erhaltende Bäume oder Gehölzbestände. Die Festsetzungen unter Nr. 5.3.1 bedürfen zu ihrer Wirksamkeit nicht der planlichen Ausweisung.

Im Übrigen ist nicht erkennbar, weshalb auf den Grundstücken FI. Nrn. 125/3, 101/4 und 101/5 nicht die dort vorgesehenen Bäume der 2. Wuchsordnung gepflanzt werden können.

Es ist der Gemeinde gestattet, auf Grundlage von Art. 81 Abs. 1 BayBO unter Zugrundelegung der besonderen städtebaulichen Erfordernisse Abstandsflächen zu verkürzen. Hiervon hat der Bebauungsplan unter Nr. 3.4 Gebrauch gemacht. Die (städtebaulich erforderliche) Verkürzung der Abstandsflächen resultiert daraus, dass die Abstandsflächen in den Baureihen östlich und westlich der Hauptstraße bereits im Bestand häufig und damit städtebaulich prägend unterschritten werden. Im Sinne der Ziele des Bebauungsplanes Nr. 78 (gerade auch des Teilbereiches 2) ist das optische Zusammenrücken der Gemeinde

auch im Sinne einer Kontinuität in der Entwicklung des Ortsbildes städtebaulich gewünscht. Die Begründung des Bebauungsplanes (Blatt 9) stellt fest, dass im Zusammenwirken mit den festgesetzten Baugrenzen eine ausreichende Belichtung sowie der Brandschutz gewährleistet sind. Die Ausweisung des Geltungsbereiches der Verkürzung der Abstandsflächen beschränkt sich entlang der Hauptstraße auf das städtebaulich geforderte Maß. Das Rückgebäude 101/5 bzw. 101/4 stellt unter städtebaulichem Aspekt einen Sonderfall dar: Ein vorhandenes, ehemaliges Schlachthaus, das mit dem Vordergebäude baulich verbunden ist, wird umgenutzt und erweitert. Mit dem flach geneigten Dach wird die Belichtung und Blicksituation der angrenzenden Gebäude optimiert. Durch eine Übertragung dieser Sondersituation auf die anderen Gebäude würde der erwähnte architektonische Charakter des Ensembles verändert, was den ortsplanerischen Zielsetzungen der Gemeinde widerspricht. 

Die Beanstandung lässt sich auf dem Plan nicht verifizieren. Die Stellungnahmen der Öffentlichkeit im Übrigen gehen von einer deutlichen Zuordnung von Wandhöhe, Firsthöhe und Grundfläche zu dem Grundstück FI. Nr. 124 aus.

Der Bebauungsplan trägt der vorhandenen Rechtslage Rechnung. Hiernach bemisst sich die Bebaubarkeit der Grundstücke FI. Nrn. 103 und 103/1 nach§ 34 BauGB. Der Bebauungsplan hat als Bestandsplan dieses vorhandene Baurecht zu berücksichtigen.